木渎长江路再添近十五万方刚需盘 周边配套忧喜参半

　　伴随着苏州东扩西进目标的逐步落实，东部园区发展得日臻成熟，土地资源也逐渐饱和。而西部的高新区和吴中区的发展相对落后，土地资源较为丰富，尤其吴中区地域面积，更是未来地块出让重点区域。

　　2014年1月17日苏州土拍上，正荣集团以总价15.6亿元，楼面价7329元/平米，溢价率86.3%和以总价16.8亿元，楼面价6613元/平米，溢价率91.7%的价格连取吴中木渎金枫路两侧地块，成为土拍会上最大赢家。

　　正荣集团进驻木渎后，木渎瞬间成为“兵家重地”。6月27日，苏州国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告中挂牌出让22宗地块，其中木渎镇的苏地2014-G-26号纯住宅用地格外引人注目。

苏地2014-G-26号地块现状

　　木渎长江路再添刚需盘 苏地2014-G-26号地块交通较便捷

　　据资料显示：苏地2014-G-26号地块位于吴中区木渎镇长塔路南侧、塔园路西侧，共分为两宗地块，一宗占地26528.9平米，另一宗占地面积41437.8平米，容积率小于等于2.2，建筑密度小于等于25%，绿化率大于等于37%，起报单价为8250元/平米，为城镇住宅用地。

　　按照最大容积率来计算，该宗地块楼面价为3750元/平米，预计将打造以小高层和高层为主的刚需盘。

　　据房掌柜记者实地探访发现，该宗地块被一条小河一分为二，一宗靠近塔园路地块地形较为平整，上面长满了杂草，另一宗靠近长江路地块中土堆较多，此外两宗地块中都插上了没有电线的电线桩，给以后开发建设平整土地带来一定的难度。

　　时值大暑时节，午后2点钟，火辣辣的阳光炙烤着大地，地块上的杂草耷拉着叶子，塔园路与长塔路除了过往的公交车，几乎看不到行人。两宗地块都被低矮的围挡包围起来，围挡下有附近居民载重了果蔬，一位正在地块割草的村民，对于该宗地块已经挂牌，村名却一无所知。

　　此宗地块西侧为长江路、南侧为苏福路、东侧是塔园路。30和300路等公交经过与此，距离交规一号线1.2公里，临近的地铁口是玉山路，从玉山路转乘公交花费20-30分钟。随着3号线的开建和5号线2018年通车，也将直接给此地块带来更多交通的便利之处。

　　苏地2014-G-26号地块周边配套成熟 同品质竞争激烈

　　房掌柜记者发现，苏地2014-G-26号地块北侧为诚河新旅城、西南侧为新盘红星国际生活广场和西北侧为成熟小区苏香名园。

　　据悉，目前诚河新旅程在售六期高层房源，4月26日开盘价格在9600-10600元/平米左右，前五期住宅基本上落实入驻，其小区自带的配套逐渐齐全，如小区自身带有新旅城幼儿园。

　　7月13日红星国际生活广场首次开盘，推出16号楼192套房源，产品户型为98-128，平米，均价9300-9500元/平米之间。红星国际生活广场，包含多层、小高层、高层和商业等多种物业类型，将住宅与商业体充分的结合，实现一站式服务。

交通状况

　　此外周边的长江1号商业综合体已有不少商家入驻，其中包括欧家乐超市、国美电器大卖场、金逸影院和牧歌纯K，此外还有餐饮、娱乐、休闲等配套设施。

　　该宗地块周边还拥有交通银行、中信银行、农业银行、民生银行、明基医院、木渎第三小学、木渎实验小学、木渎三中、苏州科技学院天平山分院等配套。此外从该地块到狮山中心最多也只有5到10分钟车程，到新区美罗泉屋也仅5分钟车程，此地块受狮山板块商业辐射较强。

　　若该宗地块地块以3750元/平米的底价成交，其售价预计在8000元/平米，在价格上要比诚河新旅城和红星国际生活广场具有优势，但是配套成熟地块，可能会引起开发商的抢夺，产生溢价，地段上26号地块优势不明显，同区域的同质化竞争将会加剧。

　　工厂环伺环境亟待提高 楼市下行26号地块溢价空间小

　　苏地2014-G-26号地块，虽然交通便捷，生活配套成熟，但是工厂环伺环境亟待提高。房掌柜记者发现，周边还有松下、富士胶片等大型工厂，此外在木渎第三小学公交站的小区，聚集五金商品市场，店内外摆放着很多五金和装饰用品，影响着该区域的形象和环境。

　　统计调查显示：超过半数的人认为未来房价可能会跌，观望情绪仍然很浓，尤其以刚需性购房者为主。据思源经纪研究报告称：2014年上半年苏州成交量主要是以改善型购买力为主，刚性需求处于压抑状态。

　　房掌柜记者调查得知：该宗地块的附近红星国际生活广场首次开盘推出192套房源，截止目前为止，共网签了48套房源，去化率仅为25%，由于网签有一定的滞后性，去化率不足三成，严重影响红星国际生活广场未来的销售，同时也加深开发商不敢拿地的节奏。

周边配套

　　2014年上半年溢价率最高为中昂竞获吴中甪直地块，溢价率为73.41%。随着楼市下行趋势明显进一步扩大，苏州不少房企苦撑过上半年，下半年各大房企将积极准备“降价跑量”，所以该宗地块溢价率空间不会太大。

　　中原地产苏州公司市场研究总监程杰说：“苏地2014-G-26号地块，配套还算可以，预计土拍会上有点抢，但是不会抢得太厉害，溢价空间不大，因为这块地算不上这次土拍的黄金地块，黄金地块应是永旺附近几宗地块，可能现在周边没什么配套，但是太湖新城规划清晰，未来前景值得期待。”

　　若溢价空间不大的话，利用价格上的优势，可以从诚河新旅城和红星国际生活广场两竞品中脱颖而出，所以该宗地块还是值得收入囊中的。