佳兆业：将以品质为先导 战略聚焦长三角一二线城市

　　2014年苏州马年首场土拍，佳兆业身披上海新湾马甲豪掷12.4亿分别入手苏州两宗地块。其中高新区狮山街道楼面价7952元/平，溢价率达102.42%。至此，2009年即上市目今已赫赫扬名的佳兆业落户苏州。近日，笔者有幸与佳兆业地产(苏南)公司营销部副总监戴海刚面晤，也粗略了解了佳兆业对于苏州市场及自身产品的一些独到见解。

　　战略聚焦 价格上升空间明显

　　佳兆业成立于1999年，是一家大型综合性地产企业。目前项目伸延至珠江三角洲、长江三角洲、中部、成渝地区以及环渤海地区，业务覆盖深圳、苏州、无锡等近30个重要城市，项目开发近70个。从佳兆业覆盖的城市来看，苏州房价目前仍处于价格洼地，盈利空间也相对较大。这是佳兆业落户苏州其中的一个原因。

　　“在交通发展愈加发达的如今，住所对于工作地点的约束力越来越弱。相对于常州等净流出城市来说，苏州这个1.5线城市目前仍处于净流入城市，且苏州距离上海不远，购买力也比二三线城市高出不少。”戴总介绍说。

　　在城市规划方面，新区狮山街道目前是苏州市重点打造的区域。龙湖时代天街等八星闪耀四周，对于佳兆业手中所持住宅用地丝毫不用考虑配套缺乏等问题。政府的政策倾斜，配套业已逐步提上日程，加上轻轨利好，佳兆业高新区地块升值潜力明显。相城区更是价格洼地，活力岛也是相城区重点打造的板块之一。

　　据统计，2013年，受惠于一二线城市房价的强劲上涨，佳兆业全年实现累计合约销售额239亿元，同比增长38%。而这些业绩中，从佳兆业年报中可知，来自一二线城市的销售贡献由2012年的42%上升到了2013年的58%。海通国际研究报告显示，佳兆业2013年合同销售中，有65%来自一二线城市项目。从去化率上来看，其2013年在一二线城市的整体去化率约为70%，而集团项目平均去化率则仅为58%。这样一系列的事实，也就促使佳兆业确立了“重返一二线城市”的战略。而苏州就正在长三角核心地位城市，也符合集团利益。

　　集团品牌造就“以品质为先导”

　　2013年，佳兆业集团全年销售额达239亿元人民币，销售面积达245万平方米，销售金额全国排名第25名。年开发规模超过1000万平方米，己形成具有核心竞争力的业务体系与地产品牌，目前在深圳市场占有率高居榜首。

　　在业态上，佳兆业始终坚持住宅开发为主，商业、酒店、旅游等业态合理配比;通过对市场情况深入研究，从客户价值出发，进而细分出百万平级的“大型居 住社区”、城市核心地带低密度的“高档豪宅”、城市中心“高端精品公寓”、城市CBD地标性建筑“大型城市综合体”、复合型业态的“产业地产项目”。

深圳佳兆业环球金融中心

　　在产品打造方面，佳兆业集团始终站在城市运营者的高度，从集约智能、绿色低碳、品质服务等多重角度关注中国城市化的发展，在推动产业进步，促进城市发展、提升城市价值等方面做出了积极贡献。“佳居乐业”是佳兆业企业使命最朴实的表达，通过对美好人居的不断探索，对事业生活的不断关顾，使人们对理想生活和事业的追求变为现实。

　　在产品的定位上，佳兆业集团顺应政策和市场、坚持以刚需产品为主，受宏观调控政策影响较小，符合首次置业者和改善型住房需求者，也能有效规避市场风险，因而维持了较高的去化率。

　　而刚需并不意味着低品质，佳兆业对产品也有着精益求精的高品质要求，佳兆业的产品品质的基础包括：成立由集团主席挂帅、各业务线高管及专家组成的“品质管理专项组”;与国际最知名的设计、规划、园林、装饰单位合作，建立起 标准化的品质保障机制;与中建集团等国内最顶尖的施工单位合作，实施月度品质巡检、季度排名及专项考核等严格的品质控制手段，确保品质要求能落实到人。

　　而从集团开始起，就一直将“价格”“房价”作为主要考虑因素，品质永远是第一位的。佳兆业在江阴、常州的项目甚至在亏本营销，但舍质量求利润从来都不在集团考虑范围内。

　　从最初的桂芳园，到后来的香瑞园、再到现在的丽晶港，佳兆业的产品品质得到客户和市场的高度认可和肯定。

　　戴总说，“相同地段，佳兆业的质量将比周边竞品要高上一个档次。而相同价格，佳兆业更是具有竞争力。”以江阴项目为例，佳兆业在城外的项目甚至比城区质量还要高。佳兆业进驻一个版块，就要把拉高板块住宅档次。

　　近期不拿地 不把鸡蛋放在一个篮子里

　　每个集团定位不同，企业文化模式不同，对地块的操作也不一样，而终极原因也逃不过“以利润为导向”。戴总介绍说，“是否继续在苏州拿地，没有一个固定的规律。公司考虑的是，要不要去三四线城市，拿到地块后如何操盘，政府调控或者规划是否有利于公司出手。以政府调控为例，上海自贸区界定之后，地价大涨。吴江撤市并区以来，房价也在大幅上涨。说到根本，公司是否盈利才是是否拿地的原因。”

深圳佳兆业城市广场2期

　　从2012年起，佳兆业发展战略逐步转变为“利润主导、兼顾规模”，深耕已进入的一二线高价值城市，步入“又快又好”的高质量增长阶段。确立以快速开发抢占刚需市场和参与城市更新提升利润的“双轨并行”发展战略，逐步形成“资本力+产品力”的“双轮驱动”的增长模式，大力实施精细化运营并持续提升企业品牌价值。

　　2013年，佳兆业新购土地约310万平方米，总代价141亿元。据佳兆业自己的统计口径，较之2012年一二线城市78%的收购比例，2013年其所购土地中有92%位于一二线城市。这样的实际行动基本符合佳兆业公开宣布的重返一二线城市战略。但具体到城市本身，就不会具体限定的。换句话讲，投资本来就是“不要把鸡蛋放在一个篮子里”。

　　而对于会不会深耕苏州，佳兆业也保持谨慎态度。“佳兆业地产(苏南)有限公司将总部从江阴搬到苏州，相信会有进一步的动作。而近期是不会有拿地动作的。”戴总说。

　　据房掌柜了解，佳兆业入驻苏州的两个项目目前案名已定，分别为：高新区的佳兆业广场、相城区的佳兆业君汇上品。两个项目均预计将在12月开盘。