苏州十月楼市限贷松绑渐显 购房者预期未改回暖难续

　　自9月30日央行实行新政，经过国庆的发酵后，楼市出现回暖，南京、深圳、苏州等不少城市成交量出现大幅度上涨，“银十”反成“金十”。

　　成交量的回升，也带动着成交均价的升温。据中国指数研究院发布的10月份百城新建住宅价格指数显示：全国100个城市(新建)住宅平均价格为10629元/平方米，环比上月下跌0.4%，连续第6个月下跌，跌幅缩小0.52个百分点。

　　虽然成交价格仍处于下跌之中，但是跌幅已经明显缩小。楼市已经明显回暖，更有不少房企将第四季度作为实现年度销售目标的重要节点，加大推盘量和供应量，第四季度会不会出现量价齐涨的局面，仍需等待市场的检验。

　　苏州“银十”成“金十” 限贷松绑带来成交量

　　据房掌柜统计显示：2014年10月(10月1日-10月31日)，苏州住宅共计成交7337套，环比上涨17.42%，同比下跌4.84%，成交面积85.75万平方米，环比上涨18.11%，同比下跌2.12%，成交均价11988元/平米，环比下跌0.87%。

　　细心观察，不难发现，苏州国庆期间的成交量与去年同期相比，差距较大，但是后三周，由于限贷松绑的利好，渐渐显露，成交量出现三周连涨的局面，甚至10月30日，单日成交量512套，更是创下全年的单日成交记录。

　　中原地产苏州公司市场研究部经理张进华说：“苏州十月份的成交量，与九月相比，出现大幅度上涨，同期还有所不足，在这样的市场环境下，整体成交量尚可，新政利好有所显现。”

　　中国指数研究院苏州分院的一名分析师表示：看十月份成交的数据，已经超过金九，但是还是赶不上去年十月的销量，十月份房企的去化情况整体还是不错的，主要得益于限贷的松绑。

　　从央行的限贷松绑的发布到苏州的各大银行积极落实“认贷不认房”的政策，限贷松绑带来一波成交量，撬动一部分改善性置业者的需求，但是和开发商集中推盘放量、价格持续走稳也有一定的关系。

　　开发商集中开盘推量 多数楼盘价格按兵不动

　　苏州各大银行落实“认贷不认房”后，10月中下旬，部分开发商开始进行推盘放量进行试水，试水楼盘不俗的销量，开发商开闸放量，10月最后一周共有12家新老盘推盘放量，再次上演月末翘尾。

　　华润凯旋门作为限贷松绑后，首个试水楼盘。10月17日，华润凯旋门首次开盘，共推出400套房源，一个小时劲销5亿。而园区热盼七里香都本周推出二期优质房源，共12#、16#、21#三幢楼，均价12000元/平米，据悉当天销售额轻松过亿。

　　为抓住“银十”的尾巴，10月25日，作为新区狮山板块的“大佬”之一的路劲香港受捧终于问世，首推小高层1#、6#、8#三幢共计108套房源，户型面积在135㎡、142㎡，均价17500元/平米，同样也取得不俗的销量。

　　此外湖时代天街、绿地中央广场、尼盛滨江城、中南锦苑、星光耀花园、保利悦玺、星湖花海、中锐姑苏尚城、中海凤凰熙岸、新城红树湾、合景叠翠峰、中旅狮山名门等老盘持续放量，使得十月成交量一举超越九月。

　　张进新说：“集中在中下旬推盘放量，是苏州房地产常见的现象，在十月中下旬放量，应该是开发商的一波冲量了，越到年底成交难度越大，抓住银十的尾巴。”

　　除了集中推盘放量外，价格按兵不动也成为成交上涨主要原因之一。虽然限贷松绑后，不少楼盘叫嚣涨价，但是房掌柜走访多家售楼部，多家楼盘价格并没有上涨，仅有少数楼盘价格上涨。

　　“苏州十月住宅价格基本上持平，只有少部分开发商涨价，那种年度指标还没有完成的开发商不敢涨价，未来甚至有可能降价。”张进新如是说。

　　房掌柜走访售楼部发现，价格走稳仍是市场主流。雅戈尔太阳城缘邑销售经理陈赛表示：“目前我们这边的价格和优惠都没有变动，均价仍然是11000元/㎡，也没听说后期会有所变动。而且因为前期一些楼栋位置处于高架下，价格只有8000-9000元/㎡，总的来说，像我们这样的价格，在这个区域算是优势比较大的了。”

　　津西新天地一位不愿署名的销售经理表示：“现在我们这边价格优惠都没什么变动，以后也不会有什么变化，仍是洋房16000-17000元/㎡，小高层13000元/㎡左右。政府限购限贷放松等这些政策，根本没起到什么作用，因为银行利率根本没变，许多购房者都还在观望中。”

　　11月成交量或出现下滑 部分客户仍在选择观望

　　新政利好，带来楼市一波冲击量，但是新政能不能持续发挥作用，带动楼市整体的回暖，业内人士抱着理性谨慎的态度。

　　张进新表示：苏州11月份的成交量将有所减缓，政府希望楼市持续回暖，但是具体要看新政的效果、市场消化量和银行执行能力。”

　　从库存量来看，苏州的库存量还处在不断上升的局面。截止10月31日，苏州住宅库存60664套，总建筑面积876.89万方，去化周期在12至13月。

　　银行对于首套房贷款利率基本维持在2%-5%的上浮区间，只有少部分银行，如邮政储蓄的银行贷款利率可打96折，汇丰银行可打98折，其余银行贷款利率基本处于上浮区间。

　　“客户的预期没有改变，还有不少置业者，尤其是刚需性置业者仍然在等待银行住房贷款利率的放松，部分客户仍在观望之中”张进新说。

　　新政能否持续带来楼市的回暖，仍需等待市场的检验。房地产已从卖方市场走向买方市场，成交量的变化，取决于客户预期层面上的需求。