机构预测2015年将两次降息 住房潜在需求逐年降低

　　昨日，中金公司发布“中国房地产2015年走势预测”，预测2015年将会有两次降息，住房潜在需求将逐年降低，房价和土地市场或在2015年二季度及以后恢复。另外房地产市场重心转为“改善”+“保障”。分析师认为，此阶段，开发商首先要做好服务，加速转型，才能在消化期维持稳定增长。

　　变模式：从“拉客”到“留客”

　　进入地产“白银”时代，销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后，开发商唯有转型，存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径。“展望未来三到五年，我们预期在行业规模增长空间见顶的情况下，将迎来开发商转型良机。”中金公司专家分析说。

　　本周末武汉8盘入市，新老盘齐上阵。记者踩盘发现，不少开发商开始转变营销方式，从“看房送电影票”转变成体验高大上数字体验中心。与万科、万达等大牌企业合作建造数字营销中心的武汉筑巢数字传媒有限公司，昨日在中民仁寿里发起数字展厅体验会。弧幕影院体验实景房、iPad扫描房型直接观看3D模型，不少高精尖的产品直接同房产销售联系起来。

　　“数字体验营销中心投资预计200万元，比一般的沙盘营销中心造价贵5倍。但在用户体验和留客量上，有明显提升。”该传媒有限公司负责人透露，武汉本土房企也开始着手建设数字营销中心。

　　“这种形式的案场就是未来趋势，就是未来每个售楼部的标准模版，以客户体验为中心的思路，绝对是迎合群众需要的。同时，数字案场直接秒杀了传统售楼部，直接增强了购房者的自主体验。”该项目负责人认为，传统的房产营销策划仅仅停留在吸引更多的客户，也就是传统的“拉客”，而在实际转型过程中，直接“留客”消化客户，才是生存致胜的核心，“数字营销中心或成为未来房产营销标配。”

　　看预期：2015年房价平稳

　　昨日，中金公司发布预测，2015全年将有两次降息，而CPI 同比增速将滑落至1.4%的低位(2014年预测：2.0%)。

　　“基于此数据，实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年。”中金公司解释说，“实际利率与房价负相关，实际利率回落，同时预示着2015年房价平稳。”

　　中金宏观组预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5万亿元。按照过往经验，新增信贷的15%-20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿元左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿元。

　　转重心：“改善”+“保障”

　　2013年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1套房的实现。专家认为，未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”，调控政策也将由2010-2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。

　　“一旦到位资金来源及行业销售额滞后，将直接拖累房地产投资增速。”专家指出，目前行业可售库存依然在高位，拿地未有明显起色，预计2015年新开工项目将继续缩减。从产业逻辑链看，行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降，拿地恢复时点或在2015年二季度及以后。

　　同期，行业库存去化周期在今年年底出现改善迹象。截至9月底，库存去化月数指标从7月高点的16.9个月小幅降低至16个月左右。而2011-2012年周期，库存去化月数高点出现在2012年1月，为17.9个月，之后迅速降低至2012年8月的9.0个月。“这也就意味着，松绑两限，确实刺激了不少改善型和保障型住房置业者。”专家表示。