苏城众大佬“马上论道” 2014苏州楼市何去何从

　　受捧荏苒，岁月如梭，转眼间2013年已经成为过去，回首苏州楼市一整年的起起伏伏，内有刚需、改善等购房需求，外有楼市调控政策刺激。年初，“新国五条”横空出世，给上半年的苏州楼市带来了一丝阴霾，在所有人都以为楼市要降温的时候，地方细则始终未出，犹如给风雨飘摇的苏州楼市注入了一针强心剂，积压的需求集中爆发，成交激增，更是一度创造了“20秒卖1套房”的记录。面对如此利好消息，开发商也是信心满满，不惜在土地市场一掷千金，成交总价屡屡刷新纪录，为楼市带来唏嘘一片的同时也让购房者愤慨不已。

　　当跨过2014年，回望这一幕幕时，我们在心潮澎湃的同时也难免有一丝忐忑，2014年的楼市充满了太多的不确定性，调控是松是紧?房价是涨是跌?哪些板块会火?购房者何时下手是好……

　　为此，1月21日，房掌柜联合苏州日报报业集团、新地产8号精英汇举办“马上论道·2014年苏州楼市发展”谈房论市主题沙龙，邀请业内各位大佬共同探讨楼市热点话题，剖析市场热点，还原事实争相，为购房者透彻研判2014年苏州楼市走向。

　　大佬声音

　　严政(新城地产副总裁)

　　在过去的2013年，苏州新城在区域里还是有一些突破，总结下来主要是两点：一个是规模在去年是比较大的，在过去一年里面我们新增加了三个项目。在南苏州我们是五盘联动。2013年整个集团在苏州的销售规模达到了40个亿，那么整个地产加控股这一块，整个集团大概是220个亿，苏州差不多占整个集团的五分之一的规模。在2013年苏州这块我们规模还是有突破。

　　第二个就是，在苏州我们的开发效能还是有一些提升。我们在这几个项目里面操作的速度，因为对市场的熟悉，包括对区域这块有一定的了解和把握。所以在项目的产品定位和后续推进方面，速度还是比较快。我们香溢澜桥项目是2012年的7月份拿的地，当年的12月份就实现开盘。另外两个项目是2013年的5月份拿的地，最后在2013年的10月份实现了开盘。且吾悦广场销售达到了8个亿，红树湾达到了5个亿，这两个项目开发的效能应该都还比较高。对2014年的整体趋势来讲，对区域市场还是长期坚定的看好，然后要保证一定的理性。

　　王龙(上海融创绿城副总经理)

　　绿城在苏州的两个项目，绿城御园和绿城桃花源，高价买地以后还得消化。桃花源项目是高价地，去年才开始消化，销量还是不错。大概10月中旬开盘，到年底的时候卖了将近12个亿，我觉得什么样的地在苏州都有比较好的潜力。

　　像苏州这样的城市，有些企业会为了战略而拿地，不计成本拿地可能就有一些风险。但是我觉得像苏州的城市，今年的预期还是不错的，就像桃花源这种地块，可能放两年、三年是觉得贵，但是四年、五年后就觉得便宜了。我觉得豫园现在去化了70%，还有30%的量，计划会在一年左右卖完，现在这两个项目都在同一个板块，互相也在竞争。但是从目前园区市场来说，2000万或者是1000万以上的市场需求量是高于我们的预期，还是比较乐观的。我们公司接下来的重点会放在无锡和苏州，不过我们更看好苏州的市场潜力，在下半年我们有可能会在苏州继续拿地，未来两到三年苏州可能是我们融创绿城重点发展的城市。

　　周晓峰(绿地(香港)控股苏州兼无锡公司总经理)

　　从我的角度来讲，我觉得苏州市场要看大势，2014年和过去的几年相比可能会有一些大的变化。每年中央的1号文件都讲改革和三农问题，但是今年把新型城镇化的路径，包括房地产的脉络讲得很清晰了。2013年有一个非常值得关注，那就是千亿级的公司一下子就有了七位，之前是寥寥可数的，这也适应了目前的行业发展规律，快周转把规模做大了。

　　比如说碧桂园，大家知道做营销的都会研究碧桂园，去研究它这种全员营销的方法。十多年前在沈阳，我们对面是碧桂园的项目，那时候我们的项目卖8000元，碧桂园开盘就是4000块钱一下卖光。但是今天我们看碧桂园的产品提升了很多，它集中全部的精力去做定点爆破，他从百亿级的企业2013年一下子就跨到千亿级。

　　在过去我们一直讲方面品牌影响力，甚至产品影响力和品牌营销都在房地产当中起主导的作用，但是未来商业模式的变革，包括资源的分配和重新组合可能就会变得更加重要。大家看到发展比较快的企业，已经把房地产开发变成快销品的模式。速度永远是第一位，在速度之下谁把产品做得最好，把产品周转率做得最高这个就体现水平，但是前提还是要快。

　　从土地市场来说，竞争很激烈，土地拍到50亿、70亿的有很多，而且现在趋于强强联合，大家合作开发。我想在这一轮，特别是2014年以后这一轮的游戏规则发生很多颠覆性的变化，这一点值得我们关注。

　　苏州成交的结构也非常明显，还是以刚需为主，包括首改的，包括卖得好的背后有很强的品牌支撑，有产品支撑，也有营销的得力的安排和执行到位。我觉得苏州随着整个经济结构的调整，特别是像第三产业、服务业升级之后，可能大部分产业结构的变化会带来房地产结构的变化。我个人认为苏州未来的住宅市场还是有非常大的空间，而且苏州的房价在长三角区域还是有很多的提升的空间，有大量的城市的新增人口，或者是有非常好的改善需求、或者是一些高端的需求。但是当未来人口红利逐步竭尽，我相信市场还是有不同的呈现，这也需要我们开发商的朋友做深刻的思考，我相信2014年可能会成为变革之年，甚至未来的游戏规则可能都会改写。

　　史庆超(海亮地产江苏区域总经理)

　　我认为2014年在大的市场方面依旧会延续2013年强势的土地局面，想要拿到地的利润预期都不会高。大家可能会利用适当降低来进入，或者是其他的企业会有一些其他的法宝。大家意识到现在都向运营要利润，都讲高周转。说白了其实就是资本的高周转，所以我认为2014年也是竞争异常激烈的一年。同时，可能比2013年会有更新的玩法，包括联手合作开发等等，我觉得2014年的房地产市场不会很轻松，大家仍是在巨变中求生存、求发展。

　　胡熠(卓兴置业销售副总)

　　在新年这次土拍中，卓兴置业拿下相城高铁新城一地块，既是幸运又是侥幸。这块地，受大型房企的关注比较少一点。能够在2014年首场土拍拿下地，对我们来说，也是从房地产销售商转型成房地产的开发者的很大转变。

　　我觉得，相对来说某些片区包括我们自己拿的地也是超过了拿地初期的预期。我们拿地时，对相城周边的需求也做了了解。这块地主要满足乡镇板块业主的购房要求，对户型的调整上也是更接近于乡镇口味的要求，从楼盘档次上，我们希望做中等偏上且是社区型的住宅，且这块地上还有一些商业，也是为了满足本小区和周边居民的日用配合。

　　们比较期待2014年整个相城板块的崛起。这次土拍中，更多溢价比较高的地块都在相城。我认为2014年，包括2013年，相城住宅市场会有一个突飞猛进。

　　鄢润科(福建正荣营销总监)

　　正荣公司从去年的6月来苏州，到今年的1月份，不管在苏州还是在全国很多城市，三大经济圈，从长三角到环渤海的土地市场，我们都参与了，可能夸张的时候一个星期三场土拍。土地的选择是我们的全国性战略选择的缩影。但是收获和参与的程度来讲，还是甚微。

　　这次在土拍上我们相对来讲动作大一点，一方面是着眼于我们整个集团包括2013、2014、2015年三年的战略里面，我们是有这样大的动作。另外最关键的是我们对这个城市是有深耕并且是想做大的，所以我们对这个城市是有想做大项目的欲望。从某种程度上来讲，更是我们对这个市场深耕的具体的表现。

　　对于木渎板块，我们是很有信心的。从以往的历史和目前的发展来看，木渎是以刚需为主的板块。从长远来看，我们认为刚需也分很多种，在历史发展的阶段中，可能有房地产升级的需要。整个板块不管是从新区的导向还是大苏州环线内的格局来看，它是有非常广的客户基础存在的。它不仅仅是纯刚需的产品，可能是综合性需求的项目。我们对整个苏州是有信心的，包括苏州附近的五县市都是有信心的。

　　陈志杰(原苏州龙湖副总经理)

　　前段时间微信朋友圈有一张图转得很疯狂，说是2013年1月到11月每一个区域的价格涨幅，涨的最疯的是园区，从1月份的1.2万，到11月份的1.59万，新区的涨幅是最小的，从年初的1.04到年底1.13万块钱。当然这个数据肯定是有很多结构性的因素和成交供应的个别项目的影响很大，但是也会说明一个问题，新区的涨幅是最小的。从很多项目来看新区的涨幅确实是最小的。很多人认为苏州是长三角价格洼地的时候，很多外来的开发商就进来，马上这个价格洼地就通过市场的冲击慢慢也会有一个浮涨的结果。本来我们以为新区也是一个价格洼地，通过1月17号的土地拍卖，我们发现，以后如果说它是一个价格洼地根本没人信。

　　之前区的价格之所以那么低，是因为之前的项目主要集中在浒墅关和科技城板块，狮山路板块没有项目供应导致的。从2014年开始，龙湖也好，还有旁边的花样年、港中旅都会有项目推出，整个核心区域好的住宅就有放量，区域对于首次改善和再次改善的住宅需求是比较明显的，从这点来看整个新区的价格2014年肯定是有一个涨幅。

　　尤伟(豪城建屋营销总监)

　　我们这个公司在新加坡是一个50年的企业，尽管刚刚进来大陆，但是也希望在大陆这边做好做强，所以对这个项目非常慎重，希望带来新加坡的理念，可以从市场上把一些新的声音、新的思路来做项目。我们这个项目定位的初衷首先是秉承着新加坡对产品科学的严谨性，另外也希望在市场上有快速的反馈，在产品的定位我们做了很多的调整，包括运营模式的调整。我认为，苏州园区尤其是环湖的这一周不缺乏高端的公寓，但是苏州现在的市场对于高端公寓的消化量是有限的，里面有总价的因素，还有市场人口结构的因素。

　　另外从商业的角度来看，商业这块苏州来看其实竞争也蛮激烈的。但是这里面不乏像聂总在售的商业，还有一些外来的开发商持有型的集中的商业，像现在在做的苏州中心这块，这些商业未来的走向到底如何?我觉得这是苏州整个房地产市场，包括综合用地不断涌入过来以后的一个起点。我们也希望看到更多的住宅之外能拿综合用地开发商能对这个市场不断地有判断和理解

　　聂亚军(平江港龙总经理)

　　最近四、五年里，苏州的商业可能跟苏州的住宅是冰火两重天，成交的比例大概是1:5左右。另外，从库存来说，苏州的住宅出清期大概在10个月左右，而苏州商业的整个出清期基本上维持在3.5年左右，所以相对而言，苏州的商业地产销售压力更大一些。

　　从2013年的12月份开始，中国银行给了一个很明确的信号，非沿街商铺包括酒店式公寓给了停盖的措施，这对商业地产是不好的信号，商业地产的格局越来越严重。另外，从新年的首场土拍来看，整个拍卖过程当中，商业地产的供应是维持持平，商业地产的土地供应包括将来市场推出的供应也不会减少。商业地产的竞争格局在短时间不会得到缓解，这需要做商业地产的公司更多地想办法从招商运营形成突破，从产品形成突破。特别是东部沿海地区，整个商业地产的价格沿下坡走，住宅的溢价率越来越高，但是商业地块溢价率越来越低，这也是商业地产市场不好的信号。在商业地产领域中，需要我们在整个运营模式上，在商户资源的整合上，才可能给我们更多的机会，除此之外在商业这条道路上会越走越艰难。

　　徐亢(原乾宁置业副总经理)

　　我觉得2013年苏州市房地产市场整个的发展还是有比较大的变革，首先它的变革是在营销方面的改善和区域的改善上。随着地铁1号线、2号线开通运营、吴江撤市并区，整个苏州处处都是新城，原来园区、新区、吴中区三足鼎立的局面也已经打破，各个区域都有很大的提升。

　　如果要说2014年有什么变化的话，我认为随着苏州的交通和区域的发展，老百姓百买放选择面更广，各个区域的品质会更高，同时由于住宅的成熟发展聚集了人流，为商业项目的发展也提供了一些机遇。但是原来的商业模式基本都是定向消费，会针对某种客户群进行消费。但是，现在越来越多的消费是家庭式的消费，餐饮也好、度假型酒店也好，都会面临更多的客户需求，所以我们在规划的时候更多的是以家庭为单位，来照顾到整个客户的便利性和全方位的服务。

　　郑期昌(中锐集团营销总监)

　　我觉得从2014年来看的话，整个市场比较平稳，做个2万多的产品还是比较有市场接受度的。其实，我们还是很庆幸拿到了园区那块地，因为新年的首场土拍给我的感觉是竞争更激烈，价格也是更高，如果12月份没拿到那块地现在与其他外来的公司竞争新区和木渎的地块可能代价更大，我们痛苦的日子可能更多。

　　梁永飞(常熟弘阳副总经理)

　　在2013年的6月份以拿了苏州的尹山湖这块地，由于吴中区的成交量比较可观，而且目前尹山湖板块也汇聚了各大品牌开发商，加上地铁南延，整个板块的配套规模和商业街这块后劲发展也比较足，整个配套、环境发展和交通潜力都比较大。

　　在新年的首次土拍上，新区的楼面价超过了9000元/平米，从整体的价格效应来看，我认为在2014年，或者是未来几年，尹山湖板块还是一个性价比和发展潜力都比较高的一个板块。但是整个尹山湖板块目前的配套、建设还需要一个过程。总体来讲，2014年整个尹山湖板块可能是竞争激烈，也是一个值得期待的板块。

　　许彪(迈大房地产(绿宝)营销经理)

　　我认为现在商业综合体是未来商业地产发展的一个趋势，不管是小型还是大型的综合体作为发展，不管是社区配套还是商业体的一个代表之作都是把一个商业体作为综合体。我们绿宝从设计包括它后期的运作这块，主要采用的是印尼、国外的一些风格，在后期的建筑立面包括招商、品牌引进都是走国际化的路线，绿宝在2014年下半年把实体呈现出来的时候，我们相信绿宝会成为龙湖商业综合体以外的另一个景观点。