新国五条地方细则密集出台 楼市是否利空出尽？

　　3月，楼市注定是不平静的，每一位地产人士都在讨论着一个话题：国五条及细则。国务院3月1日出台国五条，要求各直辖市、计划单列城市及各省会城市在3月底出台年度房价控制目标。截至3月31日晚12点，包括连夜出台的共有北京 、上海 、深圳 、重庆、广州、南京、厦门、天津、贵阳、合肥、武汉、石家庄、青岛、成都、大连、西安总计16个城市已按要求执行，其中，最为严厉的是北京版的“禁止京籍单身人士购买二套房”，内容最短的是南京版的“154个汉字”细则，其他均为“温柔细则”，被评论“集体约好打太极”。

　　国五条主要内容

　　2013年3月1日下午，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。《通知》从“完善稳定房价工作责任制”、“坚决抑制投机投资性购房”、“增加普通商品住房及用地供应”、“加快保障性安居工程规划建设“、“加强市场监管和预期管理”、“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”六方面做出具体解释。其中，最受关注的内容是“人民银行可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”、“二手房交易从严按转让所得的20%计征”。

　　广东版：严格限购 放权地方

　　3月25日晚间，广东省政府网站公布《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)，万众瞩目的广东省关于“国五条”的实施细则出台，成为全国首个地方政府出台的“国五条”细则。细则明确对广州、深圳实施限购、限价的“双限”政策，对佛山、珠海两地实施限购，并要求年内全省地市实现住房信息联网。

　　对应国五条 这次“国五条”中掀起楼市轩然大波的“二手房20%交易所得税”规定，在广东出台的“国五条”实施细则中并没有被特别提起，仅在《通知》中以“广东将严格执行国办发【2013】17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”的表述一笔带过;关于“提高第二套房首付款比例和贷款利率”，广东省实施细则中未提及丝毫。

　　专家观点 广东不想实行一刀切的政策，而是更多地放权到地方，让地方政府制定适合现实情况的细则。

　　广州版：限购从严 增城从化仍安全

　　2013年3月31日晚，广州国土房管局公布“国五条”细则。广州严格执行20%个税征收;非户籍居民家庭自购房之日起前2年内在广州市连续缴税1年以上的，限购一套住房且不能补缴;人民银行广州分行可结合调控，提高二套房贷款的首付款比例和贷款利率;一度被传将限购的增城和从化暂未纳入限购范围;

　　对应国五条 对于国五条个税和二套房首付的热门规定，广州版细则做了强调，但并未出台进一步政策。更多人关注到的是，以往被传可能加入限购行列的增城和从化两个区域，暂时仍然安全。

　　网友发言

　　@玲仔527：气死我了!本来看好了房子交了定金了!今天准备去签合同!结果告诉我要连续交税一年以上!我之前在广州工作，中途离开广州几个月，九个月前又回来广州工作了，论交税，我交了何止一年，但是就因为中途离开广州，那几个月的社保不是在广州买的，我就没办法达到"连续缴税12个月"，我又买不了了!!!

　　@0热气球0：请问在提高二套房种种的同时，有没有降低首套房的一些杂七杂八的税呢?

　　@阿俊cjc：20%个税是舆论关注点，大家都不敢第一个吃螃蟹。还是国务院来明确吧。

　　@zhang8899777668：1.这不是杷银子向国外赶吗?2.市场经济又到哪去了?3.又拿户口说事，4.拿简单的方法想办复杂的事，5.领导想进沼泽地.6.市场应该用市场的办法!

　　@IT_LZ：国家真想调控房价限制投资性购房，只要建立一个核查制度，购房者在一定时间内未居住于所购房产即处以高额罚款，严重者直接没收房产。

　　@octochan：北上广深细则已出台，还是广州比较切合实际，较人性化。

　　专家看法

　　@杨红旭：广州细则“夜半鸡叫”!丑媳妇不敢见公婆?一季度将溜走，才悄悄公布。果然，老杨预料的没错：与深圳一样偏宽松，房价控制目标：不超过人均收入增幅。另外，无视国五条细则规定：限购扩大至全行政区。没有强制从化、增城实行限购，只是让他们自己看着办。至此，地方细则再无悬念。

　　深圳版：避谈20%个税

　　3月31日下午，《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》出台，《通知》表示要确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度;关于出售自有住房个人所得税的征收规定，充分发挥税收政策的调节作用;人民银行深圳市中心支行可在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率;严格执行国家、省、市商品住房限购措施。

　　对应国五条 对于国五条提出的要求，深圳细则均有所强调，但并无更“细”细节。而对于国五条中有着重强调的20%个税，深圳细则也只是以“关于出售自有住房个人所得税的征收规定，充分发挥税收政策的调节作用”轻轻带过，有避谈嫌疑。

　　业内看法

　　@林晓华_问道

　　刚刚回复完媒体关于深八条的看法：其它不说，结论一是如果你所处行业和职业能受益于深圳经济转型，抓紧买，新房二手房都要快;二是开发商要建立与目标客户更紧密的沟通渠道，提供性价比高的产品，改善与刚需产品不败，但成本一定要控制住，不必过高定位;三是谨慎投资别墅和商铺，严控信贷型风险。

　　房地内参：@杨红旭 ：深圳有点无耻了!房价涨幅位居全国前列，居然将房价控制目标定为：低于收入涨幅!而京沪为房价基本稳定，深圳太宽松了。不跟随京沪，却与房价温和的二线城市为伍，好一只混在羊群中的狼!元芳，你怎么看?

　　@肖小平:早买的人，还是不会亏。

　　@老艾观察：广东国五条上周说房价过快增长才征20%税，深圳干脆不提了，还暗示有9%增长空间，可见地方政府有多不想调控，全都在装样子，国五条完败!(深圳国五条：避谈20%征税，房价涨幅须低于收入增长。2013年深圳市经济发展目标是：生产总值增长9%——即圳今年房价涨幅不得高于9%。

 　　北京版：单身限购1套房

　　3月30日，北京新五条细则出台。细则规定：自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房;严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税;进一步提高二套房贷首付款比例;新旧政策以买卖合同网签时间为准 。

　　对应国五条 在众多已经出台的地方细则中，北京细则是最为严厉的。不仅严格重申了国五条所要求的内容，还新增了规定：单身限购1套房。

　　议论

　　@现代年轻梦想：政策难以想象：3月30日一对北京夫妻名下有两套房，按现行政策不能再买第三套。为规避政策，二人3月30日办了离婚手续，一人分房一套。结果在3月31日北京版国五条房地产调控细则出台：北京单身人士不准购第二套房，坑爹啊!这时两人的婚白离了。情愿看着房子哭，也不要想着房子笑!

　　@jackytitle：北京版“国五条”细则如此的温柔，其他地方只会比北京松不会更紧。加之不动产登记要等到明年6月，还有一年多的时间。可以预期的是，地产股利空出尽，该是回归合理估值的时候了。

　　保险超人蒋俐：#国五条细则出台#对应新的国五条今天各地政府陆续出台，其中号称最严厉的北京版也出台，对于之前传言的二套房七层首付，利率上浮都没体现，而是一个非常模糊的表态，如果不改变政府依赖土地政策，职能再次陷入越调越高的窘境，我预测房价还会创新高，拭目以待。

 　　专家看法

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，“京版新七条”细则相比“粤版新五条”的调控力度，总体上相对严厉，但实质性有影响房价的政策比较粗糙。除限购政策升级的加码外，价格控制目标与去年保持相同，个税20%重申并解释了新国六条细则、仅提二套房贷首付提高，成数、利率未确定，其他政策则全面“复制”与重申并解释了新国六条细则。

　　@孟晓苏：【京五条太粗糙】一觉醒来我忽然想到，其实京五条也限制不了离婚潮。离婚时净身出户的一方是单身无房，京五条允许购房一套。复婚后转给对方再离婚又可购房一套!如此反复至无穷，多少套房都允许买。京五条如此粗糙竟也敢发布，赶紧再补上一条开征离婚税吧。

　　上海版：严征20%个税

　　上海市人民政府办公厅3月30日晚间发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见的通知，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，将严格按照转让所得的20%计征;进一步严格执行“一房一价”、明码标价;金融管理部门适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

　　议论

　　@我是老YOU：啰嗦一大堆，其实没看懂。不如北京的细则说得那么清楚。不是一直“传说”自住唯一的一套且五年以上的转让免征20%税吗?这在上海细则里没说道，难道。。。。。? 求解。。。。

　　@置换达人：我觉得这些政策不应该一会打一枪就换一炮，要通盘考虑，还是觉得政府顾虑太多，让老百姓看不到真的希望。

 　　@彭华Kevin:上海版就像一个不动脑筋的学生照着黑板上老师的板书抄。

　　快乐的小冰冰：上海版国五条洋洋洒洒数千字，但是核心内容就是：收税。不分青红皂白的收税，不管你是刚需的，改善的，投资的，想结婚的，想生孩子的，想养老的，都是收税。反正你房价涨到什么样子跟他没关系，就是收税。

　　幽苒自得：国五条上海版露脸，酱油版细则让人哭笑不得，继房产交易中心爆棚之后，接下来，是不是就该轮到婚姻登记处了?

 　　业内看法

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，沪版国五条细则了无新意，有避重就轻嫌疑。

　　宋会雍称，细则中提及的第二套房贷款"适时调整"，何谓"适时"以及调整的力度，均无明确定义;所得税按照20%的差额征税，没有超出此前预期，市场对此已提前反应，并通过末班车大量规避;加大普通住宅供应，从细则条款看，最终规定到土地出让合同层面，基于前期政府对企业土地、项目开发节奏的难以有效掌控，这一条实际效果存在巨大不确定性。

　　重庆版：4月底公布区域房价目标

　　2013年3月30日，重庆市人民政府办公厅发布《重庆市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅，主城区以外各区县(自治县)人民政府制定本区域房价控制目标，于四月底向社会公布;严格执行第二套住房信贷政策;严格按转让所得的20%计征个税。对在主城区个人拥有的独栋商品房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含二套)以上的普通商品住房征收房产税。

　　议论

　　哎哟哇咔咔：觉得重庆的细则比北京、上海的好些。

　　和泓阳光----金蛇农夫：商业地产的机会来了!

　　Beverly-Hofstadger：已经说了居民收入未来10年翻一倍，等同于2020年房价会比2010年翻一倍 (3月31日 09:28)

　　天津西门阿庆：多盖点保障房才是最有效的

　　木衲的采薇仙子：这么多年的调控其实就是个笑话，建议别调控了

　　业内看法

　　@CQ李飞：三句话解析一下重庆细则：1.开发商不要妄想大幅涨价;2.投资的自己买商铺，就不要在住宅市场凑热闹了，实际是提高了投资的门槛;3.投机的都不要进入房地产市场了，会死得很惨!

　　@古风痞子：个人觉得对当前市场大势无大的影响。

　　@李连源：重庆因是房产税试点城市，其细则也比较精细，凡“新国五条”强调的细则里全部涉及，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地比例达到住房用地年度供应总量的70%以上;对在主城区独栋商品房、个人新购的高档住房，以及新购的第二套以上的普通商品住房征收房产税等都体现了政策的刚性。

　　重庆博众地产研究院院长阎占斌认为，地方细则应该具备可操作性，别让老百姓的心总是悬着。“对于调控政策是不是会影响房地产行业的发展，我的看法是不会。目前，国家反复强调要加快城镇化的发展，而城镇化势必会带动房地产行业的持续稳定发展。尤其是二、三线房地产市场应该会得到大力的发展，而有了相关的调控政策，会让房地产行业的发展更加稳健，去泡沫化程度更高”。

　　天津版：温和落地

　　2013年3月31日下午，天津市人民政府出台重庆版国五条细则。细则规定：新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度;金融管理和银行业监管部门根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率;严征20%个税，对个人转让自用5年以上、家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　议论

　　@山林老人：房地产的调控只是治标，其实应该逐步改变人们的生活方式，生活理念，不要什么好的东西都往城市发展，逐步提高小城镇和农村的教育，经济，就业，医疗等及其他公共服务，应该平衡发展小城镇和农村，当哪一天小城镇和农村的生活质量比大城市高的时候，人们就不往大城市挤了，房价就自然降下来了。

　　@大西洋的刀鱼：前前几天我买完了房，最近我去售楼处明显涨了好几个点。

　　@HD精灵豆子：家里唯一一套房当初是贷款买的，现在想改善一下，即使把房卖了再去买，银行也算二套这合理吗?1-1+1=2?

　　@子叶my：就想买个房子才可以结婚，怎么那么难，还是没钱呀!

　　业内看法

　　@朱大帅的围脖：天津细则温和落地，仍旧体现了地方ZF一贯中庸的做事风格。之前传言的二套房首付涨至七成、外地人签约前需提供连续一年社保或缴税证明等都沒有执行。二手房所得税推高了二手房市场房价，同時也造成部份供应量减少，商品房中主流产品的春天來了，別忘了天津一直还有政策这一仙丹。轻舞飞扬吧!

 　　南京版：最简单直接

　　2013年3月30日晚，南京市人民政府根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号)文件要求，结合南京实际、经研究，南京市2013年度新建商品住房价格调控目标为：2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。全文154个汉字，被称为此次地方细则中“最简单”细则。

　　对应国五条 因为内容简单，所以细则明确指出调控目标为控制房价涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅;但也因为简单，连国五条要求到的一些内容也未提及。

　　议论

　　@格物致知189：有点水平，耐人寻味。

　　@悉尼中文电视：不发为好，这通知看不出对老百姓有什么好处，好像在说：只要你的收入涨了，我的房价就应该涨。

　　@sixjava：细则好，字少，但更明确。

　　@陈诚0811：南京这次真是想不红都不行了。

　　专家看法

　　@任志强简单明了。

    @潘石屹:相当于一条微博。

　　专家谈地方细则

　　@郎咸平【谁是新国五条真正赢家?】国五条公布到3月24日,房价和交易量竟然上涨,举例,北京,上海,深圳二手房价同比上涨36%,27%和21%,交易量上涨260%,183%和184%。国五条真正的赢家就是政府,因为不但税收增加,由于房价上涨,卖地又可卖个好价钱了。老百姓最惨不但多交税,还更买不起房了。

　　@杨红旭：按国五条细则要求，全国35个一二线城市，都须24点之前出细则(或房价控制目标)。广州出后，七七八八，基本上重点城市都出了，还有一些没见媒体报道，但也无妨了。老杨感觉：他们都尽心了，但大部分没尽力，也不能全怪娃们，房价区域差别大，应允许因地制宜。继续坚持：2013楼市振荡上行!洗洗睡吧……

 　　@4完成：国五条地方版纷纷出台，想利用婚姻关系规避交易税的市民左右为难。费老鼻子劲离完婚，发现单身不准买房(北京版);不离吧，一对夫妻只准买2套，有闲钱只好存银行贬值。政府一天到晚忙得不可开交，只是忙了不该忙的(限购)，该忙的没有忙(统一实名登记)。老百姓真累，看着房价被政府调成天价抓狂!

　　知名财经评论人士叶檀认为，“国五条”推向市场后，各地二手房交易进入高峰期，这是规避税收成本导致的刚性需求大爆发，也是从去年下半年开始的房价上升的延续。一旦20%的征税真正落地，各地二手房交易将进入一段真空期。