房贷证券化短期恐难实施 存量房贷将不会大规模推出

　　“十一”黄金周前夕，限贷政策的松绑在楼市掀起波澜，各地房贷新政也逐渐落实。近日，市场又将关注焦点转移到新政的另一个重要武器—房贷证券化。有分析称，此举将撬动10万亿元资金进入楼市。而现实真有那么美好吗?

　　9月30日，央行、银监会联合发布的“房贷新政”中提出，增强金融机构个人住房贷款投放能力，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　所谓房贷证券化(MBS)，是指银行将部分住房贷款设立资产包，将资产包中的每一笔贷款及其附属担保权益转让给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式发行受益证券，并以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益。如此一来，银行将风险转移给证券市场，同时还能获得固定息差。

　　资深分析人士认为，对银行来说，房贷证券化业务首先可以减少银行负债，增加现金流;其次，在理论上可以赚取贷款利率和房贷证券化利率之间的差价，或者收取手续费、中介费;再者，还能够降低银行在个贷业务长期资产和短期负债的匹配难度。对购房者而言，银行融资渠道的拓展和贷款规模的增大，能够间接降低贷款者的申请难度，并可能获得更多优惠，降低贷款成本。这样来看，房贷证券化确实对银行和投资者都是好事。

　　长久以来，银行都是实行“有多少钱办多少事”的原则，按照吸收的存款规模制定各类贷款额度。而房贷证券化能够盘活银行的存量房贷，有人测算，这将撬动10万亿元资金入市。不过，在分析人士看来，这样的想法过于乐观。

　　央行最新数据显示,截至2014年6月底,房地产贷款余额达16.16万亿元人民币,其中个人购房贷款余额10.74万亿元,占比达66.5%。也就是说,一旦我国房贷证券化启动,将可以撬动10万亿元“庞大的沉积资产”进入房贷渠道。

　　交通银行(601328,股吧)首席经济学家连平表示，“这种说法太离谱，能不能撬动10万亿元尚不可知，但中国现在根本不需要10万亿元的资金，需求究竟有多大值得探讨”。在他看来，按揭贷款在贷款中比例相当低，只占到13%-14%，而且中国房价一直在涨的过程中，银行并没有大规模把资产卖出去的需求，还是愿意持有一些。

　　浦发银行(600000,股吧)近期发布的报告认为，尽管央行和银监会鼓励银行业金融机构发行房贷证券化，但存量房贷证券化不会在近期大规模推出。

　　“房贷证券化的发展不会一蹴而就，首先因为目前市场高收益的替代性资产较多，房贷证券化资产可能缺乏吸引力;另外，过去十年是中国房地产的繁荣期，但微观定价中却缺乏违约率、提前偿还率等参数的合理约定，这是房贷证券化在实际操作中可能存在的最大风险之一。”浦发银行在报告中表示。