开发商“去库存”战役已经打响 年报压力下低价快销

　　在资金压力下，四季度成为房企销售的关键窗口期。

　　“9·30房贷支持政策”出台后，10月楼市销售明显转暖，各大房企加速推出房源，借机出货。尽管龙头万科披露的月报显示其10月销售额再创单月高点，但今年整体楼市低迷，多数开发商的业绩达成率都不太理想，在年报压力下，一些房企已采取价格措施来拉动销量。

　　年报压力下低价快销

　　11月5日，万科披露10月销售业绩称卖出了销售面积190.6万平方米，销售金额220.9亿元，创下年内单月第二高销售纪录，仅次于1月。而截至前10月，万科累计实现销售金额1711.4亿元，业内人士预测，万科仍将稳坐今年房企的第一交椅。据悉，万科10月销售超预期，而11月、12月两月公司仍将保持较大推盘量，维持每月销售在200亿元左右，这也意味着万科的全年销售额也有望从2000亿元上升到2100亿元。但是，除万科外，能上调年度目标的房企非常稀少。而快速销售也意味着价格的灵活。万科10月的销售均价为11590元/平方米，环比9月下跌2%。此前，旭辉集团北京总经理孔鹏在出席中国财经风云榜论坛时对记者表示，今年楼市整体比较低迷，大部分开发商的业绩达成率都不算太理想。

　　四季度，在年报的压力下，一些房企将采取价格措施来拉动销量。

　　负债率攀高，加速去库存

　　业内人士指出，除了冲刺四季度业绩外，净负债率较高、财务压力上升也是房企加快去库存的一大原因。

　　据券商申银万国统计，房地产行业的整体资产结构恶化、净负债率持续上升。截至三季度，其监测的A股百强房企加权计算后的净负债率为103.5%，为2007年以来的最高水平，反映出房企在销售下降的情况下，扩张更加依赖借贷等杠杆。如一直在积极调整价格、加速销售的首开股份。据银河证券分析，截至三季度末，首开的有息负债442亿元，相比年初上升6.7%，其中短期有息负债230亿元，相比年初上升76.5%。

　　同时，当前楼市的整体库存水平仍然在高位，预计在今年内都会维持这一高点。在资金压力下，四季度就成为房企销售的关键窗口期，万科、保利、远洋、首开等房企纷纷加速推盘。合景泰富集团北京公司副总经理黄谭钊表示，如何去库存得看具体公司的指标压力和项目特点。如合景位于海淀区的合景映月台，属于高端项目，洋房售价约在7万元/平方米，公司有销售任务的要求，但会比较灵活