狮山街道横塘推住宅地块 家居建材天堂居住环境成疑

　　历数苏州房地产市场风头正劲的板块时，狮山街道可谓首屈一指。龙湖时代天街、津西新天地、中旅狮山名门、旭辉御府，连同纯新盘花样年禧悦、路劲香港受捧、信汇达城市综合体、佳兆业广场、仁恒棠悦湾等，众多一线开发商集聚于此，正是看出该区域的潜力不可小觑。

　　即将于11月中旬举办的土拍，狮山街道再次挂出三宗住宅地块，且楼面价均引人侧目。其中以横塘家居建材起源地鑫苑路西、区间路南的苏地2014-G-59号地块，因其濒临仁恒棠悦湾的地段，引发关注。

　　横塘地块烽烟不起 仁恒棠悦湾迎劲敌

2014-G-59地块位置

　　从《苏州市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》中可知，苏地2014-G-59号地块的地理位置位于横塘，与狮山街道仍然有些距离，但从广义上的定义来看，其依旧属于狮山街道。依据百度百科定义，狮山街道东起京杭大运河，北至枫津运河，西抵苏州新区金枫路，南邻苏福公路(郊区横塘镇北界)。该地块就位于苏福公路横塘镇北界，与狮山路保持一定距离的同时，避免了与同类产品的刀兵相见，却仍然占据较好的地理位置。

　　在周边竞品方面，除仁恒棠悦湾近在咫尺外，周边几无纯住宅项目，与新创玉山广场、佳兆业广场、诚河新旅城等均保持一定距离，这些因素也为该地块未来的销售奠定了基础。而从各种数据来看，这两幅地块也有着诸多共同之处。仁恒地块的拍卖情况也可参考一二。

　　4月15日，仁恒以总价13.5亿、楼面价7885元/平拿下原星火村用地的苏地2014-G-8号地块，溢价32.41%。该幅地块是仁恒沉寂七年之后首入新区手笔，也是当次土拍中起报价最高的一宗地。苏州仁恒地产总经理周成土拍后接受媒体采访时表示，仁恒是一直秉承打造国际化生活社区的理念，所以在选地的过程中是相当严格的，一定要选有资源和未来前景的土地，高新区横山路优质地块正好符合这一要求，我们很有信心在新区打造出优质的产品。

仁恒棠悦湾地块信息

　　目前，仁恒棠悦湾正在施工。资料显示，仁恒棠悦湾项目规划全是高层，容积率为2.2，分为18、26层，共16幢楼，户型为90-180平米。项目预计2015年上半年正式售楼处公开。

2014-G-59地块信息

　　苏地2014-G-59号地块起报单价14800元/平，1<容积率≤2，起报楼面价7400元/平，起报总价约3.96亿元。据此，该项目未来产品类型可能将设计为高层、小高层组合产品。

　　无论从容积率还是楼面价上，该地块均与仁恒棠悦湾存在诸多相同点。依照地块属性，项目打造改善型产品的可能性较大。鉴于仁恒棠悦湾目前的施工进度，该项目在定价上应该将参考仁恒项目。

　　区位优势明显 家居建材天堂居住环境成疑

　　横塘是苏州最早的建材集散市场，经过多年发展，已逐渐形成了以装饰、建筑材料为特色的十几个专业市场，在沪宁线乃至华东地区都形成了相当高的知名度。步入地块周边，四处家居建材市场目不暇接。东琳五金批发市场、金屋装饰广场、石材市场、灯具市场、家乐居、远发金屋家居广场、好易家家居广场、红星美凯龙横塘店等规模较大。

　　据房掌柜现场勘查，该地块目前已被圈起，靠近滨河路区域地表杂草树木丛生，目测荒废已久。地块以北有长约910米的窑河通过，水甚浑浊，或淤积已久;路边各种建材四处放置，车辆随处停放;地块以东，众多建材店铺已拆除，瓦砾杂物四散一地;道路四周，尘土飞扬，店铺加工噪音较大，偶有赤膊者结伴而行。如后期该地块周围环境不变，居住环境或成问题。

　　除以上外，该地块周边配套良好。新区美罗、泉屋百货、乐天玛特、狮山永利广场环饲，以家居建材、餐饮休闲、娱乐为一体的一站式新型综合体中润控股丽丰购物广场9月6日已奠基。

　　交通上，公交37路、42路、300路、302路、328路、355路、415路等至家乐居站下;地铁3号线横塘站正在施工;南环快速路、西环快速路、中环快速路于此交汇，公共交通、私家交通出行皆便利。苏州大运河风景带、胥江河、横山公园等均距该地块不远，在改善社区周边环境上有一定积极影响。

　　四周成熟社区较多，居住氛围尚可。二手房房价方面，中建八局家属楼均价10820元/平，美田山水之恋均价11954元/平，芳邻彩云花园均价11631元/平，石湖花园均价10000元/平，金屋山庄为纯别墅产品，不列入竞品讨论范围。

　　中国指数研究院苏州分院分析师表示：“此次土拍我不认为会有高溢价的情况。一方面，开发商目前在冲刺下半年销售业绩，促去化甚至比拿地要重要。另外，目前的市场情况不太景气，房企拿地肯定还是比较谨慎的。”加上之前仁恒的地块溢价率为32.41%，笔者对该宗地块超过此溢价率持保留态度。