“金九”苏州楼市两周深陷低迷 楼市去库存降价先行

　　流火的7月、8月，传统的销售淡季，各楼盘蛰伏蓄客，备战“金九银十”。“金九银十”总是开发商最忙碌的时候，因为这个时候是开发商冲刺一年业绩的关键时刻。那么，苏州今年的“金九银十”是否能达到预期的效果?从目前的情况看，答案似乎不容乐观。

　　据房掌柜数据统计显示：9月第二周(9月8日-9月14日)苏州住宅成交1143套，环比减少145套，跌幅为22.03%，成交面积为130135.38平米，环比减少8760.05平米，减幅为6.31%。

　　从成交区域来看，园区成交233套，成交面积为29986.15平米;吴中区成交485套，成交面积53317.95平米;姑苏区成交124套，成交面积为12688.53平米;相城区成交169套，成交面积为18976.91平米;高新区成交132套，成交面积为15165.84平米。

　　从上述数据可以看出，吴中区一直位于高位，上周成交更是猛超亚军园区一倍之多;园区虽处于亚军，但成交量一直稳中有升;姑苏区由于热销项目的基本卖完，对比前几周成交量有所下跌;相城区、高新区由于纯新盘招商依云华苑、星光耀广场的陆续推出，并且获得了不俗的业绩，成交量得到了相应的涨幅。

　　近期公布的上市房企半年报显示，超半数企业上半年业绩下跌，20大标杆房企中净利润率低于10%者超过一半。本应作为一年中房产销售最旺的两个月份，但不景气的市场给各大房企带来了巨大的压力。

　　在这样的背景之下，房企除了加大供应和推盘力度，让利促销成了必然的选择，以为争取有限的市场份额。中秋节以及9月12日——9月14日为期三天的房博会现场，不少楼盘项目更是使尽浑身解数除了降低首付、补贴利息、加大赠送外，还有直接一口价房源。

　　老盘加推魅力不减 万达华府再登销售榜首

　　从成交区域来看，吴中区楼盘占5席，姑苏区、高新区楼盘各占2席，相城区楼盘占1席。

　　吴中区万达华府以周销售74套夺得销冠，在这个用产品说话的时代，万达华府将产品的实用性打造到极致。南北通透的方正户型，入户即是空中花园、客餐厅联动震撼大空间、私密化独立套房式主卧，全明厨房，奢适卫生间，将建筑、环境和功能的平衡合一，以人为本的设计考量，尽显国际生活格调。

　　在交通体系上，万达华府以空间的极速切换，大大扩展了业主的生活半径。坐享公交、轨道、高架三位一体交通路网，近距离友新高架，5分钟抵达地铁2号线，更有4号线通达全城(在建中);而近居苏州首席、江苏唯一的大石湖资源带，动物园、植物园，游乐园的搬迁，加之石湖公园、森林公园，为百万家庭提供欢乐天堂，为业主打造丰富的娱乐休闲生活。

　　首开常青藤云公馆高层单价8000-9500元/平，房源主要在68#、70#、72#，户型为83-147平米。另外叠加别墅200-250平米，在售联排别墅，房源面积280-350平米，售价430万起。

　　之所以能够登上热销榜，主要是因为首开常青藤180-260㎡轻奢产品为苏州别墅市场罕有，湖岸别墅坐拥稀缺尹山湖生态湖景资源，享受生态和环境的专属优待;别墅设计采用源自意大利的纯正托斯卡纳风格，让看惯了千篇一律的摩天大厦都市人，在托斯卡纳的生态、简朴、优雅，找到一种超然脱俗。

　　相城区招商依云华苑已连续几次登上热销榜，之所以如此，主要是由于交通、性价比、户型三大助力。招商依云华苑是苏州首家小区地下室接驳地铁4号线安元西路站，真正的做到地铁0距离，秒杀一切地铁上盖楼盘;项目以7938元/㎡的抄底价入市，依托百年央企的品牌支撑，如此高性价比的楼盘，深受购房者的热捧也是必然的;约90-143㎡的可选性，户户朝南，户户方正，以绝对的造成市场追捧，可谓刚需首选。

　　除此之外，一周销售排行榜中津西新天地、蓝光coco蜜园、招商小石城、万科城、星光耀广场、招商依山郡、中锐姑苏尚城等项目都取得了不错的成绩。

　　限贷收紧和库存量高是制约成交量的主导原因

　　其实略一分析，上周成交差强人意并非偶然，难得的中秋小长假本就是出行佳日，在此期间，关注楼市并上门看房、买房的人数较平日缩减实属正常。除此之外，一些说好“金九银十”开盘的楼盘，由于蓄客量不理想，以致开盘加推时间一推再推未有定数，一定程度了也消减了可预售的房源。同时，网签数据的滞后性也有所影响，房管局网签数据一般较楼盘实际成交都会晚上一周，销控表上的成交套数都会迟后几天才会显示。

　　另外，目前的库存量居高不下，苏州新房市场去化周期已高达15个月，处于近年来最高的水平，开发商压力不小。虽然“金九”开局不利，但对后市的走势，市场分析人士多数仍抱乐观情绪，不少人表示，推盘量的增加和价格的合理回归将助推销售回升。

　　富思博得执行董事史亮认为，对开发商来说，继续去库存才是现阶段的终极目标。随着“金九银十”的到来，开发商的营销策略会不断升级，在销售策略上推陈出新，各种概念炒作的背后实际是楼市的促销战。

　　就目前市场情况来看，限贷收紧也是制约苏州楼市的一大原因，富思博得执行董事史亮同时表示，苏州未来贷款政策或许有所放松，这也有助于促进需求释放。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于银行信贷持续紧缩影响市场成交放量，限购等救市政策出台也难以对低迷期市场起到比较大的刺激作用，因此房企势必会调整自己的推盘策略，在年终到来之际争取9-10月份最关键的一波行情，以尽可能缩小当前销售业绩与年度指标的差距。