苏“双限”取消改善房成交上涨 公积金新政暂无影响

　　距离9月30日中国人民银行发布取消限贷的公告已经过去两周有余了，伴随着限购限贷的相继取消，围绕楼市走向，各方反应可谓激烈。然而，据房掌柜了解，这两周苏州楼市的成交量和成交价格也并没有特别明显的变化，那么真实情况如何呢?

　　昨日，房掌柜经过多方走访，综合开发商、业内专家与购房者的观点发现，目前苏州楼市相对来说比较稳定，消费主力军仍然是刚需客，改善型客户有所增长，此前部分业内人士所言的“限购取消后，房价大幅上涨”的说法依旧言过其实。

　　改善型客户有所增长 大户型房源受关注

　　据了解，目前前往苏州园区各大楼盘看房的购房者明显增多，此前因限购限贷政策遇冷的大户型也再度成为市场热点。不少开发商表示，十一黄金周期间看房人数和成交人数均有所增长，政策松绑的效果，对于苏州楼市来说应该是利好的，随着这股热潮多个楼盘房价也做出了微调，购房者可根据自身情况适时出手。

　　在白塘壹号售楼处，关于自限贷取消后项目的成交情况，销售经理金莎表示：“之前限贷还没取消，楼盘相对来说比较冷清，不过十一期间看房客户上涨，每天约为30-40组，七天共成交了50多套。虽然据限贷取消已过去两周了，但是现在看房客户依然很多，不少客户更是第一次来立马成交，连别墅也不另外。”

　　当问及购房者中刚需客户与改善型客户所占比重时，金莎表示：“相比之下，存在改善型需求的购房者对政策松绑要敏感的多，我们楼盘125平、135平的就要比84平的去化的快。其次我们项目本身就偏改善型，对于刚需购房者来说，首套房贷款利率没有变动的情况下，真正影响他们购房计划的还是房子总价是否在预算范围内。”

　　“这段时间的来访量比之前一个月的来访量都要多，国庆那段时间更是每天约100组，成交了150多套。”九龙仓时代上城销售经理王举福同样表示，“我们目前主要成交客源都是外地客户，基本上以改善型为主，120多平的户型卖的最好，188平的老洋房基本卖完。除此之外，如今不少80、90后买房都喜欢一步到位，选择比较大一点的户型，留有较大的私人空间，以后小户型估计买的人越来越少了。”

　　为了进一步了解市场，房掌柜也随即采访了几位来九龙仓时代上城咨询项目的购房者，张女士表示，她此前和爱人住两房一厅的小房子，随着结婚生子，房子变得不够住。今年年初她就看中了九龙仓时代上城一些大户型房源，但被贷款卡住。限贷政策松绑以后，张女士又开始动了心，“我们第一套房子贷款已经还完了，现在限贷取消了，再买一套只要首付30%，减了不少压力，如果首套房利率执行新政就好了，房贷还可以节约不少。”

　　与张女士的果断买房形成对比，有不少购房者尽管有换房需求，但仍想再观望一两个月。李先生已经有一套房子，今年年初本来计划贷款再买一套，但因为首付多贷款利率高而放弃了，李先生认为，限贷限购政策的取消说明市场已经十分低迷了，苏州楼市会不会因为这些政策重新热起来还很难说，再加上现在苏州各银行的细则还没出来，暂时不会申请房贷，万一房价再下跌就亏了，还是等行情明朗以后再说。

　　苏州未执行公积金新政 落地尚需时间

　　目前，苏州楼市房价稳中小幅增长，商业银行惜贷，在此背景下，10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，放宽贷款申请条件，取消四项收费，实现异地互认、转移接续。

　　《通知》中规定：职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析，虽然《通知》规定连缴6个月的职工即可申请公积金贷款，降低了使用公积金难度，但很多城市实行的是按照公积金缴存额的倍数限定贷款额，缴存额较低的购房者实际贷款额度也非常低。

　　另外，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，可根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度。

　　九龙仓时代上城销售经理王举福表示：“住房公积金额度有限，公积金贷款额度调整幅度不会太大，至少不会翻倍提高。”

　　对于公积金新政执行情况，房掌柜致电苏州市公积金中心和苏州市工业园区公积金中心管理处，苏州市公积金中心相关工作人员表示：已经在网上看到了新政相关信息，但暂未接到住建部的正式文件，苏州市(除园区外)执行以前的政策。”

　　苏州工业园区公积金中心的相关工作人员表示：“对于新政执行相关细节，还未有任何文件下达。目前园区采用公积金进行个人住房贷款，甲类公积金需职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上;乙类公积金职工连续足额缴存住房公积金12个月(含)以上。”

　　苏州多个楼盘暂不积极推荐公积金贷款

　　为了进一步了解公积金新政相关情况，房掌柜随机选择了园区几个在售楼盘，据了解多数开发商对公积金新政并不看好，不少楼盘表示，新政没有发布之前就不推荐，放款很慢。不少业内人士也表示，银行办公积金贷款无利可图。

　　据北极星花园案场经理张颖表示：“我们楼盘现在不能进行公积金贷款，之前发布的公积金新政说连续缴存6个月就可以公积金贷款买房是不行的，苏州这边还没有发布公积金新政细则，我们建议购房者还是以商业贷款为主。”

　　“除此之外，采用公积金贷款买房，还需要上交10%的保证金，而且这个保证金在交房的时候，开发商才能拿到，所以多数开发商是不愿意购房者选择公积金贷款的。同时，如果选择公积金贷款的话，你只能选择住房公积金那部分还的，养老金那部分是不能用的，其实每个月根本还不了多少钱。”

　　印象欧洲销售经理王锐表示：“我们楼盘是可以公积金贷款的，但是对于公积金新政我们这边暂时还不能执行。基本上来我们楼盘的购房者我们还是建议以商业贷款为主，而且苏州园区自2011年开始甲类公积金就全部变成乙类公积金，如果购房者才缴存两三年，公积金贷款根本贷不了多少，不过倒是可以商业贷款，然后以公积金来摊还，这样可以划算一点。”

　　澜调国际的工作人员表示：“新政对于楼市作用不大，购房者能否使用公积金贷款与楼盘的销售好坏有着直接联系，基本上卖得不好的才会用公积金，”

　　“除此之外，虽然首套房公积金贷款利率低，但是贷款额度也不高，放款很慢，个人最高额度只有30万，夫妻双方最高可贷50万。”

　　不少业内专家也表示，对于部分打算使用公积金贷款的客户来说是一个利好消息。但由于各地具体细则尚未落地，短期内对于市场的直接影响较为有限，更多的则是对于市场预期的影响。

　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，在实际执行中，地方出台配套性细则并执行《通知》并不容易，且市场作用有待观察。整体看，公积金新规与央行房贷松绑一同形成“政策组合拳”，预计后续各地或将推出更多增加市场活力的新政策，其主要特征是增加购房补贴、调整税费收费政策、要求公积金降低首付等。