碧桂园跑赢大市 三四线城市购买力仍然能够保持下去

　　2014年5月即将过去，而在过去的三个月中，中国房地产市场中的三四线楼市频传危机;与之形成反差的是，扎根三四线的开发商碧桂园、恒大，却依然创下了跑赢大市的业绩。

　　三四线楼市到底如何?如果说恒大自前年、去年开始已积极回归一线城市，那么依然在三四线冲锋的碧桂园，则成为了一个典型房企生存样本。

　　世联行(002285,股吧)统计数据显示，今年前4个月，碧桂园累计销售金额411亿元，同比增幅高达78%，销售总额在上市房企中仅次于万科、恒大，而销售增速则超过万科，与恒大相当。

　　易居中国联席总裁丁祖昱认为，碧桂园是在三四线城市中产品具有极高聚焦力的房企，以一季度和4月销售来看，热销项目均为位于经济较为发达的三四线城市郊区大盘，如福建的三明(楼盘)、宁德、福鼎、武夷山、莆田(楼盘)等。

　　碧桂园有关人士介绍，项目销售不错的原因是产品结构搭配合理，有满足当地富人的稀缺联排别墅产品，也有满足个体户以及公务人员的高层产品，产生强大吸纳力;再者是大盘操作的实力，如兰州(楼盘)新城项目，交通上投入七亿和政府联合建跨黄河大桥，有城市级大配套——商业街和大交通中心，整体打造兰州新城大规划概念，与政府发展思路吻合。

　　还有就是碧桂园产品性价比高，碧桂园的进驻会整体拉低当地楼市售价，而由于碧桂园在开发链条上都有涉足，所以成本得到较好的控制。

　　值得关注的是，全国范围内有600余个城市，而碧桂园进入的不到200个，这些城市地方调控政策有差别，碧桂园很多项目处于限购城市的调控区域范围之外，如沈阳只对二环以内调控，碧桂园在沈阳二环以外的项目以高品质在沈阳独占鳌头。

　　碧桂园前4月的销售业绩似乎证明三四线城市并未完全失去购买力。而对于这种购买力的可持续性，机构仍然存疑。

　　瑞信发布报告即称，2014年首季碧桂园合同销售额318亿元，占全年销售目标约25%;但考虑到期内推盘较去年同期多，因此认定碧桂园这一成绩仍属疲弱。此外，瑞信还分析认为，未来两年内碧桂园的债务或将拖累股价。

　　国泰君安分析师余立峰分析，碧桂园2014年可售资源3，600万至3，800万平方米，其中800万平方米新项目和1600万平方米旧盘新期数。销售目标位人民币1，280亿元，是较为保守的目标。公司仅达到60%的去化率就能达到目标。但均价是变量，大量可售面积在三线及更低级的城市将会影响公司的定价策略。

　　不确定的淡市中，碧桂园仍在低调扩张。2014年以来，碧桂园先后拿下泰州(楼盘)、株洲(楼盘)、东莞(楼盘)横沥、顺德、增城、海南(楼盘)陵水等多宗住宅用地，其中顺德地块还成为高价地。仅顺德和增城两地的拿地价格已近30亿。

　　为此，碧桂园继续发债，以新还旧。5月16日碧桂园公告称，将发行5.5亿美元于2019年到期的优先票据，票息为7.875%。

　　此外，碧桂园更加大了海外房产的投资和经营力度。碧桂园桂园·国际展销中心(IEC)于5月18日亮相，其目标是为国人配置全球资产。2012年，碧桂园开始进军海外市场，2013年，碧桂园已经跻身千亿房企阵营，进军马来西亚、新加坡，2014年，碧桂园布子澳大利亚，莱德花园计划在今年内销售。

　　依托全球200多个地产项目、全产业链，除了推荐将全球范围内的碧桂园优质物业，IEC更提供全新的置业、投资、留学、移民的全新服务理念。碧桂园营销中心常务总经理陈穗金透露，接下来碧桂园将会在海外进行大局的开拓，未来海外业务将会占到集团的三分之一。