苏州房协秘书长倪峻：高新区“迎头赶上” 房价维稳

　　序：2012年4月，苏州地铁1号线正式开通试运行，将东部的工业园区和西部的高新区完美的串联起来，有效促进信息的沟通和资源的流转，让高新区的人们一边喟叹不如，一边对工业园区羡慕不已。

　　正当人们在对园区投来羡慕眼光之时，高新区却迎来新一轮发展，一股潜流正在潜滋暗长。继2013年4月份龙湖入驻高新区后，路劲、津西博远、仁恒等品牌开发商陆续落子高新区，除此之外，有轨电车1号线预计今年年底开通试运行，城市的基础设施正在日益完善。曾经饱受诟病的高新区，近年来区域发展速度快，已成为苏州市民关注的焦点，

　　面对汹涌而来的降价大潮，使得不少城市加入降价大军之中，一场全国浩浩荡荡的降价风席卷全国。作为杭州和常州的近邻城市的苏州，虽没有加入降价大军，但是“金三银四”的市场也略显疲意，“金三银四”的成交量创下三年新低。

　　了解的苏州的人，都知晓高新区已有24年的发展历史，但是为何发展水平不及只有发展20余载的工业园区?是政策的不逮?还是区域资源有限?高新区能否在新一轮的城镇化的大潮中，抓住机遇?2014年苏州楼市该何去何从?本期房掌柜采访了苏州房地产行业协会秘书长倪峻先生，对高新区和苏州市场进行探讨。

苏州房地产行业协会秘书长倪峻

　　跟随领导，得以拜见倪峻先生，由于初次见面时间已久，不大能记得倪峻先生的容貌和言谈举止。一年过往，种种事由，才得以再次见到倪峻先生，倪峻约莫60岁，平易近人，没有丝毫严肃和刻板，时而嘴角上会有着孩子般灿烂的笑容，倪峻先生有着乐观和豁达的人生态度，也体现在对事物看法和见解上。

　　“摊大饼“式开发模式使高新区成“败笔” 主因思路和规划缺乏全面性

　　苏州高新区全称苏州高新技术产业开发区，1990年苏州市政府按照国务院“保护古城风貌，加快新区建设”的精神开发建设。受到既要保护古城风貌，又要开发建设的双重要求，高新区政府采取“摊大饼”的方式进行开发。

　　何为“摊大饼”开发方式?倪峻给房掌柜记者打了一个形象的比喻，“我们都见过摊饼，就是这么大不够就再大一点，中间部分是住宅区，外围发展工业，城市是不断膨胀的，那就把饼再摊大一点，又是住宅区，再是工业区。刚开始几年就是按照这样的发展模式进行发展的。”

　　94年中国政府和新加坡政府齐力开发苏州工业园区(以下简称园区)，园区借助新加坡的软件(即新加坡城市开发经验)，同时作为国家级开发区，政策支持力度上的区别，一大批人员去新加坡学习，所以园区总体规划瞬间就全部做好，当时直接规划了8平方公里，一个片区一个片区开发。

　　由于经验好，苏州市政府对城市建设的思路得以改变，由原来从古城区疏散人群的方式换成一条扁担挑两头的方式，东侧是园区，西侧是高新区。先发展园区，园区发展日渐成熟，设施上基本上得到国际标准，高新区开始学习园区，重新对整个片区进行规划，原先建设规划的地方不易改动，导致高新区的发展滞后于园区。

　　另一原因高新区受到自然环境因素的制约。园区的发展，其中金鸡湖和独墅湖起着非常重要的作用，而高新区基本上没有湖，只有一些山;湖景旖旎的风光，吸引着第三产业进驻园区，实现了园区由第二产业向第三产业转型，无污染和环保的企业落户园区，园区就比以前更好。

　　区域发展水平层次异同 房价相差甚远

　　鉴于区域发展的不同水平，高新区和园区的房价也不是处于同一水平。根据思源经纪市场研究报告：4月份园区房价均价为14538元/平米;高新区房价均价11863元/平米，而招商依山郡和金科天籁城价格在9000元/平米，两区域的房价相差甚远。

　　倪峻表示：影响房价的因素很多，最主要的是拍地价格、居住环境、人员素质层次不同和业态分布。去年中锐地产以楼面积8898元/平的价格拿下体育公园附近地块，2011年金科拍得地块楼面价为2285元/平米，虽然狮山街道地块也不低于园区了，但是总体的拍地价格还是低于园区。

　　居住环境不再赘述，人员素质层次来看，伴随着园区从第二产业向第三产业转型，在园区上班很多为高级白领，层次高，对房子的要求也要，相应房价也高。

　　园区拥有学区、医院、商业配套等业态也高于高新区，比如园区的九龙医院，苏州星海实验小学等，社区基本上都配置了邻里中心，而高新区能列举出来的医院和学校屈指可数，商超只有狮山路那一片。房价没有园区高也在情理之中。

　　高新区“迎头赶上” 狮山街道肩负使命

　　最近不少媒体报道，高新区的有轨电车1号线将于今年年底开通，有轨电车2号线也于7月份开始正式动工，在狮山街道尽头的苏州乐园将搬往科技城，苏州高新区管委会同样搬往科技城，这一系列基础设施的建设和配套的搬迁，预示高新区将有发生巨变。

　　2014年4月15日土拍中，高新区共推出12宗地块，其中2宗流拍。2013年高新区推出的地块受到开发商的追捧，今年高新区便加大推地的步伐，尤其狮山街道商圈的地块的楼面价已经直逼园区了，不仅开发商看好新区，同时政府将有所作为。

　　高新区自发展以来一直被讥笑为“后天侏儒”，24年的发展缓慢前行，随着时间的淬炼和洗礼，饱受诟病的高新区，迎来新的发展生机。俗语说：无商不活，商不仅指代商人，同样也指代商业。

　　如今的狮山街道已经商业密布，苏高新广场早已楼宇林立，东侧的花样年喜乐会和西侧的信汇达、龙湖时代天街、金鹰国际广场和索山公园地下商业等五大商业，将会重塑高新区对外的形象。

　　倪峻表示：宏观规划思路已经明确，只要政策执行到位，接下来高新区将会“迎头赶上”。

　　“金三银四红五月”只是统计规律说法 苏州房价走势稳定

　　面对2014年的“金三银四”的成交量不如2013年的成交量，与2012年相比较更是相差甚远，苏州楼市是否进入“疲软期”?多数购房者殷切关心的问题，倪峻先生给出独到的解释。

　　面对全国楼市降价的声响，苏州购房者不会无动于衷，中国购房者追涨不追跌的心理，也会在体现的淋漓尽致，苏州购房者观望情绪严重，导致今年的“金三银四”不及往年。

　　“金三银四红五月”的说法也只是数据统计的说法，一般三月、四月和九月、十月的成交量要过于其他月份，但是也有出现反常情况，单拿三月和四月的成交量说苏州楼市处于“疲软期”有点管中窥豹。

　　倪峻先生预测今年苏州房价不会下跌，会保持稳定，因为征地水平、建筑成本和劳动力费用都在逐年上涨，房企自身的利润需求，诸多因素致使房价不会跌，但是今年也不会大涨，整个全国市场环境不利，大涨将会迎来库存压力和增加房企跑量的难度。