苏州房企调入高周转模式 永隆地产坐地起价以逸待劳

　　据申银万国的研究报告指出，2010年以后，房地产行业暴利时代逐步结束，未来房地产行业毛利率水平将逐步向社会平均水平靠拢。

　　伴随着房企暴利时代之后，迎来了对未来发展模式的思考，“高周转、高增长和高毛利”在2014年开始备受关注。从万科的“5986”到万达的“速度第一、完美第二”，再到现在房企前50强都在强调“高周转”模式，高周转俨然成为高频词汇。

　　苏州作为二线城市的佼佼者，成为房地产企业争夺的目标。外来的房企要布局全国的需要，苏州必然是战略城市之一;本土房企茁壮成长，与外来房企分庭抗礼，在实力派房企的竞争中留有一些小缝隙，供本土的小型房企生存的空间，这些房企虽资金的不雄厚，但是往往有着深厚政府背景关系，往往拿地之后只能搁置，政府不会将土地收回，给“坐地起价”模式提供了温床。

中南锦苑售楼部正在施工

　　苏州房企追求“高周转”开发模式 中南建设“三个月实现销售”

　　2013年3月8日，海亮地产以总价9.1亿元，楼面价7565元/平米的价格竞得相城区元和街道润元路、润庆路东侧地块。海亮地产拿地之后，紧锣密鼓地进入规划设计当中，经过8月有余的时间，11月30日，海亮香榭里正式对外销售。

　　“强中更有强中手”，房企中的领头羊万科，于2013年6月21日以总价20.8亿元，楼面价5002元/平米的价格斩获相城区元和街道御窑路东、安元路北侧地块。12月29日，万科vc小镇首期开盘，从拿地到销售仅仅用190天的时间，就能实现资金有效周转。

　　“天下功夫惟快不破”，商业地产航母的万达从拿地到销售的速度更是惊人，2013年11月13日大连万达以低价9.8亿元，楼面价2616元/平米的价格取得吴中区石湖西路北侧、友新路东侧地块。2014年4月26日，吴中万达广场秘密开盘，一期推出的92套商铺，一销而空，从拿地到开盘销售周期用时164天。

　　房企追求资金周转速度没有最快，只有更快。4月1日，中南建设以总价6.73亿元，楼面价6995.67元/平米，溢价率23.23%和以总价6.14亿元，楼面价8380.28元/平米，溢价率28.9%的价格分别获得苏园土挂(2014)09号和 (2014)08号地块。

　　在土拍会现场，中南建设扬言：“三个月实现销售”。拿地后的中南建设并非喊喊口号而已，据悉中南建设拿地10天后，便在该宗地块上开始试桩，随后案名确定为“中南锦苑”。

　　5月8日下午，房掌柜记者探访了中南锦苑，艳阳高照，苏城以步入夏季。记者发现项目围栏和工人工棚搭建完毕，围墙上赫然写着“中南我们一直在苏州”的广告语，十分引人注目，工地里面，机器的轰鸣声和运土车来来往往建设的如火如荼，此外售楼处已建至两层，主体结构已经显现。

　　据房掌柜记者了解到，中南锦苑预计1月内售楼处和样板房将全面完工。6月份售楼处正式对外公开，预计7月底或者8月初正式开盘。而在湖东欧尚超市和星海广场均有中南锦苑咨询处，对外推广。看来中南要三个月实现销售，此言不虚。

　　据悉，该项目占地面积12万方，总建筑面积约25万方，规划中将有小高层及6+1的多层花园洋房，户型面积为中小户型，户型面积在80-110平米左右。首次开盘将开发临河的4栋小高层、花园洋房，预计一期将在2015年下半年交房。

　　天鸿伟业永隆地产另一本“生意经” “坐地起价”模式静待利润

　　相比于海亮、万科、万达以及中南假设所追求的高周转的快速步伐，那么在苏州还有一部分房企的开发速度的步伐则要慢得多，与高周转模式相对立的模式便是“坐地起价”。

　　何为“坐地起价” ?在房地产行业中，同一区域的地块中，推出的时间不同，先推出土地的价格要低于后推出土地价格，先拿地的房企不及时开发进行捂地，坐等土地的升值，赚得利润。

　　2010年，天鸿伟业以总价54407.4万元，楼面价3600元/平米，底价成交尹山湖地块，总占地面积60452.7平米。2013年年底开始动工，案名为天鸿尹山湖韵，虽然土地已平整完毕，但是时至今日尹山湖韵的售楼处还未建设，整个土地平整期，慢慢悠悠。

中南锦苑围挡

　　从2013年尹山湖出让的土地楼面价来看，6月21日，正荣集团以楼面价为7296元/平米取得吴中经济开发区东方大道东、独墅湖生态公园北侧地块;弘阳集团以楼面价5959元/平米，斩获吴中经济开发区东方大道西、郭新东路南地块。9月27日，鑫苑置业以楼面价5816元/平米，竞得吴中经济开发区尹山湖路东侧、兴郭路北侧地块;11月13日，福建阳光以楼面积5358元/平米的价格摘得吴中经济开发区郭新东路南侧、尹山湖路西侧地块。

　　不难发现2013年尹山湖地块的楼面价已超5300元/平米，按照平均楼面价5600元/平米的价格计算，即使天鸿伟业将土地出让给其他房企可赚取近1.21亿元的利润。

　　2010年1月23日，华富置业(下面的永隆地产)以4.25亿元拍得位于相城区御窑路西、兴业路北的苏地2009-B-104号地块。时隔4年，该地块最终定名金御华府，已于4月26日开盘。

　　2013年苏州的首场土拍中，西湖地产以楼面价4378元/㎡的楼面价拿下位于御窑路西、兴业路南地块;6月21日，相城区御窑路东、安元路北地块被万科以20.8亿囊如库中，楼面价5002元/平米;9月4日，招商以8.7亿成功竞得位于苏州市相城区元和街道安元路南、广济北路东苏地2013-G-70号地块，楼面价5369元/平米。

　　按照目前该版块的行情，如果苏地2009-B-104号地块重新拍卖的话，楼面价不会低于5000元/平米。如果以周边地块均价5000元/平米计算，金御华府的价值在5.75亿。地块闲置的四年时间里，永隆地产无形之中就增加了1.5亿元的收入。

　　“土地围而不建，开发商按兵不动，坐地起价的现象越来越少，一方面是政府对开发商所拿地块迟迟不建设，政府坚决收回土地;另一方面房企融资成本高，多数房企会选择高周转模式，像永隆和天鸿伟业等房企，永隆开发过康桥溪岸和康桥丽都、盛景华庭和华恒家园等项目，可能资金周转慢，导致金御华府地块闲置四年才开盘销售。”一位资深房地产开发人士说。

　　资本市场融资难度大 拿地门槛高迫使房企高周转

　　2013年下半年开始，银行普遍出现“钱荒”现象，银行逐渐减缩对房地产行业的贷款额度和力度，房企把更多融资渠道转向保险、信贷以及民间资本等高利率的“影子银行”，这样驱使着房企加快开发周期，实现资金回笼，保证企业的利润。

　　同策市场研究总监张宏伟认为有三个原因驱使房企转变开发模式，一是资本市场融资难，迫使房企在销售市场回笼资金。2012年以来房企融资难度越来越大，90%的开发商资不抵债，中小房企出现倒闭现象。

　　二是国家对房地产市场的调控方向一直为维稳，自2011年以来房价几乎未涨，“坐地起价”、“捂盘惜售”模式已不再适用。

中南锦苑项目地现状

　　三是不断攀升的地价使开发商拿地门槛越来越高，不拿地面临关门，拿地则必须有资金，此形势迫使房企高周转、快销售回笼资金以支持公司继续拿地。

　　由于融资难度大和拿地门槛高，迫使房企通过“跑量”来回笼资金，再将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会，如此的循环运转开发，高周转模式得以形成，市场决定着房企行业的开发模式。