多城市引发政府救市跟风 苏州政府根本不存在救市？

　　进入5月，楼市行情急转直下，多个城市商品住宅成交量价齐跌，包括行业龙头万科在内的一些房企也在提示楼市风险。加上少数“熬不住”的二三线城市，接二连三地被曝出台放松调控的新政，仿佛喊了多年的“狼来了”——中国内地楼市“拐点”已然来了。

　　5月楼市愁云惨雾 多地方密集救市

　　据中原集团研究中心监测的54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，较去年同期大幅下滑47%，其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫，降幅分别为40%、65%、32%。相对于2013年的历史同期成交高位，2014年“五一”假期成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%，为近四年以来的历史低位。

　　结合住宅供应情况，从四大一线城市的具体情况来看，除广州供求较去年整体保持平稳之外，京沪深三地表现均不理想，其中深圳供求双双下降六成。此外，报道还表示，在此前一季度楼市成交萎缩基础上，4月份全国各主要城市的新房成交量依然低迷。

　　一个有趣的现象是，面对这样的现状，一向高度依赖土地财政的地方政府似乎比开发商们还沉不住气，多地纷纷开始出手“救市”。

　　4月28日，南宁市房管局发文称，自2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　从5月1日起，购买商品住房可享受政府契税补贴、购买第二套住房部分首付降至四成、外地居民购房可迁入户籍……尽管是三线城市，安徽省铜陵市政府出台的楼市新政，还是引起市场大哗，被认为是第一个“裸奔救市”。

　　无锡也宣布，从5月1日起，该市购房入户的门槛从70平方米降至60平方米;杭州萧山区则通过下调土地竞买金，以减轻开发商资金成本压力;郑州市房管局也表示，在国家政策允许的情况下，未来将可能根据市场形势，对购房政策适时进行调整。同时，河南省还计划出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策。

　　“现在地方多为曲线救市，以此试探中央的政策底线。”深圳一家上市房企高管表示，一般地方救市的特点，都是先等不起眼的城市冒出来，若未被叫停，其他城市松绑调控的尺度会进一步放开。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭还认为，铜陵救市将会被持续跟风。2011年下半年开始，我国600多个城市，多数城市的楼市形态都跟铜陵相似：供应充足、供大于求、房价平稳。今年的情况更严峻，这些三四线城市正在进一步降温，而这些城市对于土地财政的依赖度，明显高于一二线城市。离开了房地产，城市建设怎么办?地方债务怎么办?甚至连公务员的工资发放，都会遇困难!因此，从铜陵公然打响第一炮开始，我预计至年底会有几十个城市采取类似行动。

　　政府救市应慎行

　　地方政府为何上火?杨红旭认为，主要有三点原因：一是对土地财政的依赖程度很高，楼市降温，将严重损害地方收入;二是房地产业影响几十个相关产业，一业如萧条，百业则不振;三是如果楼市大幅降温，尤其是房价跌幅明显，部分业主会闹事，影响社会稳定，如果开发商跑路、楼盘烂尾，地方政府还得收拾烂摊子。

　　何况地方救市的行为对于楼市确实有促进、激励作用。放松政策，甚至是出台新政策，一方面降低了购房门槛或成本，有助于刺激市场需求;另一方面，政府救市也改变了购房者的心理预期，认为后市房价还将上涨，所以部分人会放弃观望，积极入市。

　　但是，也不必奢望救市效果。从理论上讲，如果没有“中央军”，“地方军”的救市作用不会很显著，二者需要相互配合，其中起主导作用的是前者。尤其是对楼市非常重要的货币、信贷政策，主要掌握在中央手中。下半年，仍然看不到货币大幅放水，仍然是紧平衡的概念，至多是配合稳增长而小幅、局部放松。

　　也有些专家坚称政府不能再救市，“房地产整体来说，过去这么多年一直是吃小灶的，像家里孩子中的老小，总是倍加呵护。现在市场正在回归市场本来的规律。在这种情况下，这种小灶不应该再吃下去了。”另外，房地产市场的“虚火”持续了多年，表面的繁花似锦掩盖了许多深层次问题，无论地方政府对土地财政的依赖，还是中国经济转型升级的艰难，其实都可以从房地产市场的如火如荼中窥出端倪。即使从地方政府自身利益考虑，虽然当下救市可能起到缓解暂时的财政压力之效，但土地出卖终有穷期，土地财政注定无法持久，当下的救市实等于饮鸩止渴。

　　他们认为，不管你是否欢迎，楼市拐点迟早会来。而对中国经济和社会来说，早来无疑好过迟到。因此不能再给这个虚火旺盛的房地产市场传递任何容易诱发其幻想的信息了，在结束土地财政、让市场发挥主导作用的过程中，政府理当扮演的角色及其着力之点，应该是清楚的。

　　2008年楼市老版本是否再次上演?苏州不存在救市?

　　回顾并不算遥远的历史，在2008年和2011年楼市降温时，也曾有地方政府如此行事。比如，近日王石表示：2008年因为楼盘降价，万科被南京政府罚款4000万元。此事被南京官方否认，可能另有隐情。但是，2008年南京市江宁区房产局局长周久耕确有名言：对于开发商低于成本价销售楼盘，下一步将和物价部门一起对其进行查处，以防止烂尾楼的出现。另外，2008年万科在杭州率先降温，售楼处被砸，当时被政府及业界同行孤立，却是不争的事实。

　　实践上来看，从2008年5、6月份开始，各地陆续出台救楼市的政策，但其后半年，效果乏善可陈，直至10、11月四万亿救经济和中央救楼市政策出台后，市场才逐渐见底。虽然今年的经济面好于2008年下半年，楼市也没当时那么糟，但也不宜过分期望地方救市的效果。

　　业内分析人士表示，对比之下，如果今年楼市调控中给地方政府放权，令地方政府在信贷、税收方面有调整的权限，政策的走向有可能类似2008年的老版本，而对于目前的房地产市场而言，这无异于政府出手“救市”。

　　虽然，在当时的苏州，苏州救市的消息传得沸沸扬扬，哗变之下，人心惶惶。苏州房地产行业协会顾问盛承懋却表示，2008年苏州上半年有些指标虽然是下降了，但是刚性需求是存在的，对最近房产市场稍出现的低迷，苏州仍然是经济快速增长的城市。我们要相信苏州房地产市场会持续、健康地发展，苏州政府根本不存在救市，更不需要救市。

　　如今，在周边城市杭州、上海、常州等城市降价风下，五一小长假期间，苏州楼市同样遇冷，三天商品房仅成交313套，较去年同期减少130套。各项目活动现场人气冷清。据了解，抱着看看情况的购房者较多，楼市观望氛围日趋浓厚。2008年的楼市版本似乎再次上演，苏州会否走向同样的格局?

　　从苏州城市本身来看，苏州经济发展速度在国内首屈一指，1-3月经济增速达到8.1%。从需求层面来看，苏州是全国第二大移民城市，每年楼市消化6-7万套不成问题，2013年苏州楼市消化量为67665套，购买力比较强。

　　在成交方面，2013年苏州新房市场住宅成交均价达12530元/㎡，同比上涨6.40%，2014年会在去年的基础上增长11%-13%左右，可能会达到13500元/㎡”。且土地市场成交也是不俗，高企的地价和开发商拿地的决定表明房企对苏州的房地产后市普遍看好，地价高了，相应地最终会转嫁到房价上，有的地块甚至还出现了“面粉贵过面包”的现象，今年的房价可想而知。

　　综合多方面因素，在经济形势向好，货币政策保持稳健，房企布局回归的背景下，2014年苏州市场总体或将呈现继续平稳。盛承懋也认为，苏州楼市无大跌理由，房价会稳中小升。老百姓不需要继续观望，该出手时就要出手，毕竟全国房价不会大涨，苏州也是如此，更不会跌。开发商也不需要过度等待，面对市场，应审时度势。

　　如政府人员所说，市政府把房产市场的健康有序发展作为很重要的经济发展的课题，一方面按照中央的政策来落实好，另一方面要结合苏州的实际，保证房产行业健康有序的发展。社会也会变得和谐，房产企业所受的压力也会变小，也为其提供了更好的发展平台。在如今苏州的现实情况下，虽然市场稍显低迷，但需求仍然坚挺，只要房价不会过度上涨，也就是救了市;反之，则在扰市。