房企以价换量逐渐步入深水区 刚需盘市场份额受冲击

　　自住房对北京楼市的影响是深刻的，在自住房集中入市的重压之下，商品房项目，尤其是刚需盘加大了以价换量的幅度。日前，记者获悉，东亚新华在之前降价的基础上，又推出一成首付以及无理由退房，珠江等房企也在调低售价，另有部分商品房项目转为自住房销售，商品房和自住房的拉锯战展开，以价换量逐渐步入“深水区”。

　　一成首付、无理由退房等重现江湖早在3月初就跟随着万科调整价格预期的东亚新华地产近期又有新动作，记者从东亚新华地产了解到，8月1日起，东亚旗下所有住宅项目将实行10%首付，购房者在签约时只需缴纳首付款的10%即可购房，而3成首付款的余下两成，只要在1年内补齐即可。购买其他办公类产品可先付总房款的20%，其余首付款在1年内还清即可。

　　另外，东亚新华下半年推出的纯新盘东亚尚品台湖还推出了“无理由退房”的举措。据东亚新华地产营销总监贾玉鹏介绍，该项目的起价为1.59万元/平方米，如果购房者不想要可退回，且东亚新华地产还将“日返万分之二，最高7%”。“也就是说，如果购房者要退房，我们不仅退还已付款，还会返一定的利息。”

　　对此，贾玉鹏解释称，“我们对售价很有信心，绝对是低价，才会推出这样的举措，也希望给予消费者以信心。”

　　事实上，刚需盘为主要产品线的东亚新华一直在抢跑，早在3月初万科橙低预期开盘的时候，东亚新华就对外宣称其位于台湖区域的东亚·印象台湖也以低预期入市，随后东亚·印象台湖二期以每平米低于预期3000元的价格开盘。近日，东亚新华位于台湖的全新盘尚品台湖也大幅下调价格，早期宣传的20900元/平米均价，已降至1.59万元/平米。

　　另据记者了解，8月份开盘的众多项目中，有不少大幅降价的楼盘出现，如珠江四季悦城报出10800/平米的低价，东亚五环国际从2.6万元/平米开盘价降至2.49万元/平米的较大降幅。位于房山窦店的世界名园报价1.39万元/平米，毗邻地铁线长阳的首开熙悦·双子座也给出1.9万元/平米的低报价。8月份32个入市项目中，低价抛出或同比前期销售均价有所下调的项目占据一定比例。

　　商品房转为自住房销售

　　除了降价以抗衡自住房以外，更有项目直接转换为自住房销售。

　　8月4日，北京市住建委网站显示，中铁建旗下的两个商品房项目，中国铁建·北京山语城和中国铁建·原香漫谷确定商品房在途转化为自住房，即于8月5日开始网上申购。其中，中国铁建·北京山语城位于丰台区王佐镇，自住房共48套，户型约为125平方米三居，自住房限定售价为17500元/平方米，今年以来该项目商品房部分的成交均价为22916元/平方米。中国铁建·原香漫谷位于房山区城关街道，自住房共72套，户型为86-91平方米三居，另有152-155平方米三居户型，限定售价为10500元/平方米，该项目商品房的成交均价在14108元/平方米。

　　这意味着两项目转化为自住房部分的限定售价相当于商品房的7.5折左右，对于购房者具有比较大的诱惑力。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗分析，刚需盘降低价格预期，转化为自住型商品房后可以最大限度地实现销售提速，并加速资金回笼。中铁建两项目将部分房源转化为自住房后，预计将实现1.8亿销售额，虽然金额不高，但对于在北京拥有15块土地储备，规划建面高达289万平方米的中铁建来说，能够有效补充流动资金的缺口。

　　刚需盘市场份额受冲击

　　刚需盘之所以在以价换量的道路上愈行愈远与自住房的出现密切相关。

　　据记者了解，刚需盘是商品房市场中受自住房冲击最大的一类产品，亚豪机构统计数据显示，今年上半年，北京成交价低于30000元/平方米的中低价位房源占到总量的81%，下半年，受自住房签约的拉升作用，中低价位房源占市场总签约量的88%。由81%至56%，北京普通商品房中的刚需盘直面自住房的冲击，市场份额严重下滑。

　　高姗表示，自住房项目的大量入市，在很大程度上拉低了周边区域商品住宅的销售价格，迫使定位刚需的项目开发商调低开盘价，逐渐成为区域刚需住宅的价格标杆，但随着开发商销售策略的转变，刚需项目入市量相对减少以及中高端改善型项目供应增加，正在从结构上改变北京供应模式。在此情形下，预计刚需项目新增供应的减少将会利于目前在售刚需盘的去化。预计未来几个月北京楼市成交量将在自住房作用下持续维持高位水平，楼市成交价格则在自住房和高端项目入市共同作用下呈现企稳态势。