苏州房地产市场政策无放宽空间 信贷利率成众矢之的

　　据房掌柜数据统计显示：10月第三周(10月13日-10月19日)苏州住宅成交1639套，环比增加106套，涨幅为6.91%，成交面积为192844.85平米，环比增加18863.49平米，涨幅为10.84%。至10月20日，日销301套，近所罕见。苏州楼市回暖的趋势明显，至于这个态势究竟能否延续到整个第四季度甚至成为苏州房地产市场扭转颓势的拐点，业内仍持谨慎态度。

　　“观望情绪有所松懈，10月的成交不会难看”

　　9月30日限贷政策放宽，苏州房地产市场在经历了一个略显平淡的国庆后，10月8日即成交298套，强势复苏。之后日均也保持在220套左右。在整体均价下降了1500元/平后，苏州商品住宅均价目前达到11216元/平米，上涨3.46%，逐渐趋稳。多个数据不约而同指向同一个结果：苏州楼市在逐渐回暖。

　　而这个看似步入“银十”正规的良好数据指标，还是在诸多网签数据滞后的情况下得到的。“(市场上)观望的情绪有所松懈，都想等信贷落实，信贷落实后，效应应该更明显吧。现在苏州的数据其实不明显的。(因为)有很多客户还是在等利率的，可能都在看房、订房，但没有签约(所以网签数据上不去)。现在很多项目都是这个情况，很多客户都只是签了意向合同之类的，并没有落实，所以网签的数据实际上还没有显示出来。(如果显示出来)苏州市场的情况会更好一些。”苏州博鸿经纪公司策划段英说。

　　“市场的观望情绪在逐渐得到缓解，并不像之前(那样紧张)，加上开发商在价格上的让步，10月的成交应该不会难看。”富思博得执行董事史亮介绍说。

　　同样赞同此观点还有中国指数研究院的分析师：“苏州刚需还在慢慢释放，如果是刚需购房者，这个时候要是我就会选择买房，(因为)市场有太多不确定因素。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，“影响楼市的最关键因素只要看首套房贷利率优惠程度与认贷标准调整执行情况了。如果房贷利率出现持续性的实质性下调，由于购房者成本的降低，将刺激首套自住需求入市。”

　　“现在还不不具备(涨价条件)，政策无放宽空间”

　　随着政策的不断推进，苏州市场已逐渐露出涨价苗头。而据房掌柜与多位业内人士的交流，他们一致认为目前苏州市场仍不具备涨价条件，去库存仍然是重中之重。

　　“现在还不具备(涨价)，部分楼盘可能是有自己的考虑吧。首先，大多数项目的库存仍然较大，整个苏州的出清周期也比较长，以价换量才是现在的主要任务。第二，不否认有部分楼盘去化压力不大，完成业绩的压力也不大。他们希望通过后期的价格调整弥补降价带来的利润流失，这也是一方面。第三，即便部分项目以此做噱头，最终的目的仍是促销。”史亮说。据房掌柜统计，目前苏州住宅市场出清周期高达13个月。

　　“涨价都是幌子，还是为了促去化。趁着政策利好的风，打着要涨价的幌子。从每周成交来看，仍然是刚需最多”。中国指数研究院分析师认为。据房掌柜统计，产品线75-90平米及120-144平米户型仍然为市场主流去化户型，成交套数分别为345套及337套，分别占市场份额的30.3%与29.6%。解除限购后120-144平米户型段，市场份额平稳上升,90-100平米成交234套，占比18.3%。刚需户型段75-100平米共48.63%，可见市场依然以刚需为主。

　　在以价换量为主基调的苏州房地产市场，“银行利率”逐渐成为阻碍楼市的众矢之的。以至于每每有消息传出“内部消息，工行首套房贷款利率7折”之类捕风捉影的消息，总引得媒体圈传得满城风雨。据房掌柜电话确认，目前工行首贷利率仍维持上浮5%的利率。且没有下调打算。

　　“影响市场表现的实际上就是限购、限贷，政策上已经到位了。(即便是第四季度市场表现不好，)政策也不会再有大的变动了。关键是看银行利率的执行状况。而银行不愿意在利率上面让步，实际上与银行市场化操作有关系的，7折利率银行是不赚钱的。除此之外，银行本身的成本也比较高，银行也需要有钱放贷给企业，不仅仅是个人房贷(利率低)”。史亮表示。

　　“限购、限贷、公积金贷款，这一系列政策，其实还刚刚出现些端倪，还没明显效应。只是刚刚开始回暖，开发商也都会抓住这个时机 尤其是年底资金回笼，肯定会从价格、优惠各个方面冲刺。”段英说。

　　中国指数研究院分析师认为，9月30日央行出台的《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，季度末各地政府限购、限贷措施频频，在连续下行的市场背景下，随着各项政策的落地落实，将极大地提振市场信心，改善及部分投资需求释放或将促进市场回暖。但是，在全国高存量压力下，房企仍将以去库存为重心，价格降幅或将逐步收窄。