42亿北京苏州拿地 首开地产陷入毛利下降窘境

　　首开股份3月4日晚间公告称，公司近日分别于北京市朝阳区、苏州市吴江区新增5宗土地，共须支付土地款约41.59亿元。

　　其中，首开股份于2月28日以27.2亿元竞得北京朝阳区孙河乡两宗住宅用地，总建筑规模约16.68万平方米。

　　另外三宗位于苏州市吴江区的地块，土地用途也均为住宅用地，总用地面积约16.36万平方米，总地价约14.39亿元。

　　首开拿地积极

　　除此次拿地外，首开股份还于2012年底在北京和沈阳耗资17.4亿元拿下三宗地块。其中沈阳的地块位于沈北新区道义开发区，规划用地面积16.13万平方米，地价约3.2亿元。

　　而北京的两宗地块，则是首开股份联合北京万科以14.2亿元竞得，在联合体中，双方均占50%的权益。这两宗地块均位于北京市通州区台湖镇，总用地面积约10.89万平方米，总建筑面积约21.07万平方米。

　　纵观首开股份近期的拿地，从中可发现，北京地区的项目占比达到近七成，其加强在北京土地储备的意图相当明显。

　　对于首开股份的这一拿地策略，相关分析认为，北京作为首开股份的核心布局区，近年来在其整体土地储备中所占比重逐渐偏低，但北京市场却贡献了其绝大部分的销售额，因此首开股份补充北京区域土地储备的意愿非常强烈。

　　据相关机构统计，在首开股份2012年176亿元的销售收入当中，约有110亿元来自于北京市场，其余66亿元来自于14个其他主要城市。

　　而在土地储备方面，首开股份截止2012年底的权益土地储备面积约1400万平方米，其中北京有约400万平方米，其他城市有近1000万平方米。北京项目的平均楼面地价约为4800元/平米，京外项目为1700元/平米。

　　但是，由于近期市场对以北京为代表的、有涨价压力的一线城市政策风险的担忧正在升温，如果政策进一步紧缩，那么首开股份于近期在北京大规模拿地也存在不小风险。

　　在日前“新国五条”细则公布后的第一个交易日，首开股份的股价就应声跌停，这正是市场对于政策收紧担忧的表现。

　　毛利下滑窘境

　　此外，虽然在首开股份2012年的销售额中，北京市场贡献超过六成，但随着今后结转面积中京外项目的加大，北京项目的减少，特别是北京高盈利项目的减少，首开股份的毛利水平将面临不断下降的窘境。

　　首开股份相关人士也曾在2012年底坦承，今后公司结算的项目将大多是前些年低成本拿的外地项目，同时北京项目的毛利率也呈下滑趋势。

　　据其介绍，首开股份京外项目的正常毛利率保持在28%-33%，京内项目则差异比较大，如铂郡项目毛利率在60%，房山项目毛利率在35%，而保障房项目毛利率则不到10%。

　　上述人士还提到，由于公司前两年在北京以外的地区扩展非常快，每年有近300万米的新增规模，但这些项目的销售速度却较慢，所以今后不排除存在减值的可能。

　　京外项目的去化缓慢，也直接导致了首开股份整体周转速度降低，存货量大增，进而导致资金周转慢，负债率也相应上升，其净负债率在2012年底已达到110%左右的高水平。

　　对此，熟悉首开股份的分析师认为，由于首开股份还处于中等规模，在大举进行京外扩张之际，不可避免会出现经营管理跟不上，项目销售难的问题，而这又将导致其资金承压，负债率居高不下。

　　“虽然首开股份在近期的拿地策略当中，更偏重于北京市场，但以其自身实力，很难单独获得质优价廉的地块，因而才会不断与万科、保利等企业联合，这种合作方式一方面可以降低风险，同时也能减少首开的资金支出。”上述分析师说。

　　对于合作拿地，首开股份自身则认为，“选择与万科、保利等公司合作，可以学习其完整的操盘流程，借助这类优秀公司的经验而从提高公司的去化速度。”