城市综合体冷热失调:商场频频关店商业地产仍在圈地

　　商业地产过剩隐忧

　　一半是海水，一半是火焰。与多地商业地产遭遇降租乃至退租形成鲜明对比的是，仍然有很多城市在跑马圈地、大兴土木，建造新的城市综合体或大型购物中心。

　　以广州为例，在中心城区商业地产趋于饱和的情况下，番禺、白云、萝岗等区域也在不断建商圈。在番禺万博中心商圈，除了已经开业的海印又一城、天河城奥特莱斯、奥园广场、汇珑新天地外，还聚集了番禺万达广场、敏捷广场、奥园中央广场、天河城、四海城等商业项目。

　　据戴德梁行等机构统计，2014年广州将新增商场面积56万平方米，接近目前存量面积的1/3。如果以过去5年年均消化10万至13万平方米计算，仅今年的新增供应就要4-5年才能消化完毕。北京2013至2015年新增商业项目体量将达到340万平方米，相当于17个西单大悦城。国际咨询机构世邦魏理仕统计，2014至2016年上海将新增商场面积330万平方米，与以往年增40万平方米的供应相比大大提速。

　　业内人士认为，当前我国商业地产面临过剩隐忧。发达国家城市人均商业面积1.2平方米已算较高水平，而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米。世邦魏理仕调查发现，去年全世界建造商场最多的10个城市中，中国占了9个;中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。

　　盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民表示，在住宅限购的背景下，很多原来做住宅市场的开发商盲目涌入商业地产领域;楼市调控下的地方政府也有极大的冲动通过商业地产弥补土地财政。在两者合力下，很多城市特别是财力较脆弱的三四线城市大干快上搞商业地产，造成区域供应饱和，泡沫增加。

　　商业地产供应过剩导致恶性竞争，不仅使得空置率攀升，也加剧了百货零售业的亏损。齐晓斋说：“目前百货行业的萧条和亏损并不完全是电商冲击导致的，恶性竞争、经营模式落后等才是主要原因。”以新近关闭的常州百盛为例，周边聚集了乐宾、万达、金鹰等大型商场，竞争极为激烈，生意普遍难做，新项目开业后都难以按预期盈利。

　　世邦魏理仕调查显示，百货业的低增速、低利润越来越无力支撑高昂的房租，城市综合体前景堪危。近三年，多家百货企业样本数据显示，其物业租金和员工开支年均复合增长分别为14%和18.5%，而同期百货营业收入年均复合增速仅为8.8%。