苏州房价脱离地心引力 三原因促成“赤焰战场”

　　11月18日国家统计局发布了《2013年10月70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅1.3%，最低为下降0.1%。整体来看，房价呈上涨趋势是毋庸置疑的。

　　“楼市20年涨势不变”

　　近日，中国指数研究院也发表了《2013年1—10月房地产开发经营数据解读》，从数据来看，10月全国100个城市新建住宅平均价格为10685元/平，环比涨1.24%，涨幅比9月扩大0.17个百分点，自2012年6月以来连续17个月环比上涨。其实环顾整个数据库，房价上涨和环比涨幅在1%的以上的城市有所减少，但10月百城均价环比涨幅扩大至1.24%，表明房价涨幅较快的仍是少数热点城市。而现阶段，力求房价涨幅变缓政府已费尽心机，房价持平甚至下调就更是难如登天。中国经济年度人物王健林11月19日更是断言“无论处在什么样的长效机制下，采取任何办法，在15—20年内，始终是供不应求，房价也会保持上扬态势”。

　　苏州楼市自2012年12月的10650元/平至如今的12246元/平，自是一片“涨”声。随着政府一核四城、轨道交通、苏州湾等市政规划布局完善，苏州房价也是扶摇直上。仅以园区为例，9-11月份，两个月间，园区共有11盘出现价格变动，其中10盘涨价、1盘降价。最低涨幅800元/平米，最高近3000元/平米。特别是在金九银十之后，园区房价进一步攀升。如今市场上供不应求的形势依旧如故，房掌柜业内人士认为，苏州房价大涨大落的可能性不大，未来的趋势仍是以小幅上扬为主，而其中的原因更是错综复杂。

　　土地供应

　　据了解，土地出让金在房价中占比达到了3.—5成，对房价影响变化最大的也是地价。从市场供需关系来看，土地供应在房价变动上有着重要作用。据房掌柜统计数据显示，前十个月，苏州市本级共计发布11则土地出让公告，挂牌93幅地块，总出让面积449.93万平方米;园区单独上市8幅地块，总计46.09万平方米。也就是说，苏州土地供应仅完成了年度商服及住宅用地756.72万平方米总计划的65.6%。就算遵循“2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量(486万米)”的原则，这个数值也还不到位。

　　土地供应减少，而相应的土地平均单价却在攀升。2008年时仅2681.7元/平方米，2013年至今却已达到7000.6元/平方米，是近六年来最高值。同时，高溢价率也是地价涨幅的助推力。据统计，截止目前，今年累计成交的122幅地块中，59幅竞价成交，占比48%，其中溢价率过50%的22幅，过100%的9幅。6月21日，独墅湖西侧一宗不足2000方的商服用地挂牌出让，1812.1平方的地块竟拍出5550万元，溢价率410.5%，楼面价更是高达51046元/平。这些都为苏州楼价的持续走高起到了推波助澜的作用。

　　刚需推动

　　刚需置业者是推动房价上涨的“骨灰级粉丝”，而“工资涨幅永远跟不上房价”、“房价一涨，一年白干”的悲剧屡屡上演更是让刚需族更加坚定了追求的心态。截止11月19日，苏州楼市无惧社会压力和刚需羞涩的钱包总共11盘迎头涨价，其中最高涨幅为3000元/平米，三盘涨幅过千。刚需族“买涨不买跌”的心理和开发商对于市场的预期，是促使房价久居不下的重要原因。

　　网友“森碟老爸”说，金鸡湖(独墅湖)那边都一万多都买不到好房子了，现在，只要是可以看见金鸡湖的25000起!后悔当年8000元/平没有买。网友“骑着酱油打火箭”说，我当年看见4000也没有买，当时和朋友讨论，旁边超市没一个，乌灯瞎火的，傻子才买，现在发现自己原来是个傻子。现在终于领会了，在自己不熟悉的领域，和自己的主观想法对着干才不傻。

　　无可奈何的政府调控

　　无论是国八条还是国五条，到新国五条，都无法撼动上扬的房价，即便偶有下调，仍只是昙花一现。临近年底，政府调控目标难以完成，十八届三中全会全会前，上海的“沪七条”急急出炉。而据截至目前，沪七条退出后，上海市推盘总量环比大降60%，似乎成效初显。但事实未必如此，金九银十的集中出量，让很多开发商赚得盆满钵满，在传统淡季的11月后期乏力频现也是自然现象。

　　而随后的十八届三中全会并未正面提及“房地产调控政策”，又给开发商吃了一颗“定心丸”。“健全的土地流转政策”、“小产权房转正”和“建立长效调控机制”等不痛不痒的政策对房价完全是隔靴搔痒。再加上，十八届三中全会确立了“市场的决定性作用”。而按照市场规律来讲，供求关系决定市场价格。而开发商“捂盘”，刚需族“追捧”，政府“袖手”，房价蒸蒸日上也是顺水推舟的。而在无论风雨如何，“依旧死一般寂静”的真空地带——苏州，似乎从没有因政策调控还动摇分毫。

　　就在10月、11月，北京、上海、深圳纷纷出台各自调控新政。其中，北京通过大幅提高限价房供应来缓解房价上涨压力。2014年北京有望推出占总成交量比重近一半的限价房用地，房价在周边商品住宅价格基础上直降30%，且面向所有符合限购政策的人士开放销售。上海、深圳则是将二套房首付比例提高到70%。而就在昨天(11月18日)广州紧跟京沪深，出台“穗六条”将二套房首付比例70%。从近两周市场情况来看，北京、上海等地已经出现购房意向的观望气氛，专家称明年一线城市楼市较今年将明显企稳。

　　据房掌柜统计苏州上周(11.11—11.17)住宅成交1150套，环比增加56套，增幅为5.12%;成交面积139853.65 ㎡，比前一交易周增加1660.25㎡，增幅为1.2%，成交套均面积121.61平方米。本周成交均价都在万元线以上，其中11月13成交均价达到14000元/平左右。土地供应的缩减，刚需族持续助力，面对涨声一片的楼市，政府越发显得有心无力。在远离调控风口浪尖的苏州市场，房价有可能维持稳定的上扬趋势，对于持币观望者，出手宜趁早。