苏州大盘演化史 政府化大为小卖地变相提高收益率

　　近日，全国城镇化会议奠定了新型城镇化的蓝图，其中对于土地利用也作出详细的阐释，会议提出，提高城镇化建设用地利用效率，优化开发的长三角、珠三角和环渤海地区，要以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地。

　　全国城镇化会议结束不久，苏州市国土资源局于12月17日，再次挂牌出让23宗地块，其中12宗纯住宅用地，增加了纯住宅用地在所出让土地中占有的比例，也是政府执行中央所提出的2014年增加住宅用地的体现。

　　从出让的23宗地块来看，最大地块面积为91016.7平米，容积率在1-1.3之间，那么总建筑面积将在91016.7-118321.71平米左右，体量不超过12万方。纵观苏州近三年主城的土地出让情况来看，体量超过50万方的地块，仅有5幅。曾经的“超级大盘”将一去不复返了。

　　进入销售后期超级大盘现状：较多年之前价格涨势凶猛

　　据思源经纪的市场研究报告称：截止11月底，苏州共有209个项目在售。房掌柜记者发现209个项目中，其中百万平米在售的“超级大盘”共有9个，集中分布于园区(4个)和吴中区(3个)，相城和姑苏区分别各占一例。

　　9家超级大盘中，均进入销售阶段，其中个别楼盘销售已经接近尾声。这些超级大盘中，多则销售5年之久，少则销售1年左右。

　　超级大盘经过5年的开发建设，价格一涨再涨。连续多年占据苏州市场销冠位置的中海地产的中海国际社区，2008年8月首度以均价5800元/平米的价格入市，经历过公园道组团和橙郡组团之后，目前均价在13000元/平米，上涨了117%，翻了一倍多。

　　随着周边中新大道北、钟南街西的地块被中锐地产以14.77亿元总价，楼面价8898元/平米的价格取得后，中海国际社区即将开售的两幢46层超高层公园产品—双子座，涨价在即。

　　同板块的雅戈尔太阳城自2009年6月首批房源入市，均价5500元/平米，经过两年的销售，项目二期小高层房源进入“万元户”时代，目前天邑组团的售价已达到12000元/平米，涨势超过中海国际社区。

　　不仅仅在园区，位于吴中区越溪板块的招商小石城价格也出现大涨，招商小石城2010年在前期推出别墅后再推出公寓，公寓价格在7000元/平米左右，历经3年的发展，到招商小石城第八期项目石湖东区的价格在9300-9500元/平米之间，价格上涨了35%左右。

　　姑苏区世茂运河城、吴中华丽家族太上湖，相城区的合景峰汇国际都是这些渐渐进入销售后期的超级大盘，价格也不可“同日而语”。

　　刚开盘销售或即将入市大盘现状：开盘热销和万众期待

　　相比于5年前的百万方的超级大盘，3年前的超50万方的大盘，刚进入销售阶段，其中绿地中央广场、尼盛滨江城以及星光耀广场便是其中代表。

　　2012年9月份以楼面价4365元/平的价格竞得金阊区金筑街南、虎池路东西两侧地块的苏州星浩房地产有限公司，经过1年2个月的酝酿，在12月15日首次全城发售，星光耀广场以均价9400元/平米的价格，取得去化九成的成绩。

　　在上述3家大盘中，星光耀广场拿地最早，开盘时间最早的当属绿地中央广场，绿地集团在在2012年年底以总价近8.73亿元，楼面价5122元/平米的价格竞得，短短的8个月后，以均价8800元/平米的价格首次推入市场，经过一次加推，价格上涨到9250元/平米，几乎每月上涨100元/平米。

　　与同一时间取得土地的尼盛滨江城，当时以总价11.6亿元，楼面价3331元/平米竞得土地的尼盛置业。尼盛滨江城置业顾问透露：预计在12月28日开盘，具体价格的话，一房一价，应该和周边的价格应该相当。目前从来访电话来看，