狮山路地块颇受关注 狮山路板块成改善型产品聚集地

　　2014年9月以来，苏州楼市利好政策频出，如鲠在喉的“限购”、“限贷”政策纷纷退出了苏州市场，苏州楼市成交量逐渐上升，不禁让我们对即将到来的四季度土拍有了一丝期待。

　　资料显示，2014年10月13日，国土局挂牌出让22宗地块，总面积653867.4平方米，其中7宗为纯住宅用地，10宗为商服用地，5宗为综合用地。作为苏州限贷松绑后的首场大型土拍，本次土拍备受关注。

　　狮山路板块门槛高 未来或成改善型产品聚集地

　　回顾狮山路板块的土地市场，龙湖、港中旅的豪掷千金我们依旧历历在目，虽然近期土地市场热度平平，但是狮山路板块的地块依旧大放异彩。苏地2014-G-58号地块是狮山路本次挂出的面积最大的一宗住宅地块。该地块位于高新区狮山街道金山路北，客运西站西侧路西，占地面积104401.2平方米，容积率在1.0-1.1之间，绿化率≥30%，起报单价8800元/平米，。从规划的指标看，该地块未来将建成多层洋房或者联排产品，可以预见的是，在这宗地块成功出让后，狮山路板块又将迎来一个高端住宅项目。

　　目前，高新区核心狮山路板块已齐聚龙湖时代天街、中旅狮山名门、津西新天地等改善住宅项目，还有佳兆业广场、路劲香港受捧以及之前仁恒拿到的2014-G-8号地块也即将入市，随着大牌房企的不断进驻，狮山路板块竞争必将加剧，那么未来是否会为改善型住宅的聚集地呢?

　　克而瑞分析师韩英透露：“由于地价太高，刚需型产品进驻狮山路板块的可能性不大。从目前来看，狮山路板块也都是一些改善型的产品，多数产品的户型都是120-144平米的，有的甚至都144-160平米了。”

　　同时韩英还表示：“另外，狮山路板块也是目前政府着重发展的一块区域，当年龙湖的进驻已经为狮山路板块进行了预热，随着龙湖、路劲、港中旅、苏高新、佳兆业、仁恒等开发商纷纷进驻，未来应该也会成为大牌房企的聚集地。”

　　完善配套助力区域价值上涨 动静取舍时关键

　　据房掌柜现场了解，本次推出的58号地块位于新区狮山街道金山路北、客运西站西侧路西，是原苏州中化药品公司旧址，目前除了有门卫看守之外，已经空无一人，仅有部分厂房还未拆除。据周围门卫介绍，公司已经今年三月份全部搬迁完毕，现在仅在厂房内还留有部分设备等待卖出，所以还有部分厂房没有拆除，今年内会全部拆除。总体来说，地块还是比较平整，易于开发的。

　　在交通方面，该地块地处高新区三轨交汇的中心点，轨道交通一号线、在建的三号线以及高新区有轨电车1号线均经过苏州乐园站，到该地块大约5分钟左右，公共交通资源非常丰富，为出行提供了极大地便利。

　　地块周边的配套也同样完善，绿宝广场、泉屋、新区美罗、苏州乐园均在地块周围一公里以内，步行大约10分钟左右，而目前正在建设的苏州狮山石路国际生活广场更是与58号地块咫尺相连，在后期会进一步纷纷改区域的消费类型，区域的价值也势必水涨船高。

　　完善的配套为该地块带来了无可估量的价值，同时无可避免的会带来嘈杂，特别是仅有一路之隔的苏州乐园，噪音问题首当其冲。记者当天在现场实地探查的时候正巧有游客在游玩，在一些惊险刺激项目启动的过程中，尖叫的声音还是能比较清晰的传过来，后期有想法拿地的开发商还是要在规划是细致考虑如何消减噪音，在繁华和恬静中取到一个平衡。

　　58号地块受开发商关注度高 市场不明朗或致溢价率不高

　　在苏州楼市整体形势不佳的情况下，狮山路板块依旧是行情见长，那么在逐渐升温的楼市表现下，狮山路板块是否会火热依旧呢?

　　克而瑞分析师韩英说：“肯定是比较受关注的一块地，但是从现在狮山路片区的在售项目来看，销售速度比较慢，而且今年市场并不是很好，所以土拍未必会那么激烈。”

　　尽管苏州上半年无论从土拍场次还是地块成交数量来说，都低于去年同期。但是，位于高新区狮山路版块的58好地块，还是引来众多房企的关注。在记者实地探查当天，有政府工作人员带领某开发商前来探查土地，该工作人员告诉记者：“这块地现在已经有几十家开发商来现场看过了，意向还蛮高的。”

　　2013年港中旅、龙湖的成功入驻，如同星火燎原，沉寂多年的狮山路板块突然爆发，土地楼面价不断刷新，溢价率屡创新高。7月29日的土拍，苏地2014-G-34号地块经过几轮争抢，被一科金屋以16亿摘得，楼面价更是高达9245元/平米。与之一路之隔的“准高价地”58号地块能否再度刷新狮山路地块的价格呢?

　　对此，中国指数研究院苏州分院分析师表示：“此次土拍我不认为会有高溢价的情况。一方面，开发商目前在冲刺下半年销售业绩，促去化甚至比拿地要重要。另外，目前的市场情况不太景气，房企拿地肯定还是比较谨慎的。”

　　克而瑞分析师韩英认为：“58号地在苏州乐园附近，靠近狮山CBD，8000元/平米的起拍价是比较高的，但是今年的市场不是很好，所以溢价率不会很高。上次土拍苏高新拿的邓尉路的那块地起拍楼板价8182元/平，成交楼板价9245元/平，虽然价格比较高但溢价率不是很高。58号地离苏高新那块地不是很远，起拍楼板价也差不多，估计溢价率也不会很高。”

　　中原地产苏州分公司市场研究部总监程杰表示：“整个房地产市场比较冷清，现在市场刚有点回暖，开发商不敢贸然大幅度溢价拿地，市场未来走向不明朗，大幅度溢价的可能性不大。”

　　除此之外，不少业内人士认为，随着近期“双限”政策的退出，改善型需求不断释放，导致开发商对于改善型产品的信心开始增强，开发商对于打造改善型产品的信心也开始增强。另外，这宗地块地理位置更是稀缺，其配套更是其他地块望尘莫及的，未来发展前景还是比较可观的。若出现几家有实力的大型开发商争抢该地块，楼面价破万也不是不可能。