城市综合体成房产投资热宠 丰隆等品牌成低风险保障

　　近日，国泰国证房地产指数基金公布二季度报告，基金经理展望三季度表示，就地产板块而言，在未来相当长的一段时间内，地产行业仍是宏观经济、资本市场关注的焦点，围绕地产行业展开的政策变动仍将左右市场的情绪及走势，结合目前的估值、整体宽松的流动性以及下半年基本面的展望，地产指数同时具备波段操作以及中长期投资价值，有利于成为满足不同需求投资者配置的标的。

　　随着近年房地产市场政策调控加剧，从住宅领域退出的资金，在持续高涨的通胀预期下急需新的投资出口。在股市走向不明朗、期货市场风险难测的情况下，不动产领域的商业地产持续升温，进驻城市综合体的投资资金开始明显增加。参照日本六本木、美国曼哈顿等国际金融发展趋势，未来商业投资热点是功能综合性强的城市综合体。

　　城市综合体成房产投资热宠

　　自2003年起，中国房地产市场最大的变化莫过于城市综合体的异军突起。哪怕在2014上半年房地产低迷的当下，城市综合体的发展仍是十分活跃，似乎任何地产开发，涉及到“城市综合体”，就是灵丹妙药，真正应了那句：“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来”。

　　一项市场调查显示，高端住宅、公寓等物业仍然是投资集中的领地 ，超过66%的调查对象表示会将该类物业作为投资的首选目标;另外，有一半以上的被调查者表示如果资金允许，会选择城市综合体项目作为投资对象;在这一部分人群中，近80%看好综合体项目的租赁回报现状。

　　与相同价格的住宅投资相比，城市综合体中商铺、写字楼的投资回报率远远高于住宅的投资回报率，并在未来几年都可能出现持续上涨。据不完全统计，北上广深四大一线城市住宅投资回报率平均值为2.0%，而商业地产投资回报率在8%左右，二三线城市略低。

　　四大住宅开发商中的三大巨头，包括万科、保利和金地，均表示公司将增加商业地产投资额比例至20%左右。龙湖、仁恒置地、恒大地产等其他开发商也加大对于商业地产的意向。目前越来越多的老牌住宅开发商开始将投资向商业地产倾斜，由原来快速周转、赚快钱的思路，向具有良好增值空间的商用物业转移。

　　来自新加坡的丰隆集团也将前瞻性的眼光伸进苏州，旗下子公司城市发展有限公司继园区之后，与苏州建屋集团强强联合，于金鸡湖之上重磅再添丰隆城市中心。这座40万方绿色城市综合体，集尽臻稀资源，是人文情怀与时代特征和谐共生的新加坡荣耀资产。在渐次呈现的同时，丰隆城市中心，正在改写着苏州的商业格局，改写着房地产的发展布局。几乎可以预见，未来这一绿色项目的到来必将开启苏州房地产市场的新的增值空间。

　　为何城市综合体如此受青睐?

　　有专家分析称：“房地产尤其是城市综合体，既可以达到保值的目的，也可以获得租赁所带来的稳定现金流，并且其租金回报率相对较为稳定，加之中国城市化的进程加快，种种因素都为城市综合体的投资价值作了最好保障。”

　　仲量联行投资部经理刘裕通也曾告诉记者，“最近一两年，住宅地产竞争激烈，拿地困难，而商业地产发展相对宽松，同时，投资城市综合体可以为开发商未来资金稳定性提供保证，这是最直接的利益驱动。另外城市综合体资产的增值可观，还有复制的可能性，华润现在就在全国复制万象城模式”。

　　相较单一的普通商业项目，城市综合体，集住宅、商务、商业等功能业态于一体，商住结合，自住、投资、出租……多渠道的增值模式，将会引发人群的高度聚集效应，带来更加可观的租金收益和投资增长潜力。

　　同时，综合体还拥有大体量、选址于便捷交通区域、高水准运营等长期保值增值优势，是最具投资价值的物业之一。在目前房地产市场走势处于尚不明朗阶段，综合体物业投资保值潜力明显，受到市场热捧也在情理之中。

　　就如丰隆城市中心，这一并重科技智慧的新加坡荣耀资产，集体验式商业、绿色办公商务、超五星酒店、中国首个LEED铂金服务式公寓、湖景非毛坯公寓五大复合业态于一体。不同用途的功能建筑集合在一起和谐互动比起各自为政或独立运行的购物商场，将更有助于发挥每一个功能建筑的功效，形成互赢效应。加之项目扼守有“皇冠上的钻石”美誉的金鸡湖东岸CBD核心区域，而CBD本身就是一个庞大的综合体，优越的地段必将催生更大的投资效益，备受投资者的青睐。

　　品牌成投资城市综合体最有用准则

　　城市综合体未来发展潜力的普遍看涨，吸引了一些品牌开发商争相转战。万达集团、中粮集团、华润集团、宝龙集团等行业领袖企业曾提出只做城市综合体的发展战略。而苏州、杭州、合肥、沈阳和济南等代表性二线城市更提出主要发展城市综合体的战略目标。

　　以万达为例，在2014年中国经济形势增速下滑的严峻考验下，万达集团仍持续保持良好发展势头，资产达到4600亿元，同比增长21%;上半年收入920.7亿元，同比增长24%，完成上半年目标的105%。万达的成功不仅被认为是拉开了中国城镇化进程的序幕，更掀起了中国城市综合体建设的热潮。

　　值得一提的是，在国内的城镇化大潮流中，虽为综合体开发提供了一个机遇，也为开发商扩大地盘和产品提供了平台，但这种机遇是与风险并存的，除了考虑收益外，品牌与口碑更加重要。如果缺少经验的开发商进行综合体开发，则面临着失败的风险。特别是一些二三线、三四线城市大建综合体，应该是商业消费发达到一定阶段的产物，如果过快过急就面临招商和运营的现实问题。

　　在这个时候，开发商品牌和楼盘资源将成为物业能否保值或增值的关键，所以如果要投资房地产就要首选品牌开发商和资源性物业。因为品牌开发商对于地段、运营等都有着更好的考量和选择，物业品质也有保障，在配套打造上也足以拉动整个社区的成熟。“要投资就投资品牌开发商物业”已经是投资者，尤其是初入楼市的投资者一条最有用的准则。

　　据中国指数研究院监测数据显示，目前苏州市场上共有万达广场、东方之门、圆融时代广场、丰隆城市中心、苏州中润中心、九龙仓苏州国金中心等20余个城市综合体项目。其中品牌项目往往能在众多城市综合体中脱颖而出，获取更高的销售溢价，并获得更高的市场关注度和美誉度。

　　而丰隆城市中心，作为新加坡丰隆集团子公司城市发展有限公司(CDL)在中国投资的40万方重量级项目，扎根千年古城苏州。将以国际化环球视野，继续延续母公司的全球化品牌基因、绿色建筑理念，秉持设计创新，品质卓越的产品设计理念，在金鸡湖畔打造一个具有真正的绿色建筑理念的城市综合体。

　　加之与建屋集团的品牌强联，在两者共助共生之下，丰隆城市中心天生就有双重品牌优势，必将催生强大的消费向心力，在市场上掀起新的一轮投资变革，从而引领时代潮流的前进。