寻找四大城市房价轨迹：“3月上涨论”支撑不足

　　春节长假，华远总裁任志强再次放出“3月上涨论”。他认为，2012年土地一直呈现负增长状态，将导致供求关系紧张，最终的结果是今年3月房价上涨。任志强的言论引起一片讨伐之声。《人民日报》以及一些地产调研机构均对“上涨论”进行了驳斥。

　　任志强的判断是对还是错?为了弄清房价的走势，《每日经济新闻》记者对上海、北京、广州、深圳四个一线城市1月和2月的供应和成交情况进行调查，以寻找房价未来的轨迹。

　　北京：

　　3月供应将大增楼市走向或看“两会”

　　北京楼市2012年年底的“翘尾”行情延续到2013年。今年开年，北京楼市就呈现出开门红，成交异常活跃。

　　链家地产提供的数据显示，1月，北京商品住宅(含保障房)成交量为1.23万套，纯商品住宅成交1.09万套，与去年同期相比大幅上涨5.9倍。1月新建商品住宅成交均价为23281元/平方米，环比上涨9.4%。此外，根据亚豪机构的数据，2月1~2月16日，北京市商品住宅共成交2265套，成交面积为25.73万平方米，成交均价为21941元/平方米。

　　但是，随着接下来大量项目开盘，北京楼市或将出现变化。

　　伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年2~3月期间，北京将有36个项目计划开盘，如果上述楼盘均按照计划推盘，3月新增住房供应套数将超过14000套，可能为近4年同期供应量最高值。

　　“增加市场有效供应量，包括加快项目推盘进程与加大前期土地供应量，可以缓解当前房价上涨的趋势。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

　　3月或新增14000套住房

　　截至1月底，上海机构监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7594万平方米，同比减少3.5%，环比减少1.7%。这是2011年3月以来首次出现同比环比双双下滑。

　　上述机构研究员告诉《每日经济新闻》记者，1月份20个城市新建商品住宅存销比为8.7，即消化完这些库存需要8.7个月，较2012年12月9.0的存销比出现回落，表明库存去化周期正不断缩短。

　　截至2月15日，2013年北京仅有12个项目获得预售许可证，共计供应新房4038套。其中，新增供应主要集中在1月份，2月份以来仅有两个楼盘获得销售证，共计仅130套。

　　但值得注意的是，3月份北京即将迎来一次大的供应潮。伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年2~3月期间，北京有36个项目计划开盘，如果上述楼盘均按照计划推盘，3月新增住房供应套数将超过14000套，可能成为近4年同期供应量最高值。

　　“楼市供应在经历了前两月的传统低迷期之后，3月份开发商入市意愿将明显加强。”亚豪机构副总经理任启鑫告诉《每日经济新闻》记者。

　　以价换量或告一段落

　　在回暖行情下，去年各项目普遍采用的“以价换量”策略或在今年将告一段落，涨价已在计划内。

　　《每日经济新闻》记者在北京走访了多个楼盘发现，虽然很多项目还未公布开盘售价，但销售人员的言辞中已透露出“涨”的意味。位于大兴区的一在售楼盘，销售人员告诉记者，3月份即将入市的价格已经调至30000元/平方米以上。据了解，该楼盘去年7月首次入市的售价为25800元/平方米，10月份二次开盘时已经涨至28000元/平方米。此外，区域类的多个在售项目，如中国水电·云立方与金融街·融汇，涨幅均与此类似。

　　“中短期的市场失衡所带来的刚需项目受追捧，使得项目涨价有底。”任启鑫告诉《每日经济新闻》记者，从3月预计入市项目的分布特征来看，中低端的刚需类产品占据了市场主导。

　　“自2012年下半年以来，北京楼市已经逐渐由下行转入上行，部分房企在这一年度收获颇丰，部分项目或区域的市场价格也已经逐渐恢复至调控前的水平。”任启鑫指出，这一改观大大刺激了市场主体的入市积极性，去年以价换量取得巨大收益的项目期望在2013年取得更大利润，而错失上一轮行情的房企则准备在2013年弥补损失。

　　后市仍靠“两会”定调

　　“市场预计2013年将会有新的政策微调出现，因此房企无法作出长期决策，只能根据近期市场的走向出台销售策略，如遇政策变动再行调整。”任启鑫对此表示。

　　值得注意的是，进入2月，北京楼市的成交形势比较乐观。根据亚豪机构统计，今年2月上半月，北京商品住宅成交2115套，成交面积24.48万平方米，成交均价21995元/平方米。成交面积较去年同期的16.3万平方米大幅上涨50%，成交套数同比上涨15%，成交均价也实现了13%的上涨幅度。

　　“北京房地产市场淡季不淡、供需两旺，背后的根本原因在于庞大购买力的支撑。”亚豪机构市场总监郭毅在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，北京的外来人口连年增加成为支撑楼市成交上行的最大动力，再加上近两年货币政策逐渐趋于宽松，促成近期楼市销量向好。”

　　对于楼市是否会出现任志强所言的“上涨”，多位业内人士表示，两会将成为重要的风向标。

　　“影响2013年房地产市场走向最大的因素在于调控政策。”郭毅指出，当前楼市虽有所回暖，但仍风声鹤唳，一旦决策层进一步出台更加严厉的调整政策，如强化“限购令”，提高多套购房标准，以及出台差别化的税收政策等，都将对购房者信心形成打击，从而制约楼市销量。

　　在郭毅看来，在当前限购的大背景下，购房者仍以刚需及改善型客群为主，如果开发商过度上调房价，超越这部分客群的购买力，楼市或再度陷入观望。

　　“两会以后，新一轮房地产调控方向更趋明朗，将决定着2013年楼市的最终走向。”郭毅表示。