苏州大盘演化史 政府化大为小卖地变相提高收益率

　　近日，全国城镇化会议奠定了新型城镇化的蓝图，其中对于土地利用也作出详细的阐释，会议提出，提高城镇化建设用地利用效率，优化开发的长三角、珠三角和环渤海地区，要以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地。

　　全国城镇化会议结束不久，苏州市国土资源局于12月17日，再次挂牌出让23宗地块，其中12宗纯住宅用地，增加了纯住宅用地在所出让土地中占有的比例，也是政府执行中央所提出的2014年增加住宅用地的体现。

　　从出让的23宗地块来看，最大地块面积为91016.7平米，容积率在1-1.3之间，那么总建筑面积将在91016.7-118321.71平米左右，体量不超过12万方。纵观苏州近三年主城的土地出让情况来看，体量超过50万方的地块，仅有5幅。曾经的“超级大盘”将一去不复返了。

　　进入销售后期超级大盘现状：较多年之前价格涨势凶猛

　　据思源经纪的市场研究报告称：截止11月底，苏州共有209个项目在售。房掌柜记者发现209个项目中，其中百万平米在售的“超级大盘”共有9个，集中分布于园区(4个)和吴中区(3个)，相城和姑苏区分别各占一例。

　　9家超级大盘中，均进入销售阶段，其中个别楼盘销售已经接近尾声。这些超级大盘中，多则销售5年之久，少则销售1年左右。

　　超级大盘经过5年的开发建设，价格一涨再涨。连续多年占据苏州市场销冠位置的中海地产的中海国际社区，2008年8月首度以均价5800元/平米的价格入市，经历过公园道组团和橙郡组团之后，目前均价在13000元/平米，上涨了117%，翻了一倍多。

　　随着周边中新大道北、钟南街西的地块被中锐地产以14.77亿元总价，楼面价8898元/平米的价格取得后，中海国际社区即将开售的两幢46层超高层公园产品—双子座，涨价在即。

　　同板块的雅戈尔太阳城自2009年6月首批房源入市，均价5500元/平米，经过两年的销售，项目二期小高层房源进入“万元户”时代，目前天邑组团的售价已达到12000元/平米，涨势超过中海国际社区。

　　不仅仅在园区，位于吴中区越溪板块的招商小石城价格也出现大涨，招商小石城2010年在前期推出别墅后再推出公寓，公寓价格在7000元/平米左右，历经3年的发展，到招商小石城第八期项目石湖东区的价格在9300-9500元/平米之间，价格上涨了35%左右。

　　姑苏区世茂运河城、吴中华丽家族太上湖，相城区的合景峰汇国际都是这些渐渐进入销售后期的超级大盘，价格也不可“同日而语”。

　　刚开盘销售或即将入市大盘现状：开盘热销和万众期待

　　相比于5年前的百万方的超级大盘，3年前的超50万方的大盘，刚进入销售阶段，其中绿地中央广场、尼盛滨江城以及星光耀广场便是其中代表。

　　2012年9月份以楼面价4365元/平的价格竞得金阊区金筑街南、虎池路东西两侧地块的苏州星浩房地产有限公司，经过1年2个月的酝酿，在12月15日首次全城发售，星光耀广场以均价9400元/平米的价格，取得去化九成的成绩。

　　在上述3家大盘中，星光耀广场拿地最早，开盘时间最早的当属绿地中央广场，绿地集团在在2012年年底以总价近8.73亿元，楼面价5122元/平米的价格竞得，短短的8个月后，以均价8800元/平米的价格首次推入市场，经过一次加推，价格上涨到9250元/平米，几乎每月上涨100元/平米。

　　与同一时间取得土地的尼盛滨江城，当时以总价11.6亿元，楼面价3331元/平米竞得土地的尼盛置业。尼盛滨江城置业顾问透露：预计在12月28日开盘，具体价格的话，一房一价，应该和周边的价格应该相当。目前从来访电话来看，

　　2013年刚拿地的大盘：拿地价格越来越高 预计明年上市

　　2013年共产生2个超50万方的大盘，但这些大盘地块用途为批发零售和住宅混合用地，和中海国际社区以及九龙仓那样的超级纯住宅大盘相比，这些楼盘的体量要小得多。

　　4月22日，高新区苏地2013-G-18号地块由旭辉、港龙、华东金航、龙湖地产、北京富润等5家房企竞拍，以15.4161亿元起始价开始起拍，经过多轮的角逐，龙湖地产以总价25亿元，楼面价4685元/平米，溢价率66.48%竞得。

　　龙湖地产，拿下该幅地块后，很快进入施工阶段。龙湖地产为在苏州市场扩大知名度，举办一系列活动：龙湖媒体重庆行和龙湖倾听新年寒山寺的钟声。据悉，龙湖地产案名为龙湖时代天街，现在正处于打地基状态，预计明年与购房者见面。

　　本年度土地面积最大的相城区高铁新城澄阳路西、太东路南地块，位于地铁2号线物业上覆盖，由苏州中信投资有限公司和苏州安泰成长投资发展有限公司联合底价成交该地块。记者走访时发现，该地块除了地铁2号线在收尾阶段，项目暂时还未动工。

　　大盘将会“绝迹” 资源稀缺和政府保障收益率成主因

　　从上面的几组大盘对比中不难发现：有超级大盘演化为大盘，逐渐缩小的过程;再次政府所推出大面积的地块，会越来越少，甚至将会“绝迹”;物业类型有曾经的单纯住宅用地演变成包含商业、住宅、写字楼等混合用地。

　　世联地产高级研究员董晔指出，随着城市土地资源的越发稀缺，百万方大盘将越来越少，甚至面临“绝迹”的可能，政府也会考虑到土地供应指标等因素，确保收益的最大化。

　　思源经纪市场研究部经理卞慧娟指出：苏州现在土拍中，很少会出现大体量的地块，一方面苏州可用土地越来越少，政府控制土地的量，另一方面苏州不是建设城市，城市格局相对稳定，只能出售一些小幅地块，只能说，苏州造成的时代已经结束了。

　　中原地产苏州分公司的市场研究部市场总监也表示同样的观点，程杰指出苏州土地稀少，只能小幅出让，再说将大幅地块划分为小幅地块，小幅地块肯那个溢价率更高，政府的收益率得到保障。