库存压垮小阳春楼市难逃“倒春寒” 房企资金压力大

　　天保基建、中茵股份20日公告称，公司非公开发行A股股票申请获得证监会通过。业内人士认为，当前不少房企面临融资困局，资金面偏紧。这两家房企股权再融资获批反映出监管层重新开通了资本市场的融资通道。

　　经过多年演变，房地产市场的差异性愈加凸显。在库存持续增长的压力下，往年出现的楼市“小阳春”，今年不仅难以再现，甚至有演变成“倒春寒”的风险。

　　在经过2013年的楼市“大丰收”之后，今年房地产企业的日子似乎变得不好过了。春节之后，房地产市场不断传出利空消息，从部分三四线城市库存积压严重，到一二线城市部分项目降价，再到浙江、广西部分房企资金链断裂，勾勒出房地产泡沫破裂的逻辑链条。人们不禁会问，楼市系统性风险究竟离我们还有多远?

　　19日，两家地产公司天保基建和中茵股份非公开发行A股股票的申请获批。对于房地产企业来说，股权再融资无疑是缓解资金困境的重要渠道。另一方面，对于早就设好“防火墙”的银行来说，个别房企资金链断裂的消息尚不构成重大风险。据了解，浙江的大部分银行已开始排查风险，但类似个案仍有可能继续出现。业内人士认为，经过多年的演变，房地产市场的差异性愈加凸显。在库存持续增长的压力下，往年出现的楼市“小阳春”，今年不仅难以再现，甚至有演变成“倒春寒”的风险。

　　债务违约案例料难避免

　　3月中旬，浙江省宁波奉化知名的房产开发企业——浙江兴润置业投资有限公司被曝陷入资金困境，共有19家银行和其他金融机构涉及其中。若该企业最终被认定资金链断裂，将成为今年首例房地产债务违约事件，并可能对当地的金融体系带来不小冲击。

　　这个案例使市场颇为恐慌。分析人士指出其原因有二：其一，浙江是民间借贷规模大、链条长，且房地产业杠杆率较高的地区，一旦出现大规模债务违约，很容易引发系统性风险。其二，与当前市场的大背景有关。2014年春节之后，房地产市场利空消息不断。媒体先是爆出一些三四线城市楼市库存过剩，有些地区的公职人员甚至被要求参与卖房。此后，部分区域的房地产项目出现降价，且已经蔓延到广州、北京等一线城市。

　　在我国房地产业市场版图中，浙江的重要地位不言而喻，且上一轮市场调整，正是肇始于浙江温州。而本轮最初启动降价的楼盘项目是浙江杭州。业内人士认为，一旦浙江楼市发生大规模债务违约，很可能意味着房地产业新一轮调整的开始。

　　在资金面上，房地产业并未出现大的问题。根据国家统计局的数据，今年1-2月份，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增长12.4%。其中，国内贷款4913亿元，增长24.8%;自筹资金8256亿元，增长12.6%。

　　分析人士指出，房地产企业内部已经出现分化，与大型房企相比，中小房企的资金成本相对偏高，部分区域布局相对单一，很难形成足够的抗风险能力。据悉，兴润置业出现资金问题只是“冰山一角”，一些产品线不合理的中小房企已经遭遇到资金困境。

　　某股份制银行宁波分行人士透露：“据我了解，从去年下半年开始，有几家大房企也开始收缩规模了。比如把地方分公司、子公司的资金调配权限收归总公司，因为许多大房企都有自己的财务公司，一般数额不大的融资需求，他们内部就可以消化，但去年下半年开始也紧张起来了。”

　　中原地产分析师张大伟表示，房地产市场持续的上涨，依赖的是信心。随着利空消息的持续扩散，黄金般重要的信心已经开始动摇。2014年市场出现调整的可能性越来越大，特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。而伴随着这种调整，房地产企业债务违约的情况还将继续出现。

　　楼市库存压力继续加大

　　造成部分房企资金链紧张的“罪魁祸首”，很大程度上在于不断积压的库存。根据国家统计局数据，截至今年2月末，全国商品房待售面积51397万平方米，比去年末增加2102万平方米。其中，住宅待售面积增加1770万平方米。按照当前的销售进度，足够10个月消化。

　　兰德咨询机构总裁宋延庆指出，全国性数据和一概而论式观点只能反映大致趋势，但市场整体库存不断增加却是事实。其中，一些结构性的库存情况颇为值得关注。

　　首先，不同城市库存及待售面积进一步加剧分化。一线和部分二线城市供应相对不足，甚至出现库存告急，而温州、常州、营口、鄂尔多斯等许多三四线城市则增长较快，空置率较高，甚至出现了大量“鬼城”。

　　其次，不同类型的商品房呈现加速分化，中小套型的刚需和首改型住宅去库存速度较快，而总价高、性价比低的豪宅和零售型商业的存货增加较快。特别是商业地产，据兰德咨询的一项调查数据显示，我国上市房企中含有商业地产业务的，相对于资产值，租金收入仅占1.5%左右，而净收益大都为负。因为供应量依然有增无减，可以预见今后持有资产评估增值和租金水平仍会继续走低，库存量和空置率会进一步上升。这是商业地产不得不面临的窘境。