日本大量住房被空置比肩中国 房价已连跌将近二十年

　　据日本总务省7月29日宣布，日本全国住宅中，空置房套数相比2008年增加63万，达到了820万套，创出历史新高。空置房所占比例截至2013年10月达到13.5%，较08年的调查提高了0.4个百分点，也创下历史最高纪录。相当于日本的每7.4套住宅就有1套空置。

　　日本的日本全国住宅总套数相比2008年增加305万套，达到6063万套。在人口减少的背景下，住宅套数却在增加。

　　有独无偶，之前的6月份，由西南财大发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》的报告显示，2013年我国城镇地区自住房空置率高达22.4%，存在严重供给过剩，并认为，房价下行趋势已定，中国住房市场的寒冬即将到来。

　　同样的事实在日本已经发生。与当今中国的情况类似，上世纪90年代前，日本的房价也曾出现长达十余年的房价高涨期。

　　一部分日本人介绍，日本的房价真正开始上涨是在1985年到1989年之间。1980年一套30坪的房子在京都市中心还只要3000万日元，但1985年就要5000万日元，1987年就要8000万日元了。

　　与此同时，地价也急剧上涨，最初是东京地区，随后上涨风蔓延到大阪、名古屋及其他大城市。进入1987年之后，可以用“狂乱”来形容地价的上涨了，东京的商业用地价格在一年中上涨了48.2%，住宅用地价格上涨了21.5%。

　　1988年更为恐怖，东京的商业用地价格上涨了61%，住宅用地价格上涨了68%，和开始上涨的1985年时候相比，东京的商业用地价格上涨了2.9倍，住宅用地价格也涨了2.1倍。到1987年底，日本全国土地的时价总额为1673万亿日元，是国土面积为日本26倍的美国全国土地时价总额的2.9倍。

　　然而到1989年末，日本房地产业就已经出现“破裂”迹象，东京地价开始回落。到1991年全国范围地价也开始回落。

　　以东京市郊崎玉县狭山市(大致相当于北京(楼盘)市郊的燕郊)为例，其地价1984年大约为每平方米14万日元，在房价高涨时曾冲上30万的高峰，其后逐年下跌，到2011年已回落至12万左右的水平。换句话说，相对20年前已下跌了约四成，甚至可说大致回到30年前的水平。

　　东京市郊的大型公寓地区，同样面对地价下调的压力。整体而言，1992至2011的十年间，东京市郊地价基本已下调了五至六成。其中千叶新市镇的白井市跌了65%，世田谷的三轩茶屋下跌了27%，东急田园都市线的青叶区下跌35%，武藏野市吉祥寺南町下跌了40%。

　　世界银行副行长、原北京大学经济研究中心主任林毅夫回忆日本房价泡沫破灭时说，他的堂弟曾经在日本房价高涨期从台湾赶到东京，花了5亿日元买了一套房子，不到一年，连1亿日元都卖不出去，至今都不敢提那次失败的投资。

　　香港著名的财经金融投资专栏作家周显曾写文章评论：“现时东京都周边40分钟的车程，大约是由新界屯门或元朗到香港岛的车程，那些楼价已经降至1000元一方呎，而大阪市中心的楼价，也不到2000元一方呎，真的是建筑成本也收不回来”。

　　而在狭山市由政府主导建设的公寓区，已陷入十室九空的状况。某些地方的两居室住房售价居然不到30万元人民币的样子了。

　　这一切都警示了当今中国，特别是与日本相似，当今中国的房屋空置现象可能已经比日本都已经严重，警惕房价泡沫破裂后的下降已是投资者的一个重要选项。