长三角十城限购遭解禁 上海或将出现“孤岛”式行情

　　从浙江杭州(楼盘)开始，长三角地区已有10城市限购解禁，但上海仍在坚守。

　　据德佑地产市场研究部监控数据显示，截至8月4日，上海市商品住宅可售套数为75703套，较去年同期相比上涨23.8%。德佑地产研究总监陆骑麟表示，“上海库存高企，开发商必须通过以价换量的形式来提升成交。”

　　日益严峻的去化

　　5月中旬至7月，上海一手住宅存量直线增长。

　　金丰易居&佑威联合开发的总裁决策系统显示，上海商品住宅库存从去年7月末的701.85万平方米，上升到了今年7月末的874.45万平方米，增长24.59%。

　　7月份商品住宅新增供应94.66万平方米，比商品住宅的成交量高出35.04%，而前7个月商品住宅成交量同比下跌三成。金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚分析，在库存压力下，预计部分开发商会尽力争取在8月份有所斩获，而不是等到传统的“金九银十”。

　　德佑地产研究部分析指出，今年不少新入市的项目，价格仍然处于高位，与购房者的心理预期偏差较大，一直得不到快速的去化。如7月10日拿到预售证的位于静安区的嘉天汇御苑项目，其网上房地产最高报价为153300元/平方米，截至目前，该项目去化套数为0。7月19日取得预售证的南汇华年艺庭项目，网上房地产其最高报价39700元/平方米，最低报价29100元/平方米也高出区域平均水平许多，截止目前，该项目去化套数也为0。

　　不仅一手房去化堪忧，上海二手房成交量7月份也在大幅下滑。德佑地产监控数据显示，2014年7月，上海二手房共计成交1.30万套，环比下跌0.9%，同比下跌36.7%，是自2010年以来的同期最低点。业内人士根据中介行业的成本和现金流评估，月成交1.5万套为成本线，而1.3万套就是生死线，一旦跌破，将导致裁员和关店潮。

　　最近几个月，二手房业主不得不扩大议价空间。据德佑地产明日新城店介绍，门店周围一些较有诚意的业主，议价空间可以达到10%左右，如门店挂牌的一套金外滩花园，已从过去的850万元降至780万元，一些总价500万元左右的房源，报价也下调了40-50万元。然而，客户对于房价下跌的预期始终比房东的降价幅度大，不少客户已经不满足于10%左右的议价空间，期望有更大幅度的跌价，仍然选择观望。德佑地产研究总监陆骑麟预计，8月份二手市场仍很难有明显的改观，市场的转机将可能出现在金九银十。

　　分化明显

　　黄志坚表示，目前开发商还是处于滚动开发阶段，而滚动开发必须要有回款，库存的不断上升，意味着去化不利，因此需要促销。持续的成交低迷，必然导致价格下行。在政策等大环境大体不变的前提下，后市必然会形成以点带面的以价换量，从而促使成交量回升。只有成交量维持到一定水平，价格才会止跌企稳，甚至结束下行而掉头上行。

　　占据上海库存大比例的是豪宅产品。今年下半年以来，最高报价为5万元/平方米以上的商品住宅项目，推盘量为20.7万平方米，而同价位商品住宅成交量为5.7万平方米;最高报价在2万元/平方米以下的商品住宅，下半年以来的推盘量为20.1万平方米，成交量为32.7万平方米，远远超过市场的供应量。可见，目前刚需购买力仍然非常充足，尤其是一些定价相对偏低的楼盘，去化率明显，而豪宅难卖。

　　业内人士指出，从近期市场的情况来看，由于信贷政策持续偏紧，其他城市先后取消限购，但上海坚持不放松，强化了购房者对上海楼市的观望情绪，认为开发商将出现大面积的降价行为。不过，到目前为止，不少开发商仍然对后市抱有信心，不愿意降价销售，导致楼盘去化率普遍偏低。

　　政策不变，去化困难，库存大增，上海的“孤岛行情”能持续多久?业内专家指出，如果下半年上海坚持限购，而市场库存继续增加，开发商资金压力必然增大，到年底上市房企还将面临年终业绩报告的压力，在此情况下，房企“以价换量”的覆盖面应该会进一步增加。