2014下半年苏州楼市稳字当先 专家称该出手时就出手

　　进入7月中下旬，苏州的气温一日高过一日，晒得人都没了动的欲望。不过，苏州的楼市却在此时动作频频，先是楼市调控政策频频见诸媒体，在苏州楼市掀起了不小的波浪，此外，2014年苏州三季度土拍也如期到来，给楼市注入了一股新鲜血液。

　　与房地产开发商们拿地的热情相比，市民的购房热情也逐步上升，7月13日红星国际生活广场开盘当日热销8成，高新区滨河路的某酒店公寓首次开盘，仅15分钟便已售出了30套，而旭辉加推的多个项目去化率都在八成以上……这些数据似乎都在向外界传达一个信息：苏州的楼市正在恢复活力。

　　当然，也有保守的市民仍旧继续观望，等待房价有更多的惊喜。下半年的楼市会怎么走?

　　最近，苏报新地产的小记到业内去走了一圈，听听各路专家们怎么说?专家们给出了自己的见解：下半年，苏州楼市“稳”字当先。

　　苏州大学商学院教授沈健：

　　下半年房价以稳定为主

　　今年年初，杭州传出房价下跌，一石激起千层浪，不少原本打算购房置业的市民开始观望，而鄂尔多斯、常州“鬼城”消息的传出，更是加深了市民的观望氛围。

　　不过，半年时间过去了，那些观望的市民并未等来预期的结果，苏州的楼市依然保持平稳，倒是先下手者占得了便宜，买到了中意的房子。“其实这种情况还是比较普遍的，虽然大环境不是很理想，但还是有一部分城市和苏州一样，平稳发展，甚至在涨。”苏州大学商学院教授沈健说。

　　沈健认为，苏州之所以没有出现像杭州、常州等降价、“鬼城”的现象，主要依托于较好的经济

　　发展和大量的外来人口导入，从而有效地提高了市场需求度，“比如鄂尔多斯，这是一个资源型城市，过去依靠丰富的矿产资源拉动了经济，楼市随之也出现一波上涨，可当资源不再那么值钱时，也就没那么多人跑去投资，自然楼市需求也就一落千丈。”

　　在沈健看来，一个城市楼市的发展状况，最终还得落实到购房者身上，需求旺盛，楼市自然差不了，“我常跟学生们说，衡量一个城市的房价，去问火车站站长就可以了。”

　　苏州上半年楼市可谓是“虚惊一场”，下半年会如何发展，牵动着不少人的心。沈健觉得，按照上半年的趋势和整个楼市存在的一些情况，苏州下半年楼市仍将以稳定为主，“即使相关政策出现调整，对楼市的影响也不会太大，更不可能出现上涨下降的大改观。”

　　分析当下形势，楼市供求关系已经发生逆转，市场在资源配备中起着决定性作用，反观购房者，也逐渐趋于理性化和成熟化。再者，投资者的投资渠道越来越丰富，第三方理财公司的出现，利率的市场化，使得房地产不再是唯一的理想型投资渠道。“我说的这些，只是对当前相关政策调整的个人解读。苏州一千多万人口背后的需求是不容小觑的，加上整个上半年经济增速下滑，只有7.4%，需要靠一些投资来拉动经济，房地产便是其中之一。”新型城镇化建设、棚户居改造、二胎政策等，都是推动房地产发展。

　　在维持稳定的大方向上，房地产的分化也将在未来不断加深。一二线城市房价还将继续上涨，而二三线城市房价则可能下跌。“即便在一个城市也会出现分化，学区房还是看涨，轨交沿线、区位优势明显的楼盘，包括品牌开发商的产品，价格都在上涨，这在今年上半年的苏州楼市中已经得到印证。

　　“我个人觉得，房地产分化是件好事，首先这与稳定不矛盾，有涨有跌，最终还是持平的。其次，房地产分化会倒逼房地产公司从量变转为质变，提高产品的品质，让业主住得舒心，这也是市场化的表现，优胜劣汰。”

　　苏州房地产协会秘书长倪俊：

　　刚性需求，该出手时就得出手

　　2014年的购房热情在春节前后出现了一个高峰，这是因为2013年底以来的涨价潮蔓延、土地市场的火热，新建商品房市场价格水涨船高。受此影响，很多苏州购房者因为担心房价继续上涨，而匆匆出手买房，排除掉2月份因为小长假的影响，苏州楼市在年初时开局良好，也为整个上半年开了个头。

　　尽管受到周边城市楼市的影响，苏州购房者的观望情绪一度抬头，却未成气候，“总的来说，苏州上半年的楼市还是相当稳。”苏州　市房地产协会秘书长倪俊介绍说。

　　尤其是3月份一批集中推盘后，4—5月开发商推盘节奏适当放缓，刚需房成为市场的主要动力来源，撬动市场、跑赢市场，成为主旋律。

　　6月份作为营销的重要节点，各大房企为冲刺半年度数据，推盘节奏加快。据搜房网数据监控中心统计，苏州6月份实际开盘数达30个，仅次于3月。同时，14个楼盘扎推同一周开盘的情况也出现在苏州的楼市。不难看出，各大房企对苏州市场的信心十足，将这个6月渲染得格外热闹。

　　此外，2014年上半年各月成交量整体走势平稳，二季度各月成交均稳定在5000套以上，这样一组成交数据，成为了钟情苏州的房企大佬们的信心佐证。

　　“苏州上半年楼市的发展，与苏州在全国遥遥领先的经济总量和第二大移民城市有着密不可分的关系，这些先决条件，使苏州能保持如此稳的发展态势，这批需求全部释放出来，能量是巨大的。”倪俊说。从需求看，苏州人口已经超过1300万，是全国第二大移民城市，是全国城市人口最多的十大城市之一(城市化率73.15%)，每年有近10万大学生进入苏州，刚性需求客观存在。2014年，一批30多岁，结婚生子的家庭进入“首改”行列。

　　对于市场上的观望情绪，倪俊认为，其中的刚需购房者不妨出手购房置业，这部分的人买房意图很明确，就是居住，价格自然成为最先考虑的因素，大家期盼的是房价能降下来。然而倪俊认为苏州的房价下降空间有限，“过去几年苏州房价随全国房价一起涨，但涨幅都不算高，没有出现上涨的现象，如此一来，就避免了大起大落的那种‘痛’，即便降价也是小幅度的。对于刚性购房者来说，该出手时就得出手，反正迟早要买，当务之急，限贷是首要问题。”

　　苏州科技学院教授盛承懋：

　　“对未来苏州房地产市场要充满信心”

　　据相关统计数据显示，苏州今年1月商品住宅销售4107套，2月2725套，3月4704套，4月5454套，5月5368套，6月5673套，同比有所下降，但降幅微小，基本保持稳定。

　　“当前，我们经济下行的压力是客观存在的，从房地产市场来看，由于2013年的基数较高，且受周期性变化的影响，银行按揭贷款的收紧，迫使商品住宅销售进度放缓，因此，苏州房地产行业，应根据需求供应变化的规律，适当放下身价，加大市场促销，加快库存的消化，促进房地产市场升温。”苏州科技学院教授盛承懋介绍说。

　　对于房地产市场出现一些新变化，盛承懋认为，房地产市场是地区性市场，关注苏州的楼市，更应关注苏州的经济、社会、环境、收入、人口、交通的变化、以及它们可能对房地产带来的影响。

　　苏州2014年上半年整体经济运行是十分良好的，从公布的上半年的统计数据看，全市实现工业总产值17670亿元，同比增长1.2%，其中规模以上工业总产值总量仅次于上海，居全国第二位;完成全社会固定资产投资3040.8亿元，增长8.2%，投资结构进一步优化，服务业投资占比首超六成;　实现社会消费品零售总额1999.8亿元，增长12.6%，其中民生消费增长显著，呈现出“平稳发展、转型加快、质态改善、稳中趋好”的基本态势，这在国内是首屈一指的。6月2日，苏州成为全球第三个获得李光耀世界城市奖的城市，“这也说明苏州房地产市场本身的市场环境是相当好的。”

　　从供应方面看，2014年，苏州有101个楼盘58000套住宅入市，其中91个涉及中小户型，集中在75—100m2，结构比较合理，适合刚需与首改需求，2013年底库存41794套，即2014年供应总量在10万套以内。根据以往的数据，苏州每年住宅销售70000—90000套，从市场本身来说，也应有适当比例的库存，因此去化压力不大。

　　“从不久前公布的全国35个城市房价收入比的资料看，苏州属于相对比较合理的城市。由此可见，苏州房价大跌是不可能的，应该是‘以稳为主，稳中有升’。”

　　盛承懋说，未来10到20年，是中国新型城镇化发展的最佳时期，城市化每提高一个百分点左右，一年就是一千多万人。每增加一个城镇人口，需要基础建设设施投资10万元，一年增加一万亿。苏州作为国家城乡发展一体化综合改革试点城市，2015年，城镇化率要超过75%，2020年，城镇化率要超过85%，给房地产发展带来了新的机遇与挑战。

　　“苏州的经济、社会状况，在二线城市中是首屈一指的，也是最宜居的城市之一，我们对苏州的房地产市场完全应该充满信心。”盛承懋认为，下半年苏州的楼市将会稳中有升，8、9、10月份将有明显的增长，开发商会选择让利购房者来回笼资金。同时，他也提醒，不要回避房地产对城市发展的贡献，“现在大家一提到房地产就会有负面的情绪，我们不能戴着有色眼镜来看房地产，城市发展需要房地产开发商，起码他们解决了老苏州人的居住问题，也解决了新苏州人的居住问题，这是有现实意义的。”