房企分化新格局四点表现 或借并购实现逆势扩张

　　2014年上半年，楼市行情由热闹转为低迷，市场格局变化之快使大多数企业始料未及。尽管上半年调控政策转向，部分城市出台松绑限购等定向宽松措施，但是，其对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。从整个市场成交量表现来看，6月份市场成交量尽管因为开发企业“抢收”半年报业绩出现回升，但是并没有出现明显回升，开发企业半年报业绩“抢收”基本失利。

　　从房企2014年上半年销售业绩来看，大多数房企销售金额仍然会同比下滑甚至能够完成全年销售业绩指标的企业仅为少数。根据中国指数研究院重点监测的23家公布销售目标的房企中，平均完成率为40.3%，其中12家房企完成目标40%以上，4家房企完成不足三分之一。相比之下，恒大地产、万科、中海地产三家标杆品牌房企完成目标的50%。市场出现了明显的分化趋势。

　　房企“分化”新格局的四点表现

　　对比这几年全国房企排行榜，再结合2014年上半年上述机构发布数据排名来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，龙头房企与普通房企之间已呈现出进一步“分化”的特征，而这样特征在市场低迷期尤为明显，并且将助推房企新格局的形成。具体来讲主要有如下四点特征：

　　第一、市场低迷期龙头房企与普通品牌房企“分化”趋势明显，市场集中度进一步提高。

　　2014年上半年，共有53家房地产企业销售额超过50亿元，尽管较上年同期增加1家，但按照全年计算，预计也差不多53家左右房企会超过100亿的销售业绩。而2013年百亿房企军团已经扩大到71家，按照这样的数据对比，2014年全年销售金额超百亿房企的数量预计会出现下滑，预计比2013年减少15-20家。

　　相比百亿房企的数量预计减少，2014年房企“千亿军团”的龙头房企规模相比去年并没有减少的倾向，按照上述机构发布数据来看，2014年前6个月销售突破500亿的企业为7家，分别为万科、绿地、恒大、保利、碧桂园、中海、万达，这也就意味着全年销售规模在1000亿以上的企业至少会在7家以上，暗示市场低迷期品牌房企“分化”趋势明显，市场集中度进一步提高。

　　第二、2014年“千亿军团”房企预计扩容至7家，未来“千亿军团”房企之间的竞争更加激烈，比如2014年上半年绿地销售金额已达830亿元，加上绿地海外地产业务迅猛的增长，这使得绿地的销售金额屡创新高，或许已接近万科龙头老大上半年的1000亿元的销售业绩。但万科龙头老大的地位不是那么容易可以被挑战的，在此市场背景下，预计2014年楼市将上演“龙争虎斗”，万科和绿地将上演首轮争夺市场龙头老大地位的大戏。随后2014-2015年及未来谁将是龙头老大的问题，也将成为市场及媒体关注的焦点;

　　第三、TOP100房企内部排名将竞争激烈，“分化”特征将更加明显，尤其是对于排名30以后的房企来讲，“力争上游，不上则下”将成为第三、第四梯队房企竞争格局变化过程中的主要特征，但是，第三、第四房企很难实现逆势突围“弯道超车”，尤其是在2014年，在目前银行信贷紧缩的市场背景下，过去那些激进扩张型第三、第四房企有可能还会面临资金面紧张的危机，在此轮市场大洗牌过程中有可能会面临被收购或消失的风险;

　　第四、百亿房企也将成为当前房地产规模“分水岭”，百亿房企也将继续成为资本市场追捧的对象，已百亿以下的房企由于规模上暂时处于劣势，短期内在市场表现将不如百亿房企“抢眼”。