多因素助推房价一路看涨 湖东或将成刚需无人区

　　2012年末日的大限之期已过一年，想象中房毁人亡的场景而今甚至都成不了茶余饭后的谈资，我们的文明依然还在继续。“劫后余生”的人们庆幸之余还得考虑票子、车子、房子，一日一变的房价仍然让刚需族在末日的恐慌中行走。在苏州而言，湖东是一个不可多得的宝地。而现今，对刚需族而言，湖东一众开发商的种种表现或许只能用目前最火的一部电影作为注脚——“无人区”。

　　湖东板块是指金鸡湖以东。以南施街为中轴，星湖街为左右轴，湖东邻里中心为中心向四周辐射，西靠金鸡湖，南到机场路，北到苏虹中路为范围。11月28日，位于中新大道北、钟南街西的苏园(2013)08号地块在土拍中以14.77亿成交成为湖东新一块高价地，预估该地块毛坯价20000元/平起，再次引发湖东房价走高的猜想。

　　“大园区时代”

苏州工业园区最新规划

　　自9月29日上海自贸区正式揭牌后，一股自贸区申请热也如雨后春笋般层出不穷。天津、广东，包括12月13日新近申请的青岛都虎视眈眈。据了解，江苏日前也已将自贸区调研报告提交省政府。值得一提的是，该报告所提出的两套自贸区提案中都提出了要以“苏州工业园区综合保税区”为核心进行架构。11月苏州市政府新近推出的《苏州工业园区星塘街以东、星华街以西地区控制性详细规划》也提出，湖东将形成“多心十字轴四片多区异彩纷呈的空间结构”和“两主、三副、八心、多点”的中心体系。将白塘生态综合功能、月亮湾商务区等容纳进来，借以打造以湖东为发展方向的“大园区”时代。业内有一句话言道：不要去挑战政府的底线，可能得不偿失。而有了政府的力挺，湖东房价也就不用再扭捏作态了。

　　名企一片“涨”声

　　中海、九龙仓、绿城、绿地……，如果要一一罗列出湖东开发商的名字，大概比NBA全明星的阵容还要让人熟识。外地房企涌入苏州的第一站往往也是选在湖东：闽系名企福建正荣首入苏州即豪掷10.2亿选了湖东，楼面价7296元/平。按照成熟项目拿地到开盘6—9个月的开发周期，最早十二月底即可入市。而11月28日中锐以楼面价8898.56元/平的价格入主湖东楼栋，也注定了这不会是一个平凡的地块。一众名企纷纷抢驻，让湖东板块的军备竞赛越发激烈。具有丰富开发经验的各路大牌开发商都选择在湖东CBD开疆拓土，依靠金鸡湖一线湖景和发展前景的超级卖点，势必进一步助推房价上扬。

　　按照经济学上来说，市场竞争的结果是优胜劣汰，价低者才能获得最好的竞争优势。而湖东的房价却反其道而行之，各家开发商似乎“不涨价出门都不好意思跟人打招呼”，甚至广告上公然告知涨价。以天地源七里香都为例，从10月就开始酝酿开盘，直到11月也毫无动静，业内一直推测天地源七里香都要涨价，而真正等到湖东高价地落户后12月14日才首次入市。首推24、27号楼，主力户型86、105平，推311套房源。当日销90%，剩余40套房源已涨300—500元/平，单价12400—13700元/平。相比遮遮掩掩的涨价，七里香都“首次开盘成本价入市，开盘后力涨500”这样的广告语显得大气磅礴。万科玲珑东区12月15日开盘推250余套房源，开盘均价达17000元/平，当日劲销5亿。环顾湖东板块楼市均价：中海8号公馆13500元/平，中海国家社区13000元/平，北极星花园13333元/平，澜调国际15500元/平，只能双手合十默念一句“我了个去”。“短期内湖东的房价不会下跌，持续走高的可能性很大”成了业内的共识。

　　刚需或绝迹

苏州近一年房价示意图

　　据统计，12月苏州楼盘共计28盘上涨，相比11月增幅达33.3%，其中住宅最高涨达5000元/平。其中，园区12月楼盘均价13723元/平，价格涨幅2.49%。而环顾整个2013年，苏州楼市一直呈现出持续走高的态势。而随着湖东纯住宅用地的越发紧张，房企争夺优质地块的决心也愈益强烈，在“苏州楼市看园区，园区看湖东”的思想下，随着土地价格的攀升，湖东房价也“不负众望”的水涨船高。房价的上扬，进一步断了刚需的后路，让湖东板块彻底朝着改善型的中高端板块方向发展，本就紧巴巴过日子的刚需族就更加囊中羞涩，只能默默把湖东从心仪女神的名单中划掉。

　　殊不知，就在2010年还有人预言：“湖东是个泡沫，园区模型到2009年就到巅峰了。湖东将在相当的一段时间内维持缓慢下降的势头。靠个摩天轮和高塔没有机会的。当制造业撤离之后，湖东就该破了。”短短三年，沧海桑田。

　　“土地方便的屡次热捧，溢价率节节爬高，这些变化都能感觉到土地的稀缺和价值。住宅价格成交量再创新高，单从9—10月来看，全市住宅成交量已超去年全市总和，价格也超出了1000元/平。在整个市场的大环境下，湖东这个优质资源集中的板块出现一定程度的涨幅是符合市场预期的。”短短一个月，最高涨幅达5000元/平，而2014年随着如高价地中锐、正荣集团地块等众多新盘的推出，预计房价上涨是一个长期的过程，以此看来，刚需族还是另谋出路较好。