冯仑：城市化的反思

　　主持人魏喆：两天在读王石的《大道当然》，他在这里面曾经提到了一些过去万科在开发方面的遗憾，有的时候一些传统的地块记忆没有延续下来。其实面对这种经济利益和自然文化的这种保护，那您觉得这种开发商在面对这些选择的时候，有的时候该怎么样去平衡和怎么样去取舍呢?

　　冯仑：这件事要回答，长大了我就懂事了，其实就是这样。就像小孩一样，对吧，他一急了随地大小便，他就没有顾及别人的看法和周围环境的卫生，长大了这个事就没有了。企业也是这样，我相信王石是一个很高的要求，但是在万科头五年十年的时候没长大，现在已经长大了，所以现在就懂了。所以很多事长大了就懂事了，懂事了就和周围环境相处就变得自然了。我们也同样都有这个问题，我想这个行业都是这样的，早期都特别不注意这个，只想拆，多盖房，赶紧卖。现在就会注意，如果这个地块上有一些历史痕迹遗存，那我们尽可能把这个历史，哪怕有一个很小的烟囱，一个岗楼，我们就把它留下来，让大家有一个记忆的一个连续性，然后也增加很多人文的思考的一个场景，人文思考你得有东西，不能什么也没有。现在我觉得有相当多的企业，特别是和历史相对比较长久的企业，已经开始注意到这个。万科其实这几年也做了相当不错的一些，像良渚的项目。

　　主持人魏喆：良渚，还得奖了那个项目?

　　冯仑：良渚的项目。包括天津有一个在玻璃厂上的一个项目，这些都已经做的不错。所以未来我相信越来越多的企业也会关注到这个，保证你的经济商业开发和文化保护和历史痕迹、历史遗存的一个延续平衡好。现在出现了一个好的现象，这件事儿的矛盾越来越小了，之前矛盾很大。现在为什么矛盾小了呢?现在会把这个当成一个卖点，当成一个项目的品质。比如所谓有品质感，比如说怀旧。

　　主持人魏喆：有故事。

　　冯仑：怀旧是品质，它的一个故事。另外一个景观，这些东西都反而增加他的一个上的一个价值。所以这样的话也为大家来保护这些提供了更多的可能。

　　2014年，房价上涨的力量会减弱

　　主持人魏喆：2014年就是王石对地产他说过一句话，他说过楼市非常不妙，我想知道您怎么判断整个楼市?

　　冯仑：如果从住宅角度来看，楼市现在基本上是一半取决于市场，一半取决于政府。所谓取决于政府，是因为的确有相当多的地区在限购，这是取决于政府。对于没有限购的的部分，从终极原因来说供求关系仍然是房价的一个主要制约因素。从经济发展的水平来看，大部分城市对于居住的需求的解决，相比五六年前矛盾突出的情况，现在已经缓和很多。一般从国际经验来说，人均GDP超过8000美金以后，住的需求大体上都解决了。另外，从人口的情况看，实际上中国人口聚集度高、人口增量比较明显的地方房价一直涨的是比较多。像北京过去10年人口增加一倍，由1000多万到2000多万。所以人口的聚集是决定供求的主要原因，因为人口带来一个需求的变化，所以在相当大的一个城市，从目前中国来看，人口的增加的一个量和速度，从一二线城市来看，北上广深聚集的最快，其次就是省会城市，往下人口相反是减少的。比如说河南某一个县的人可能都跑到郑州去了，所以河南三四线城市人口是减少的，从这个角度来说郑州的房价就会涨一点，但是那个县里面聚集度低它就会降下来。再者，我们看一个指标，就是一个市场上一手房二手房交易的一个情况，如果新房和旧房的交易是1:1，就是每天卖出两套房，一套新房一套旧房，那个房价相对就是应该相信的，如果说卖出五套房有三套是旧房，两套是新房，那基本上这个市场就饱和了。那么从大部分城市来看，现在一手房和二手房的交易，基本上北上广深省会差不多1:1了，从这些因素来看，我觉得在住宅发展当中恐怕价格会向上涨的力量会减弱，从最近统计70个城市情况来看，价格往上的力量在减弱。

　　逃离北上广是个伪命题

　　主持人魏喆：最近几年媒体上有很多关于很多青年人群租或者是逃离北上广这样的消息，这样的一些报道，对您有没有一些触动?

　　冯仑：对这件事，我没有什么特别的感觉，因为，北上广深流动性特别强，比如说中午我吃饭，和一个电影导演吃饭，对他们来说这人都是流动的，今天剧组在这儿拍在哪拍，然后北京来很多的北漂都在这儿，过两天又走了。实际上呢这是，现在媒体以比较容易就一个问题发酵。

　　主持人魏喆：你怎么看逃离北上广?

　　冯仑：实际上也没逃，真正也没多少人逃，这个话题很大，因为每天来的还是很多，总体北京每年增加60万到80万人，所以是增的。60万到80万人，相当多是在这里读书留在这儿，和到北京创业的人。在互联网创业当中，北京的环境是最好的，所以应该说没发生这件事。所以我没有什么感觉。我很少到外地碰到一个说刚从北京跑到这儿，跑到河南新乡来的，没有。

　　经济环境变得更好了，理科男、技术男、诚实商人都能赚到钱

　　主持人魏喆：您现在也相比之前也有了更多的时间，前两年您还去学习了一段时间。在这期间，您对自己的这种企业家身份有没有思考?

　　冯仑：我觉得现在企业家在中国经过了三十年以后第一代、第二代的这些逐步都在淡出。这样的话我觉得最近这一段我觉得情况我很乐观，就是创业创新的积极性非常高，最重要的就比如说互联网，工商局注册的人越来越多，跑工商局注册新企业的人越来越多。

　　主持人魏喆：现在是什么样的状况?

　　冯仑：比如说我们要注册新公司，比过去时间花的长。后来我觉得很诧异。他们说现在工商局现在注册的人太多了，到上海自贸区全部都是注册公司的。所以创业的人越来越多，说明市场经济大家的预期比较好。今天有一个数据，20个城市报考公务员比去年减少30%，对公务员的预期不像以前那么好了，但是对于创业的预期好。这就是整个市场经济非常好的现象。另外一个看谁在挣钱。过去呢，可能是所谓权贵的一些子弟，还有像流汗这样的人才挣钱。所以我老开玩笑叫文科男，还有社会人在挣钱加上子弟在挣钱。那现在呢理科男、宅男、好人都能挣钱了，那这市场经济就好了。市场经济健康的一个标志就是一定要看谁在挣钱。如果说是做技术，比如说写嘀嘀打车软件的这个小孩宅男他能赚钱，对吧?然后诚实经商的人能挣钱，一个理工男很简单的，见到官员完全不会巴结的人都能挣钱，这就是一个好的市场经济。如果只有见了领导会巴结的，会请客送礼的，会暗箱操作的人复杂的人才能挣钱，这是不好的市场经济。所以从这个角度来看呢，我觉得我们终于可以做一个比较轻松的企业家。

　　过去20年民营企业跟制度打交道的成本太高了

　　过去20多年所有的民营企业最大的一个困扰是跟制度打交道的成本太高了。制度成本太高以后，个人的牺牲概率就非常大。那么最近几年特别是对未来，如果能够大大地降低一个企业家和制度打交道的成本，特别是潜规则和看不见的一些成本，那么这样的话我相信企业家就能够一边创业一边管企业，同时又有丰富的业余生活，身体也会更好。所以我觉得在整个最近这段企业家也是在换代期间，新的这些更优秀的理工男、宅男、好人大批量出现企业家，这样的话，相比起他们，我们就逐步地应该淡出这些最主要的竞争领域，然后我们应该花很多时间，做做公益，做做一些教育传播这样的工作，这也是很正常。所以在社会来说，企业家得到了尊重我觉得最近一些年呢也是比过去有更多的一个改变，就是大家对企业家也比过去有更多的尊重，这点我觉得都是社会进步的一个方面。

　　环保组织阿拉善的治理给我很多启发

　　主持人魏喆：您现在有更多的时间去做一些公益方面的活动，最近主要做的是哪些方面呢?

　　冯仑：这个公益的活动实际上比较多的还是最近阿拉善的活动，E基金的活动，还有万通公益基金的活动等等，就是各个公益组织的活动。

　　主持人魏喆：我看到很多企业家都在自己的书里写过关于阿拉善的这一段自己的经历和体验，您怎么评价这样的一个组织?

　　冯仑：这是一个中国最大的一个民间环保机构，所谓最大第一是人多，三百多人的企业家组成的。第二它的市场份额大。民间环保资金每年它大概占了一半。第三个当然它影响力比较大，支持了国内草根的环保组织者一半以上都用过阿拉善的钱。在这样十多年来阿拉善公益机构，它在治理上是最大的挑战，因为多人。

　　主持人魏喆：对，成员都是这种很相信自己，很有个性的企业家。

　　冯仑：所以，最大的一个挑战是治理，当然，最成功的也是治理。因为它有挑战。所以你比如说怎么样把创办人也就是说一把手能够有序地、透明地、平稳地换掉，这就是阿拉善一开始的理念。刘小光是创办人，他不能一直干着，所以就把他换了。换了以后呢，保证他有积极性，还留在这儿，然后过一段时间他再竞选当理事。有了这样一个传统，就能平稳的进行领导人的交接，让组织很好的运行下去。我是刚刚卸任，我是第五任会长，现在交给了任志强。所以每一任都干两年，王石大概第二年，每一任都干两年。这样的话阿拉善现在换一把手变成了最简单的事。就像当年治理是最大的挑战，现在治理变成最大的优势，非常活跃，我看他们网络里活动非常多，而且在民间环保当中成为一个最有影响力、最活跃的一家机构，每年增长成员也非常快，最近三年每年都40%多的增长，所以这是我觉得在这个过程当中我们都受到非常多的启发和教育。包括我们万通公益机构，都是从阿拉善学习怎么治理的，所以这是我觉得一个很有趣的一个现象。在民间环保组织里，阿拉善当之无愧是最有影响力的领导者。

　　主持人魏喆：好的，非常感谢!