苏州楼市“银十”热闹 警惕没预售许可证的陷阱

　　金秋是楼市交易旺季。每到此时，不少购房者四处出击，寻找理想房源。但总有极个别房产商暗中做手脚损害消费者利益。今年以来，姑苏区法院已受理187件商品房销售合同纠纷。买房子关系到百姓切身利益，房屋买卖过程中有哪些常见的猫腻?法官对此为您解读。

　　没预售许可的房子怎能卖

　　去年8月，冯女士因为家中拆迁，新房尚未建好，便打算在市里买一套大户型的房子，一家人尽快搬进去居住。跑了大大小小很多楼盘，冯女士看中了一套位于市中心的120多平方米的电梯房，无论价位、户型，还是小区环境和地理位置都很不错，冯女士全家都很满意，很快达成购房意向，付了5万元定金。一个月后，冯女士便按照之前的约定，将一半款项75万元付给了开发商，另一半双方约定在办理完两证后再行付清。

　　根据合同约定，付了这75万之后马上就能拿钥匙使用，接下来就是等两证办下来就万事大吉了。岂料，第二天销售商就打电话给冯女士，告知她房子有问题没办法卖，要求取消合同。

　　莫名其妙的冯女士听得一头雾水，当即前往售楼处和销售商交涉，一问才知道，原来这个看上去非常高档崭新的小区楼盘，建成至今一直没有通过相关部门的规划验收，根本没有取得预售许可证。说白了，这房子目前就是“黑户”。

　　而这套“不合格”的房子自然不可能办下

　　来房产两证。

　　了解真相后的冯女士气愤之情难以言表，好几次找销售商交涉，要求退款、赔偿，但对方一直拖延拒绝。最终，冯女士将商家告到法院，要求退还购房款、赔偿利息以及违约金共计150余万元。最终法院通过两次开庭，判决被告房产商在返还预付房款、赔偿利息的基础上，另外赔偿原告15万元。

　　【法官提醒】

　　房屋买卖中，因为双方消息不对称，销售商欺诈、违约的情况屡见不鲜。本案中，销售商在买卖合同中用虚假的预售许可证号和原告签订房屋买卖合同，应当认定为无效。无效合同不存在违约金，但销售商违规销售没有通过验收、取得预售许可的房屋，并让购房者产生错误认识，应当承担相应责任。综合考虑原告损失，法院判定被告赔偿原告15万元。

　　宣传单夸大其词误导市民

　　每年售楼旺季，楼盘广告总是铺天盖地。李先生车停在单位楼下，每天车门上都有几张宣传单。李先生考虑上班比较远，交通不便，正打算换一套房子，看到有一张宣传单写着某小区开盘预售，户型精美，所有房间均是落地窗户，小区每栋楼之间都有大片的草地绿化，环境相当不错。李先生觉得这个小区不错，就去考察了一番。那个楼盘还在建，楼与楼之间确实有大片空地，销售人员介绍，这里今后会有大片绿化草地，并配有健身设施。考虑到家里有老人和小孩，小区环境令李先生非常满意，随即签订了合同。

　　然而，等到交房的时候，李先生才发现，落地窗户只有主卧室才有，其余两个卧室全改成了飘窗。开发商称是因为结构问题。更让李先生不解的是，原先说好的大面积草地绿化，变成了窄窄一条花坛，其他面积统统成了地面停车位!

　　李先生拿着当时的宣传单找开发商交涉，对方却告知宣传单上明确写着：“本单页所示图文不作为合同要约，最终解释权归开发商所有。”李先生低头一看，在宣传单的角落里，果然有这么一行小字!李先生大呼上当，将开发商告上法庭，但最终因为证据不足撤诉。

　　【法官提醒】

　　夸大其词虚假宣传也是很多不良开发商的惯用招数。商家的种种宣传看上去很美，很多业主被宣传单吸引，但大家也要留个心眼，看看宣传内容是否真实可信。如果不能确定，最好的方法就是将你所重视的内容，直接写进购房合同或者合同附件中。这样一来，就避免了商家言过其实导致日后纠纷不断，也有利于消费者维权。

　　非毛坯房非毛坯材料以次充好

　　张小姐家住木渎，为了筹备结婚，她和男友准备购置一套婚房。为了节省时间和精力，他们打算直接买非毛坯房，到时候，只要购置家具电器就行了，不用再自己非毛坯。

　　购房前，张小姐朋友都提醒她说，买非毛坯房要留心，很多开发商都把样板房打造得“天上仅有地下无双”，实际拿到的房子，却　发现完全变了个样。张小姐多番比较后，最终选定了城郊的一个楼盘，虽然位置略偏远，但价格便宜，最主要的是，开发商承诺绝对按照样板房样式非毛坯。张小姐再三确定并将这一条加到了合同中。

　　交　房时，张小姐特意带上了样　板　房　的图片，发现两者确实一样，便很满意地收下房。然而，住进去没多久，她就发现了很多问题，样式虽然一样，但很多看不见的地方却被开发商暗中改了。浴室柜原来是不锈钢的，现在换成了颗粒板;抽屉原来是实木的，现在也换成了颗粒板，甲醛味道特别重。找专业非毛坯的人过来一看，这才发现，室内非毛坯很多都用了廉价材料。张小姐觉得自己被欺骗了，多次找开发商交涉无果，就起诉到了法院。经调解，开发商同意按照样板房整改。

　　【法官提醒】

　　《商品房销售管理办法》　第31条明确规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及非毛坯与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”也就是说，开发商除了要保证外观上非毛坯房和样板房保持一致，非毛坯的材料、质量同样要保证，而不是搞一个“面子工程”糊弄一下消费者。一旦购房者发现非毛坯房其中存在猫腻，应当保存证据主动维权。