万科需过大坎 刚需、豪宅夹缝中的生存房企“小道”

　　“那一年的拐点论，让我意识到，我的影响力比我想象的要大，我的影响力和万科的影响力是联系在一起的。如果说原来我只是认为，我的言行是我的言行、万科的言行是万科的言行，但是2008年以后，我明白我必须对社会有所担当”。历经2008年“拐点论”后，王石曾写下如此一段话。

　　当下的房地产市场与2008年惊人相似，更为巧合的是，此前万科高层对市场“泼凉水”的表态，同样引起了市场的轩然大波。

　　万科高管称，“我感受到了一丝凉意，对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面，有可能长时间就会这样一直下去”。

　　虽然其悲凉色彩最终被郁亮以“忧患意识被误读为看空行业”圆场，但纵观目前市场成交情况，市场正处于下行状态确是不争事实。

　　以五一黄金周四个一线城市为例，因推出零首付等大幅度降价促销措施，广州3天签约404套，虽然同比去年上涨6.88%，但全市均价1.401万元/平米，同比下降7.9%;而北京、深圳等楼市成交大幅缩水，其中，深圳更是出现5月1日当天仅成交1套的情况。

　　同时，五一小长假前两天，北京楼市成交131套，同比环比均明显下调。据相关机构统计数据显示，今年五一期间，北京新房、二手房市场交易冷淡，与去年五一期间的成交量比，下降幅度都在8成左右。且从历史交易水平看，今年五一三天的一、二手成交总量成为2009年以来最低值。

　　万科需过“大坎”

　　“万科是规模企业，在各地都有大量的项目，在调控背景下，只要市场有任何的风吹草动，对万科的影响无疑是最大的，由此万科的销售压力自然也更大”，对于新一轮的市场下滑，相关专业人士分析如此指出。

　　虽然杭州等城市早已传出万科降价促销的消息，但从目前情况来看，在银行贷款、政策收紧、市场观望情绪严重等负面因素下，行业老大万科也存在诸多需要跨越的大坎。

　　日前，副总裁毛大庆一番言论，则不难看出万科目前急需跨越的一道坎，就是如何在市场的刚需与豪宅夹缝中找到一条适合自己走的小道。

　　毛大庆以北京为例指，市场还在，需求也还挺多，但土地价格上涨过快，透支了市场价格上涨的空间;再加上银行贷款，限购、限贷政策的收紧，使得市场悲观情绪严重。

　　同时，大量自住型商品房的供应，也吸纳了一批刚需的买主，导致了刚需盘的销售疲软，剥夺了以刚需产品为主的房企的发展空间。

　　而另一个复杂的扰动因子则是，“反腐败对开发高端楼盘的开发商影响很大，反腐败对于高端盘的影响，不是少了一批腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理”，而这也让做豪宅的企业面临难题。

　　显然，在市场刚需产品销售疲软，豪宅难做的夹缝中，如何在二者间找到适合自己的房企小道已是当务之急。

　　对此相关分析师认为，小股操盘模式或许就是万科有预见性的抉择之一。“通过更少的投资获得更高的回报，这是万科寻求新的盈利点的方式之一”。

　　这一点在万科最新公布的信息中有所体现，在4月新获得项目中，最低仅占上海青浦赵巷项目10%的权益。