昔日央企巨头多高价地艰难谋生 杭州滨江豪宅骑虎难下

　　底气不足的高价地：计提逾亿跌价准备

　　在2013年年报中，中华企业颇有“先见之明”地为杭州中企御品湾项目计提跌价减值准备1.1亿元

　　实际上，2008年以来，每一轮楼市调整，都会有一些高价地项目遭遇“裸泳”的尴尬。从绿城2009年以36亿元拿下的苏州高价地，到中华企业2009年以28亿元拿下的杭州高价地，再到SOHO中国接手的上海外滩8-1高价地、南京(楼盘)中冶百亿高价地，境遇之坎坷和尴尬，宛如一部部生动的活教材。

　　究竟是什么魔力，使得各路房地产豪杰在土地市场不惜一掷千金、前赴后继呢?

　　5年前，已经处于拿地狂热状态的宋卫平，在苏州豪掷36亿元，拿下独墅湖边地块，楼板价高达2.8万元/平方米。此后两年，媒体屡屡报出高价地项目动工遥遥无期，变身农田菜地。当然，这个项目今天已经成为号称江南园林别墅“孤品”的苏州绿城桃花园，以半年成交33套的成绩，成为中国别墅销售排行榜亚军。但是，还是那句话，对开发商来说，花钱不是为了赚吆喝的。从盈亏角度看，5年开发周期，其融资成本、管理成本，加上宋卫平不惜代价做品质的精神，这个项目是否已经实现盈利?业内普遍对此存有疑虑。

　　更尴尬的版本来自中华企业。2009年，在联手两大险资与证大集团竞争外滩8-1地块的同期，中华企业也把目光投到了杭州。“听说那时中华企业拿地意愿格外强烈，当天，绿城宋卫平难得亲赴现场，大有志在必得之势。而中华企业以28亿元价格直接把宋卫平"拍死在沙滩上"。”当地一位地产界人士回忆。

　　只不过，到今天，这个楼板价1.8万元的住宅项目尚未开售。作为杭州江干区域的住宅项目，区域可查的上半年销售均价为2.2万元/平方米左右，而中华企业的中企御品湾，要开到3.4万元/平方米左右方可有盈利——超过周边50%以上的定价，在今天的杭州楼市，简直是天方夜谭。

　　日前，上证报记者在实地走访该项目时获知，尽管开盘在即，但项目最终以毛坯还是非毛坯方式出售都尚未确定。中华企业也在2013年年报中注明，为杭州中企御品湾项目计提跌价减值准备1.1亿元。

　　当然，高价地故事中，还有至今被大家关注的SOHO中国与复星集团关于外滩8-1百亿高价地的争端，也少不了中冶集团南京高价地一分为三、二次转手的传奇。

　　高价地后遗症：如何应对市场调整风险

　　多年来，房地产市场的每一轮调整都以房价再次上涨告终。“不要紧，总有一天，高价高价地会被市场化解。”但这次，那些曾经的高价地，还会如此幸运吗?

　　回顾高价地的往事，总是令人不胜唏嘘。2009年一批高价拿下高价地项目的房企，已经在2012年尝尽苦果，而在2013年楼市大涨后，房企似乎很快就淡忘了曾经的伤痛。多位地产界人士直言，凡在2013年下半年高溢价拿地的企业，将来都会“非死即伤”，其中民企可能因资金实力较弱，最先倒下。

　　而回看2013年，在拿地方面最激进的区域房企，非“福建帮”莫数。虽然福建泰禾集团(000732,股吧)在北京开发的泰禾北京院子创下了今年上半年全国别墅销售冠军，但在业内人士看来，泰禾表现得太过自信和激进，其当年拿下的高价地风险不可小视。

　　据不完全统计，2013年，福建泰禾集团在北京、上海等热点土地市场一路高歌猛进，砸下160亿元重金买地，公司资金链一度受到质疑。根据公开数据，截至2013年12月31日，泰禾集团长期借款中，信托借款高达114.42亿元——2013年年初该指标还只有26.18亿元。大量信托资金用于2013年高价地项目开发运作。截至今年6月21日，泰禾集团大股东泰禾投资持有公司79.57%的股份中，累计有76.86%已经质押。以质押股份融资开发的能量似乎已经用尽，一旦市场出现漫长调整，泰禾将如何应对?

　　同样善于运用信托来支持快速开发的福建企业还有正荣集团。“有些民企老板连高价地项目都没有实地看过，仅大概知道一个方位，就敢拍板拿地。这只能用疯狂来概括了。”一位杭州地产界人士称。

　　而疯狂拿地的背后原因也是各异。“一般来说，央企拿高价地都是出于区域战略考虑。比如华润在深圳前海拿高价地，方兴地产在上海拿地，都是出于战略布局。由于预期回收周期较长，相对比较安全。但一些民营企业，尤其是那些为冲刺上市而不计成本拿地的企业，未来一定会面临风险。”薛建雄称。

　　然而，多年来，因为中国楼市行政色彩较浓等特殊性，每一轮调整都以房价再次上涨告终，高价地项目暗藏的风险，也逐渐被房企忽视了。“不要紧，总有一天，高价高价地会被市场化解。”他们想。

　　可是，这一次，幸运女神，还会眷顾这些曾经的高价地吗?