姑苏核心区域再推绝版地块 未来房价将超1.5万/平

　　近期，随着中海、新城、方兴、万科、中锐等众多品牌房企开发商接连入驻，姑苏板块迅速崛起。其房价也是水涨船高，方兴姑苏金茂府目前在售非毛坯房均价就达到25000元/平。作为苏州中心城区，要说最缺的是什么，则非地块无疑。

2014-G-1地块

　　自2012年9月1日，苏州市政府宣布沧浪、平江、金阊三区并为姑苏区后，姑苏区出让的地块甚是引人注目。2012年姑苏区共推出23宗用地，共计约132.94万方，占总面积的20.73%。其中成交17宗用地，共计总面积约98.72万方，成交总金额约102.06亿，占总金额的31.50%。其中保障性住房为7宗、纯住宅用地2宗、混合用地3宗、商服用地5宗。

　　2013年姑苏区仅6月份推出4宗地，共计221594.4㎡，3宗底价成交，1宗参与竞拍溢价率17.54%。4宗地块均为批发零售和商务金融用地。而后9月份推出两宗保障房地块，除此之外，别无动作。2014年3月12日，苏州市国土资源局公开挂牌公告发布，共推出18宗地块，其中姑苏区赫然在列，从以往经验来看该地块势必将引发哄抢。

　　地块尚在搬迁中

地块现状

　　资料显示，此次姑苏区出让的苏地2014-G-1号地块位于姑苏区人民路东、南环路北，面积为26591.2平，用途为商服用地和城镇住宅用地，容积率≤2.5，起报单价18000元/平。按此算下来，总建筑面积为66478平，总建筑底盘为5318.24平，起报楼面价为7200元/平。预计规划产品类型为小高层和商业。

商铺尚在营业

　　据笔者现场勘测，该地块之前为公交公司和一些工厂，现已全部搬离，仅剩保安在看家护院。而围绕此地块的商铺尚在营业，据附近超市保安透漏：这块地也是最近开始搬迁的，旁边的商铺也快要搬了，什么时间还不清楚。笔者前去该地块拍摄时，保安急急催着不让进入。问及地块用途，也三缄其口。

　　该地块东边为在建的南环汇邻中心和南环中学，其中南环商铺正在热销中，预计2015年正式营业。西边为大龙新村等成熟社区，及南门小商品市场，生活氛围浓厚。南边为沃尔玛连锁超市，属成熟配套。北面则有华侨花苑、家乐福超市以及众多茶行相伴。车水马龙，甚是热闹。

　　成熟商圈 未来房价将超1.5万/平

　　据笔者观察，该地块所处位置交通极其便利。除众所周知依托汽车南站、人民路和南环路为架构的利好以外，公交为例，乘坐10、42、43、53、55、63、66、67、101、108、261、504路到南环新村即可到达，乘503路,949路,4路,218路,931路空调,67路等29条线路到汽车南站也可到达。且目前轻轨四号线在正在建设中。本身交通已经让众多房企垂涎，再加上轻轨利好，未来地块房价升值潜力很大。

　　四周生活配套齐全，地处成熟商圈。除在建的南环汇邻中心外，沃尔玛、家乐福、南门小商品市场、好又多超市、泰华商场等成熟配套均能保障衣食住行等。吴中区人民医院、苏州瑞兴医院、红十字医院、第五人民医院、沧浪区疾控中心环绕四周。中国银行、招商银行、江苏银行、建设银行、工商银行、东吴农村商业银行、交通银行、农业银行、光大银行、浦东发展银行在地块周边均有支行。

　　学区方面，南环新村第二幼儿园，苏州市湄长小学，苏州市湄长小学(西区)，苏州市湄长小学，南环小学，领秀艺术幼儿园分列周边。

在建四号线

　　据悉，目前古城区共有在售住宅项目12个，而其中大部分为别墅或者改善型住宅，从房价来看，基本也维持在13000元/平米以上。中海凤凰熙岸去年开盘时万人空巷的气势，再次让一众开发商见识了苏州人对于姑苏区的热情。中海凤凰熙岸目前在售一期高层房源，主力面积90-170平米，均价14500元/平米。

　　而上周(317-3.23)姑苏区成交125套，13308平米，环比增加10.07%，套均面积106平米，沧浪新城板块主力世茂运河城成交10套位居榜首，均价13000元/平左右。星光耀广场开盘当日热销220套左右,住宅均价9100-9400元/平米。不温不火的姑苏区楼市已经太久没有新盘进入了，该地块的成功拍卖或将为老城区注入新的活力。

　　据笔者现场实探，该地块周边以华侨花苑、大龙新村、水城丽都、鼎泰花园等成熟社区为主，新进住宅甚少。周边商铺项目均价均在万元以上，南环汇邻中心均价10000元/平，写字楼产品新联大厦均价13000元/平，在售写字楼项目的双冠南门商业广场均价13500元/平。

　　联想到该地块起报楼面价为7200元/平，或许距此尚有一段距离的栖霞栖庭的均价(14000元/平)或可作为参考。而遍观周边小区二手房房价或许也可窥得一斑，华侨花苑二手房均价已达14814元/平，鼎泰花园二手房均价14437元/平，预计该地块住宅房价不会低于1.5万/平。