一线城市楼市限购2015年或继续执行 供不应求为主因

　　截止10月26日，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚之外，46个限购城市当中41个已正式取消或变相放松限购，落实今年“双向调控”的思路，楼市进入“后限购时代”。

　　毫无疑问，在信贷松绑政策逐渐落地、限购城市数量越发稀少的情况下，北京、上海等一线城市的楼市限购政策的走向越发受到关注。尤其是近期，有媒体报道称“北京将取消限购政策”、广州将调整非本地户籍购房资格认证标准等一线城市放松限购的消息，但这些消息均被官方正式否认。从这个角度来看，北上广深等一线城市年内取消限购政策已基本无望。

　　那么， 2015年一线城市楼市限购政策会否调整或取消?是否会继续执行?

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在“双向调控”的思路指导下，一线城市仍然没有调整或取消楼市限购政策，2015年一线城市也很难取消限购。从一线城市市场特性及市场发展趋势来看，由于一线城市楼市需求总量较大，总体趋势来看是供不应求，外来性的投资性需求较为活跃，当楼市限购政策的替代性的长效调控政策或调控机制尚未崭头露角之时，一线城市的限购政策取消的可能性不大。当然，最关键的是一线城市地方政府“不差钱”，也很难做出调整或取消楼市限购政策的动作。具体来讲：

　　第一、一线城市楼市需求总量较大，市场供不应求，一旦楼市限购政策取消，在限贷政策已经定向宽松的市场背景下，市场复苏进程会加快，市场将再现“买涨不买跌”。

　　以上海为例，按照今年第四季度市场成交量逐步好转的步调判断，2014年上海商品住宅成交量有可能会在850-900万平方米之间，甚至略微超过900万平方米，尽管仍然低于上海商品住宅市场需求总量(2011-2013年年均销售量)979万平方米，但是，总体来看，由于上海楼市需求总量较大，并且具有多样性，上海市场一旦复苏，月均去化速度就比当前会有明显提升，上海楼市当前1260万平方米的库存基本不是太大问题。

　　从短期内来看，由于“央四条”限贷定向宽松政策出台、房企冲刺年报业绩等因素，一线城市市场已经呈现出成交量逐步复苏回升态势，年底楼市成交量“翘尾”行情也可期。上述角度来看，一旦一线城市市场成交量复苏定局，那么，一线城市楼市极有可能会在2015年再现2013年“买涨不买跌”的行情。从防止外来投资投机性需求进入市场的角度来说，一线城市在2015年很难取消楼市限购政策。

　　第二、一线城市地方政府“不差钱”，楼市限购政策仍然还没有取消的动力，甚至近期也很难进行局部微调。

　　同策咨询研究部数据显示，2012年北上广深四个一线城市土地出让金合计2020亿元;2013年四个一线城市土地出让金猛增至5245亿元，土地出让收入大增;2014年1月至10月27日，北上广深四个一线城市土地出让金合计3902亿元，去年同期为3863亿元，同比微涨1%，并没有出现下滑。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，近两年一线城市卖地收入大增，和二三线城市相比，一线城市地方政府“不差钱”，即使在今年楼市成交量进入低迷期，一线城市土地市场表现仍然不差，土地出让金也没有出现下滑，地方政府并没有明显的财政压力。此外，一线城市财政收入来源多元化，除土地出让金外收入来源较多，也不会有太大压力。从这个角度来看，一线城市很难像其他二三线城市那样因为库存压力加大对楼市限购政策执行力度进行妥协，从这个角度来看，一线城市楼市限购政策仍然还没有取消的动力，甚至近期也很难进行局部微调。

　　第三、作为限购政策的替代性的长效调控政策或调控机制尚未出台，一线城市2015年楼市限购政策或将继续执行。

　　从调控手段转换的角度来说，未来即使是一线城市楼市限购政策，取消也是势在必然，未来用经济手段、市场手段、税费手段代替行政化调控手段和措施也势在必然。但是，当前，作为限购政策的替代性的长效调控政策或调控机制尚未出台，目前楼市长效调控机制还处于探索阶段。从这个角度来讲，一线城市2015年楼市限购政策或将继续执行。

　　对于当下一线城市来讲，由于“央四条”等政策出台、年底上市公司冲刺年度销售业绩指标等因素，市场成交量已经开始出现反弹，市场隐约出现炒作房价上涨的信号，但是，市场去库存的基本面短期内尚未明显改变。因此，当一线城市还未重现房价上涨的预期时，政府相关部门需尽快研究、出台长效调控机制。当限购等行政化措施逐步退出后，作为替代性的调控政策或调控机制，防止未来一线城市市场出现大起大落，促进房地产市场健康、平稳发展。