北京密集推配建自住房地块 分析称恐慌抢房消失

　　10月25日，朝阳、昌平、密云、门头沟再次挂牌4宗地块，其中密云和门头沟地块已经明确将配建自住型商品房。记者了解到，这是自发布自住型商品房政策之后，北京市首次密集推出相关地块。除此之外，北京市政府已经开始考虑，对在京企事业单位将自有土地用于 “自住型改善型商品住房”开发“打开绿灯”。

　　“供应量大涨，明显动摇了市场看涨房价的最大理(楼盘)由—供需紧张。”中原地产研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻(博客,微博)》记者，从合计供应的20宗土地看，供应的自住型面积已经有望接近或超过2万套，商品房住宅部分年内供应的土地也有望突破10万套，这将缓解明后年北京的住宅供需结构。

　　首次密集推出自住房地块

　　日前，北京市住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(以下简称《意见》)。根据《意见》，自住型商品住房供地，可以采取集中建设或者配建等多种形式，由开发商通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。这意味着，将来有一部分楼盘是纯“自住型商品住房”，而另外一部分楼盘是由普通商品房和“自住型商品住房”构成。

　　中原地产研究部统计数据显示，截至目前，北京已经成交住宅用地49宗，规划建筑面积854.44万平方米，再加上北京目前挂出的正在出让的20宗住宅用地，合计规划建筑面积350万平米，北京住宅类土地供应今年有望超过1200万平方米。

　　值得注意的是，据中原地产相关数据，目前北京市场与自住型住房相关的地块已有20宗，其中8地块明确了面积，除已经出让的3地块外，还有通州于家务、门头沟、密云、房山、丰台王佐等5地块，预计这8地块合计自住住房面积为90万平方米，折算成住宅的套数为1万~1.1万套。

　　其他未明确面积的12块住宅类土地，全部为超过限价竞争配建的自住型住宅面积，这12地块合计建筑面积178万平方米，按照北京最近几个月住宅类土地供应的情况，预计这些土地中的30%~40%以上将被配建为自住型住宅，预计在70万平方米左右。按照单套面积90平米计算，预计这部分供应的套数预计将超过8000套。

　　据地产中国网消息，通州区的商品房价格在“涨声”中已接近3万元/平方米。而根据已供应地块的信息统计，价格最低的自住型商品房位于通州区于家务乡，销售限价仅为1万元/平方米，可以说是将 “万元”房价再度拉入公众视野。

　　张大伟分析认为，这一政策如果真能带来土地市场的集中放量，将有可能导致房山、大兴等刚需集中的区域，刚需、首改商品房的物业市场重新洗牌。同时，也会改变市场预期，恐慌性抢房很可能消失，商品房项目会出现加快开盘的情况，避免与这类型房源直接竞争客户。

　　“对于一般商品房来说，从拿地到销售需要至少10个月的时间，全盘销售周期平均也要3年以上。但这种项目不会出现捂盘，不存在销售问题。价格也已确定，不需要等待入市时机，开盘受捧也不需要营销包装。对于房企来说，这种项目清盘甚至可能不到1年，虽然利润率较低，但周转期也较快。”张大伟说道。

　　欲盘活在京企事业单位自有用地

　　在密集推出自住房地块的同时，日前，北京市政府已经开始考虑，对在京企事业单位将自有土地用于“自住型改善型商品住房”开发“打开绿灯”。

　　所谓企事业单位自有用地是指，按照企事业单位成立批复或资产登记，属于企事业单位自有并用于企事业单位运营、经营的土地。这些土地的用途基本为非住宅用地，在由属地政府批复变更土地用途前，原则上不能用于住宅开发建设。

　　有《中国经营报(博客,微博)》报道，在《意见》正式下发之前的讨论过程中，在提及确保并逐步增加 “自住型改善型商品住房”用地供应时，有参与讨论的人士提出，可以通过有计划、有条件地盘活在京企事业单位自有土地的方式，增加此类商品住房的用地供应。

　　在向市政府汇报的过程中，政府对这一提议表示认可，但提出要求住建委、国土资源局等部门考虑，如何能够通过有效的机制设计，让在京企事业单位能够有“积极性”地将自有土地用于 “自住型改善型商品住宅”的商业开发。

　　一家目前在京有开发项目的房企营销总监向《每日经济新闻》记者透露，密集推出自住型商品住房供地，将拉低北京房价，推出地块数量和房价降幅直接挂钩。

　　张大伟认为，北京收紧调控的举措将影响到其他城市，这也是首次针对调控做的加法，之前的限购、限贷、限价等都只是治标。增加自住型商品房供应有望明显缓解市场需求，预计最近很可能在全国一、二线城市价格上涨较快的区域出现一波调控收紧政策，这有可能对四季度市场走势有明显影响。