房贷证券化上正轨需要八至十年 央行被指证画饼充饥

　　走上正轨需8-10年

　　“住房贷款资产证券化是个趋势，虽然在政策层面上央行及银监会愿意推动，但其市场机制、运作模式还有待建立和完善。”交通银行首席经济学家连平认为，要盘活存量市场，需要有配套措施，以解决规模问题。

　　实际上，MBS最早在上世纪60年代的美国出现。在80年代美国MBS业务获得快速发展时，MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元，同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%，极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展，不过美国的次贷危机也由此而生。

　　2005年，央行就曾宣布MBS试点正式启动。当年12月，由建行作为发起机构的国内首单个人住房抵押贷款证券化产品——“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”进入全国银行间债券市场。但由于监管部门对美国次贷危机教训心存担忧，所以，2008年后，包括MBS在内的资产证券化试点陷入停滞状态。

　　“政府部门及部分银行对MBS等金融创新下带来的风险一直非常谨慎，加之市场环境不成熟，因此过去的信贷资产证券化基础资产主要是对公企业贷款，市场上很少有按揭贷款、消费贷款证券化产品。”陈剑波表示。

　　今年7月，邮储银行2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品在全国银行间债券市场发行，规模为68.14亿元。从发行结果看，该产品的基础资产加权利率是5.88%，MBS发行利率是5.8%和6.79%。业内人士认为，该产品发行利率基本上落在了招标区间的上限，说明当时投标认购的情况不是很理想。

　　多位银行业分析师强调，MBS之所以没有在国内发展起来，一方面的原因是政府部门缺乏政策支持，对金融创新产品监管较严，因此市场交易活跃度很低，另外一方面则是缺乏做大MBS交易的市场机制、运作模式和金融平台机构。

　　“邮储银行发行的产品，只是一个单一银行的尝试。按照一般的规律，中国的MBS从政策出台到实施细则，再到有专门操作的企业主体及平台，至少需要8-10年很难走上正轨。”丁祖昱表示。

　　“首先这一政策下的政府审批机制就没有落地。”陈剑波表示，此前业内盛传信贷资产证券化的发行将实行备案制，这被业内认为将极大地提高信贷资产证券化产品的发行进度，但实际上，截至目前备案制仍未落地。

　　陈剑波还告诉记者，自国内金融市场重启信贷资产证券化试点以来，出于对风险的规避，金融机构发行的信贷资产支持证券多集中于短期限产品，对于大量存在于银行资产负债表中的长期限贷款则涉及较少，因此MBS这类长久期产品也缺乏相应的定价机制。

　　“房贷资产支持证券期限较长，如果利率达不到投资者的预期，那就会遇到市场购买力不足的问题。”招商银行投资顾问李敏告诉记者，目前银行发行的一些中短期产品利率基本都能达到5%以上，已经基本可以满足市场需要，因此RMBS的收益回报只有做得更高才能找到市场。

　　房地产行业多位分析人士则表示，房地产行业在过去10年可以说是野蛮生长的繁荣期，在这个时期内，行业发展的秩序性并没有得到进一步明确规范，在房地产行业中缺乏对违约率、贷款提前偿还率等参数的合理约定，而这则是MBS在实际操作中可能存在的最大风险之一。