在上海一线品牌整体撤离外滩 饭店、办公楼取代商铺

　　社区商业:体验式消费成主流

　　近年来，风起云涌的社区商业，几乎全面抛弃了百货。大拇指广场，浦东人气最高的商业地产项目，95%以上的店铺被餐饮、亲子娱乐等体验式商店所占据。只能在地下、地上家乐福超市附近不显眼的几处地方找到服饰商店。一位服饰店店员透露，近两年，店铺业绩下滑很明显，今年上半年跌了两成多，勉强维持。

　　万科近日在上海开出了首个高端商业地产项目—2049，为住宅配套的社区商铺，项目定位于生鲜便利、蔬果配送、特色餐饮、儿童托班等，已经将传统百货剔除。昨天，记者在东明路的现场看到，已经入驻的店家有咖啡店、红酒体验、饭店、少儿英语等，一位商铺招商人员透露，居民很少会在社区商铺内买品牌服饰、化妆品等百货，他们要么上网购物，要么去大型购物中心，社区项目定位于体验式消费。

　　传统百货业缘何日渐式微

　　关于淮海路百货凋零的原因，众说纷纭，有人说是淮海路租金太高，但据第一太平戴维斯统计，目前淮海路街铺平均租金在每天每平米35-65元，近些年变化不大，甚至比南京东路、徐家汇(002561,股吧)还略逊一筹。也有人说，是百货业的衰落，淮海路的品牌受到区域商业、电商的冲击相当明显，很多品牌销售额逐年下滑。

　　百货实体店销售整体低迷，大量的消费从线下到线上。中国百货商业协会统计数据显示，2013年，81家大中型百货零售企业销售总额为2282.7亿元，同比增长8.92%，比2006年至2012年百货行业销售年均16.5%的增长率明显下滑;而电商的表现却是日新月异，截至2013年12月，中国移动电子商务市场交易规模达到2325亿元，较上年的965亿元增加141%，预计到2014年，有望达到4124亿元。“从近两年的业绩表现来看，我们各个购物中心里百货的销售额都出现了下滑，最明显的例子是国美和永乐，销售额降幅超过30%。”国内一家大型购物中心运营方透露，五年前，在其购物中心中，百货业态占据了50%以上的面积，而现在只有30%不到，未来，国美、永乐可能也要撤出，购物中心将把更多的空间留给餐饮等体验式消费。

　　万达地产风生水起，万达百货却是盈利困难。“2012年的时候，王健林就提出要扩大体验式消费，餐饮类的比例要突破30%。”万达集团一名前员工透露，根据万达集团要求，今后开设的万达广场(不含万达百货)二楼将全面取消服饰业态，增加生活类业态占比，比如美发、美甲、书吧、教育培训等，并要在2015年前把已经开业的72个广场二楼业态调整完毕。

　　商业地产前途在哪

　　商业项目还在源源不断入市，预计上海在2016年底前开业的项目总量超过330万平方米。从历史供应数据来看，2000年至2013年，上海的年平均零售物业供应量为325671平方米;而2014年至2016年，年均零售物业供应量将为1122876平方米，是此前年份的3.4倍。

　　“将商铺改成饭店确实可以提高人气，但是饭店的面积要求大，租金承载能力低，百货还是商业地产最喜欢的经营内容。”国内一家大型购物中心运营方透露，作为纯商业地产运营商，不会将百货商户全部清理，但要根据定位做一些梳理，引进一些能够与电商形成互补的品牌。

　　体验式消费同样存在重复的问题，并且很难改变淮海路、南京路等中心区域商业颓势。“现在还有人从宝山跑去徐家汇购物吗?实际上，徐家汇是社区商业的概念。我们应该重新规划上海的商业布局，建立国际化的商业格局。”昨天，上海市流通经济研究所常务副所长汪亮表示，从国际大都市的商业格局来看，商业分为国际商圈和社区商圈两部分，现在国内大都市面临的主要问题就是国际商圈定位不明晰，国际商圈应该主要接待国际消费者，这些人到上海来购物，要买当地的名特优产品，民族的才是国际的。

　　不过，民族品牌难以承担高租金，佰草集、海澜之家等搬离淮海路就是一个很好的例子。“大部分商业地产运营者做的是商铺出租的业务，商铺租金年年涨，能够承载租金的只有高附加值的服饰品牌，而这些商户受到电商冲击很大，关了开，开了关，商业项目定位不明。所以市级商业项目应该重经营，避免商铺层层转租，从全国引入名特优的产品，培植一批中国的好品牌，通过销售获得利润，不简单依赖租金过日子。”