住建局：楼市调整短期内震荡下行 江门市新增量激增

　　供大于求：住宅库存消化周期拉长至12个月

　　报告显示，2014年上半年，蓬江、江海区共计批准了28个房地产开发企业预售商品房项目共28个，比去年同期增加了7个。未来2~3年内商品房潜在供应面积约528万平方米，同比增长5.6%。

　　今年上半年的住宅供应面积达到84.65万平方米，同比增长56.2%，为历年同期最高。截至上半年末市场待售商品住宅约10600套，同比增长60.7%。住宅库存消化周期已拉长并接近12个月。根据研究，较为合理的库存消化周期为9个月左右，超过12个月则为供过于求状态，不足6个月则为供不应求状态。这意味着江门楼市已基本上进入了供大于求的阶段。

　　在时间分布上，春节前后市场较为平静，3月供应量开始逐步恢复，楼市的供应量在第二季度明显放大，并连续四个月供应量大于成交量，这也是上半年楼市库存持续不断上升的直接原因。

　　新增供应：

　　北新区和滨江新区占近八成

　　而在区域分布上，新增供应过度集中在北新区和滨江新区这两块。据统计，这两个区域的供应面积比例之和已占到整个江门市区的78%，这也使得区域内项目之间的竞争十分惨烈，今年上半年几个迫于压力推行大幅降价策略的楼盘也都位于这两块区域。与之对应的则是，上半年江海区新增供应的比重则减少至20%，其他区域近乎零供应。

　　与此同时，上半年的商业供应比重与去年全年比回落至较为正常的水平。

　　同期成交面积历史第三

　　本市购房比例上升

　　今年上半年，江门楼市总成交(1.00,0.000,0.00%)金额达到52.54亿元，商品住宅成交面积为53.92万平方米，下降了12.4%，但同期成交面积仅次于2011年和2013年的上半年。

　　记者梳理了上半年的楼市脉络发现，今年1月，两个相对热销的项目支撑着整个市场，所以尽管市场降温已经比较明显，但整体成交量并没有出现大幅回落，保持在一个较高的水平上。到了春节期间，成交大幅下降也被认为是季节性影响。而等到3至5月的市场持续成交偏淡，毫无起色时，部分大型房企率先让步，由此出现了6月个别标杆企业对新货价格进行较大幅度的调整的情况，这也使得市场的活跃度有所提升，成交量出现了半年新高。

　　而在楼市成交的区域分布上，北新区继续呈现出火热的态势，其成交所占比例优势不断扩大，上半年占到了整个市场的41%，而江海区和滨江棠下之间的差距则在逐步缩小。其中滨江棠下的新盘去化率尤为严峻，对此，谭华驹认为，滨江新区是近年来政府力推的一块新区，很多地块都是最近一两年拿的，所以成本相对较高，这也是这两个月滨江新区很少楼盘大手笔跟进降价的原因。

　　报告指出，今年上半年本市户籍购房者的比例有所上升，由去年全年的64%增至今年上半年的67%，尤其是在核心区域蓬江区购房的套数比例为75%。这表明本地居民的居住需要仍然占据了居民房地产市场需求的首要地位。