扩张过快背负沉重债务 盛高置地资产缩水6成

　　今年以来，盛高置地控股有限公司(SPG Land，00337.HK，以下简称“盛高置地”)可谓祸不单行：受困于销售不佳，前8月仅完成销售目标的30%;近一年来高层频繁变动，加上因为去年拿地支出65亿元，让其背负了沉重的债务，前不久又有5亿港元海外贷款融资违约。

　　如今的盛高置地陷入了内忧外患的困境，销售目标从80亿元调整为65亿元，即便如此，是否能完成调整后的目标也不容乐观，盈利的疲弱也导致其今年股价缩水幅度超过6成，跌幅在地产股里遥遥领先，成为年度最衰的地产股之一。

　　前8月仅完成目标3成

　　盛高置地2010年中期财报显示，截至2011年6月30日，其实现合约销售额16.7亿元，同比减少45%;盈利1.05亿元，同比大跌65.2%;纯利率由31%减至7%。其间，二线城市的合约额占总销售的大部分，其中无锡的西水东占比28.5%，苏州的环球188占比23.1%，常熟的翡翠湾占比18.8%，昆明的盛高大城占比11.4%，海口的荣域占比8.9%，其余可售项目并不多。

　　盛高置地执行董事兼行政总裁王煦菱在业绩会上表示，上半年销售不佳主要是受到拆迁等问题影响，使得工程滞后，从而导致供应量不足，10月中旬以后供货量就将出来，以往每年第四季度每月均有10亿元左右的销售额，今年10月底至11月初，公司在太原、无锡、常熟都会有新盘推出，如太原项目、无锡金匮里项目都将首次开盘，每盘均有8亿-9亿元的货量，常熟也有10亿元的货量。

　　王煦菱称，如果整体市场仍将保持现有状态，完成全年65亿元的销售目标不是问题。特别是首次开盘的几个项目，盛高更具有价格主动性，这些楼盘价格将会更贴近市场。“在上海的康桥半岛及香逸湾也将会在11月推出最后一期，之前卖得很好，现已销售了90%。而且上海项目位于市区，属于刚性需求产品，价格在2万元/平方米左右，10多亿元的销售额不是难题。”

　　但仔细观察，盛高置地下半年新推出的项目，除了常熟以外均在限购城市。事实上，盛高置地目前已进入的9个城市上海、昆明、黄山、常熟、无锡、苏州、海口、太原、宁波，也只有黄山和常熟不限购，如果限购政策不松动，明年盛高置地的销售也将受到拖累。

　　截至2011年8月，盛高置地仅完成20亿元销售额，相当于全年65亿元销售目标的30%。中投顾问房地产行业研究员殷旭飞向时代周报记者表示，从1-8月份的销售总量来看及后期销售环境来看，盛高置地不仅受到政策调控的持续影响，更受到急速扩张时期遭遇的负债率压力，内外部原因致使65亿元的销售目标逐渐失去实际意义。

　　而正略钧策管理咨询顾问王云则认为，对于下半年的销售，盛高置地应会有更多的措施，以挽回市场形象，应该会推出更多促销政策，虽然项目多数处于限购区域，可售面积有限，但如果促销合宜的话仍然有一定的销售潜力。

　　“从盛高置地历年经营数据来看，其下半年的销售业绩情况均高于上半年，这也与地产行业整体的波动相同，虽然今年地产行业并未出现预期的‘金九银十’，但下半年业绩仍有望高于上半年，综合来看，65亿元的目标实现存在较大困难，但并非全无可能，下半年业绩与上半年相比将会有大幅提升，”王云告诉时代周报记者。

　　销售额及利润的下降直接影响了盛高置地的股价。今年1月3日，盛高置地的收盘价为3.82港元，截至11月25日，其收盘价为1.47港元，跌幅达61.5%。

　　净负债率107%

　　从2011年中报数据来看，盛高置地负债率已由2010年底的52.6%直线上升至80.6%，净负债比率则为107%。其流动比率约为1，低于行业平均水平，速动比例则更低，偿债能力不乐观。

　　盛高置地管理层曾在年初业绩发布会上透露，未付土地款总计30亿元，其中20亿元要在今年付清，2011年在建土地面积翻番，固定资本支出将超过人民币30亿元，再加上一年内到期的借款额15.35亿元，盛高置地今年的支出将达60亿元以上。

　　9月初，穆迪将盛高置地评级列入可能下调的检讨名单，原因是年初至今的合约销售表现逊于预期，将削弱其流动性和财务状况。截至8月底，盛高置地持有约27亿元现金，但尽管如此，其仍要在未来6-12个月内成功实现销售计划，以支持开发成本、未支付的土地金及15亿元的到期债务。

　　9月30日，另一大评级机构标准普尔也宣布，将盛高置地的长期企业信用评级由“BB-”下调至“B+”，将其未到期优先无担保债券的债务评级由“B+”下调至“B”，将该盛高置地大中华区信用体系长期发债人评级和大中华区体系债务评级分别由“cnBB+”和“cnBB”下调至“cnBB”和“cnBB-”，并将上述所有评级于8月31日列入负面信用观察名单。

　　标普认为，盛高置地的销售一直疲弱，因为其在核心市场上海之外的市场面临执行风险、公司规模较小以及较高的项目集中度。因销售疲弱以及借款增加，标普预计，盛高置地的资本结构在未来2年将继续处于压力之下，并将继续借债来支持建设支出和支付土地出让金。

　　对于该次评定结果，标准普尔信用分析师陆枫表示，因其房地产销售的执行情况较差，预计盛高置地未来12个月现金流可能将继续疲弱，杠杆率将保持高位。盛高置地的流动性低于适当水平，标普预计2012年其流动性资源可能不足以满足流动性用途。

　　截至2011年6月30日，盛高置地违反其5亿港元海外贷款的部分契约条款。陆枫称： “将所有评级继续列入负面信用观察名单反映了公司解决违反贷款契约规定的不确定性。”而由于盛高置地已向借款人申请豁免，初步反馈意见积极，陆枫表示：“我们计划在未来3个月内将其评级移出信用观察名单，因为公司违反契约条款规定的问题到时应已解决。随后我们将重新评估公司的流动性状况。”

　　标准普尔所称的海外贷款评级，是2010年7月6日，盛高置地在香港注册成立的全资子公司订立的5亿元有期贷款融通协议，还款期由融通协议日期起为期3年。该契约条款对盛高置地的现金流有明确要求，必须要保持在一定程度以上，否则将构成违约。此次事件使得盛高置地成为今年首家海外融资违约的房企。

　　王煦菱对外解释称，当时盛高置地有一笔比较大的款项没有按时到账，导致现金流低于条款要求。“不过现在那笔资金已经到账，目前公司的资金状况良好。盛高一直都是稳健经营，这次的问题实属偶然。”

　　事实上，2010年，盛高置地还曾获得中国工商银行未来两年使用的国际贷款融通达人民币100亿元的资金支持。盛高置地还与东亚银行上海分行协议获得最多6亿元的人民币融通额。今年4月，盛高置地公告拟发行2016年到期的2亿美元优先票据，年息为13.5厘。这些高成本的融资也为盛高置地带来了不小的财务压力。

　　债务沉重

　　王云认为：“盛高置地的发展问题在于前两年土地拓展过快，导致业务链出现缺环，目前大量土地的项目开工仍需要资金的持续投入，而其资产负债率已经较高，股价又偏低，再融资的成本比较高，再融资的压力依然存在，但相信在融资的方式和规模上会更为谨慎，近两年需要休养生息，不应采取激进的发展速度，也不宜再进行大规模的融资活动。”

　　去年盛高置地只拿了3块地，但3块地的费用高达65亿元，让其背上了沉重的债务负担。今年，盛高置地在拿地上也放慢了步伐。

　　4月19日，盛高置地宣布以3.5亿元收购城博有限公司63.75%股权的方式获得城博(宁波)有限公司51%的股权，以获得宁波东部新城核心区域的一幅综合体用地。盛高置地当时表示，由于该项目楼面价仅为3659元/平方米，土地成本极具优势，加上东部新城商业办公楼面的扎实需求，以及该区稀少的住宅供应，销售单价在1万-2万元/平方米，估计该项目能带给集团丰厚回报，该项目计划于2011年底前开工并于2012年中实现首期预售。

　　根据协议，卖方创城发展将就支付土地出让价向城博提供总额为人民币9.8亿元的免息贷款，而买方SPGInvestmentX(BVI)Limited(盛高置地全资子公司)也将就支付土地出让价向城博提供总额为人民币10.2亿元的免息贷款，以及向创城提供总额为人民币3.5亿元、年利率13厘的一年期贷款。

　　仅隔3个月后，盛高置地发布公告称终止该项目收购，条件为卖方须退还由盛高置地就有关项目垫支的1.6亿元人民币前期开发成本，以及向目标公司垫支1.1亿元人民币贷款。王云分析，这一方面可能有政策影响的因素，另一方面是出于资金的压力。

　　除此以外，细数盛高置地近一年人事变化，先是谢世东辞任董事总经理及行政总裁，随后梁静娴辞任联席公司秘书，紧接着首席投资官梁耀文及投资关系部主管黄安旎也先后离职。王云称，虽然高管离职原因较多，但可能也与盛高置地近两年来的拓展决策失误有关。