楼市下半年呼叫转移 商铺扎堆涨声四起

　　据显示，从新增商业项目的物业形态来看，包含商铺、写字楼和酒店式公寓，其中商铺占总新增量的47%，以强势领先于酒店式公寓的46%和写字楼的 7%。可见，在苏州，投资较高的商铺依然是开发商和投资者最为青睐的物业类别。除此之外，加推项目中写字楼数量远低于商铺和酒店式公寓，还与2010年下半年新开楼盘类型有关。

　　商铺作为商业地产的先锋主将，自身具有较高的投资点，除了较高的回报率，收效快的特性所决定外，自身的全方位业态也成为吸引投资客眼球重要原因之一。

　　楼市新政出台后，关于商业地产将大热，住宅资金将大量流入投资性商业地产的说法不绝于耳。但并没有人有足够的证据来证明，苏州的房地产市场已经揭开了商业地产的“新篇章”。据悉，在新政百日之时，4.15-7.23苏州商品房成交数据如下：住宅类成交总套数为7996套，成交面积 86336.11㎡，成交均价为9867.97元/平米;非住宅类成交面积为4838套，成交面积29661.75㎡，成交均价11619.66元/㎡。在成交套数上住宅类成交套数比非住宅多3158套，超出比例为39%，而在成交面积和成交均价上非住宅类均高于住宅类，超出比例为238.98%和 17.75%。新政百日期间，苏州非住宅成交套数在前15天即呈现出强势上涨趋势，在接下来的一段时间，非住宅成交开始保持在一个相对平稳的水平，在第 66-76天，非住宅成交套数大幅上涨，此种情况与苏州商业地产热门项目如亿象城的开盘拉动作用相关性明显。新政百日期间的成交面积也与成交套数一起呈现出明显的上升趋势。我们可以看出，在新政出台的100天内，苏州商业地产市场对新政所呈现出的：刺激——平缓——高涨的阶段性发展模式。

　　据显示，在下半年首次亮相的商业项目共有25个，吴中区和园区依然是商业项目推盘的主力区域，成下半年商业地产的主力军。商铺下半年有15个新盘首次亮相，商旅新悦城、星月坊、名宇广场、中润苏州中心、亿象新天地、恒达中恒百汇广场等，新盘数量远多于酒店式公寓和写字楼，目前未受楼市贷款政策的影响，使得商铺成为众多投资者的“宠儿”。

　　投资商业地产相对于投资普通住宅有更高的收益，在新政出台后，商业地产逐渐成了房产投资的热门。就苏州商业地产在新政出台一百天的表现来说，商业地产在成交面积和均价上均超过了普通住宅，成功“跑赢”新政，成为最大赢家。

　　随着二套房贷政策收紧等一系列调控政策的推出，商铺成关注热点的现象就已经可以预见了。由于此前投资者普遍倾向低总价、低门槛的住宅，政策风向一变，导致其投资优势丧失。而现在商铺办公用房的贷款条件与住宅几乎一样。同时，其租售比又远远高于住宅，因此投资者必然会抽调资金，涌向商铺投资。

　　小面积商铺利好迎“好钱景”中小型投资者或受益

　　从投资角度讲，“一铺养三代”的投资价值已经深入人心，较高的投资回报率令广大投资客垂涎。新政的出台，导致多数投资客转战商业地产，而稳定且较高回报率的商铺也就顺其自然地成为投资客新宠，颇受青睐。

　　原来在很多投资客心目中，商铺的投资成本较高成为最大的困惑。如今，很多商业楼盘推出的商铺面积较小，迎合投资客的需求，让投资客既不用承担较高的费用又能拿到稳定的回报率，目前像这样的商业楼盘有很多，如长江壹号主力户型40-50平米，环球奥食卡城主力户型50平米左右，还有未开盘的中润苏州中心，商铺户型有30平米的，再有就是新盘亿象新天地，将在今年9月开盘，主力户型20-30平米等众多商业项目都主推小户型面积，性价比极高，每年都有较高的投资回报率，平均在5%-6%左右，部分在7%-8%左右，相比酒店式公寓和写字楼的回报率来看，一直崭露头角。目前通胀预期仍然存在，在投资渠道狭窄的情况下，投资商业地产对抗通胀不失为明智的选择。事实证明小型商铺受捧范例很多，最值得一提的是6月20日，亿象城开盘，当天推出的20-150 平米近1000套商铺，小户型低总价的优势让多数投资客看好，在6000组客户的热烈追捧和抢夺之下，于3个小时内全部卖完。亿象城的开盘热销已成商业地产的传奇神话，也证实了小户型商铺受捧，商业地产逐渐被投资客认可，“商住倒挂”指日可扭转。

　　在住宅价格上涨的大背景下，投资住宅和商铺的利率几乎一样的情况下，多数投资客会选择回报率高的商铺，而小面积商铺一方面解决了中小型投资客的经济压力，一方面又带来稳定的收益，在双重利好的情况下，中小型投资者更青睐小面积商铺，作为明确定性为民间投资渠道之一的商业地产，或将迎来新的发展机遇。

　　小心投资高回报迷了眼“慧眼识金”投资商铺须谨慎

　　作为商铺的最终用户，商家也许最有话语权，倾听他们的选铺理论，投资人便会更理智，提高辨别商铺优劣的能力;开发商能减少建筑垃圾的产生，避免陷于进退两难的尴尬境地。

　　选对了商铺可以实现一铺养三代，但一旦投错赔下去，也可以清空两代人。同为商业物业，商铺比起写字楼，风险更大，也更能体现一个投资者对于片区经济、人群结构、规划发展、人流导向、出行习惯等细节的全面把握。

　　投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱?能赚多少钱?这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。

　　第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。

　　最后要提醒投资者的是，虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。对于想投资小型商铺的投资者来说，首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。而且，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场购置经营门面，则升值的潜力大，投资少，其次，要盯住一些新开发的城区。任何投资都是有风险的，同样投资商铺，有的人赚了大钱，而有的人可能连本都收不回来。所以，一定要注意避免投资风险。

　　各地都有“养铺”一说，与其说是养铺，不如说是对人气的积累。选铺要注意，旁边人气旺，不等于铺的人气旺，闹市区也有可能出现人气孤岛，这些和周边人流导向有很大关系。可以通过各地的规划部门查询到片区未来规划的人口，通过片区产业规划，了解到未来片区人群的大致经济状况和消费结构，关于人的问题一定要尽可能弄清楚些。