2014苏州楼市的最佳首秀 一个老牌劲旅的底蕴与功力

　　一场关于17亿的探究

　　两周前，当笔者从同事那里获悉狮山路上的龙湖时代天街将再次开盘的消息后，笔者预感到或许我们能从中获取一些前所未有的看点。果然，10月19日开盘后不到两个小时，龙湖即在官方微信平台发布实时信息——1小时狂销200套，劲销4亿元。

　　从一期开盘销售13亿到二期开盘再下4亿，5个月之内龙湖时代天街总销金额达17亿，龙湖时代天街成为名副其实的苏州第一热盘。作为关注并报道苏州楼市多年的资深业内人士，笔者很难想象还有哪个刚进苏州仅一年的高端楼盘可以复制这样的奇迹!而这个奇迹也深深吸引笔者去一探究竟。

　　“企盼已久，苏州你好，龙湖来了!”

　　这是2013年4月的一场土拍结束后，龙湖和苏州的共同心声。在此之前，关注房地产的人士一定会发现一个很奇怪的现象，龙湖很早就在上海、无锡、常州等苏州周边城市拿地运作，唯独迟迟未现身苏州，而苏州作为一个发展氛围良好的市场，身为中国地产前10强的龙湖，不可能放着这杯羹而不分!

　　果然，龙湖不是不想来，而是在寻找更合适的机会，苏州作为填补其在长三角地区唯一空白的战略布局，龙湖这一仗可以说只许胜不许败!不鸣则已一鸣惊人，手起锤落，龙湖以25亿如愿竞得狮山路黄金地块，正式宣告进军苏州。此时业内纷纷推测，龙湖一来，狮山路板块房价必将被推高!(事实证明，龙湖开盘售价要低于业内普遍猜测2万/平的高预期，不得不说龙湖为了扎根苏州，并没有在几个亿的及时利益上斤斤计较。)

　　(注：顺升企业为龙湖地产的马甲)

　　题外话：

　　由于龙湖在苏州所拿地块在集团的土地价值评级体系内属于最优级，所以本次龙湖在苏州布局的产品并非单纯的住宅产品，而是龙湖地产旗下另一大传奇产品系——【天街系】综合体。该产品系已经布局北京、上海、重庆、成都、杭州等大中型城市，打造了近20座，属于理念最先进、操作最成熟的综合体类别。在重庆，龙湖天街商铺的租金收入毛利率高达79%，已接近世界商业之都香港的水平，龙湖商业地产也被誉为“国内最赚钱的商业地产运营公司之一”。

　　在苏州龙湖住宅产品屡创销售奇迹的同时，很多人也在翘首期盼苏州的天街什么时候开售商业?毕竟明眼人都明白，单就投资而言，在狮山路这块黄金地段的中心投资商业会比投资住宅收益更可观，更稳健!据内部可靠人士消息，龙湖的商业很快就会启动，前期也许只接受内部人员和合作单位的认购，很可能有钱也难抢到。

　　慧眼识珠，标杆效应引发深远影响

　　龙湖当初拿地狮山核心已经耗资25亿，溢价率62.13%。很多人被25亿的总价吓到，但并没有觉得不值，毕竟这块地是狮山路核心最后一块土地可以打造住宅，稀缺性引发高溢价再正常不过。龙湖选择狮山路让其他开发商看到了这里的价值，也纷纷投入血本。2013年底，距离龙湖地块2.6公里的2013-G-112地块被路劲竞得，楼面价达到惊人的9213元/㎡;2014年初，距离龙湖地块2.8公里的2014-G-8地块被仁恒竞得，楼面价近8000元/㎡;从今年限购取消后举行的首场土拍情况看，狮山路板块更是持续升温，距离龙湖地块1.4公里2014-G-34地块被一科金屋收入囊中，楼面价达到9245元/㎡。

　　在这场拿地竞赛中，先入为主的龙湖在笑看狮山路土拍市场狂飙向上的同时，已经率先起跑，并抢先以低于市场预期的价格入市，给到购房者的命题就很简单：你现在不买，就得买周边地段没我好、价格却比我贵的!

　　这种因周边土地不断升值所带来的高性价比优势，是龙湖在短短一年时间已名震苏州的主因之一。

　　如果没有好地段，龙湖还会火吗?

　　我们不妨做一个大胆的假设：如果龙湖不在狮山路，他它还会这样火吗?

　　如果一个开发商只靠地段卖房子，即便成交量再好，也不值得夸耀，因大多数客户需求的只是一座质量过得去的房子而已。而诸多事实证明，龙湖这个中国地产界排名前10的开发商显然不仅仅拥有“选地眼光”这把刷子!深得人心的恰恰是龙湖这块招牌本身。

　　关键词一：闭关修炼

　　在业界，龙湖以头脑清醒著称，不急于扩张，非常有耐心的在重庆一地开发了各个业态的项目并提供优质的物业服务，打造了完整成熟的产品、管理、人才、文化和营销体系后，这才开始走出重庆——可以说一下山就是高手(时至今日，重庆人还以能住在龙湖的小区为傲)。有人说，重庆只有两种人，已经成为龙民的人和梦想成为龙民的人(龙湖亲切地称呼自己的业主为“龙民”)。而龙湖的稳健还体现在它每进入一个城市都深耕细作，如果全国的品牌开发商做一个排名，用全国总销售额比进驻城市数量(计算单个城市平均销售额)，相信龙湖可以排在前三名。

　　关键词二：高富帅

　　龙湖的产品力是打入江湖的第一把利剑，园林景观和物业服务在国内迅速建立起口碑，样板区像梦中骑着白马的高富帅一样亮瞎了所有人的眼睛。龙湖的营销和产品相得益彰，尤其是在07年前后市场环境好的时候，敢溢价，有气质，造梦能力一流，买龙湖房子的过程就像艳遇一样刺激。“别墅专家”、“中国园林美学大师”的美誉就这样逐渐建立起来。

　　(注：上海龙湖好望山实景园林景观)

　　关键词三：小故事

　　这里不得不特别提一下龙湖的物业，因为龙湖物业已经成为龙湖在房地产销售方面取得成功的重要一环。在龙湖集团内部，每年都会有一本《物业管理小故事》。这本小册子内容其实很简单，就是记录一些日常琐事，什么张家的猫走丢了，李家的门忘锁了，还有就是业主的感谢信等等。龙湖细心地积累着每一份惊喜和感动，无数小故事像珍珠一样被“善待你一生”的理念串起来，给这家开发商和业主们戴上光彩夺目的王冠。迄今为止，龙湖已经3次获得由中国质量协会和全国用户委员会举办的“全国住宅用户满意度指数测评”第一名。

　　对龙湖而言，生活、服务是根本，地段只是加分，一块好地是可遇不可求的，但一种好生活却是事在人为的。所以，即便龙湖昨天没在狮山路拿这块宝地，也注定不会让人失望。“善待你一生”的理念比房子更贵

　　回顾龙湖进驻苏州到开盘大卖的历程，我们不难发现，“善待”一词已经植入龙湖的骨子里。第一个展示特斯拉电动跑车，第一个为苏州全市市民发放泰迪熊，第一个为孩子发放开学礼，第一个花近百万为业主筹备一台“春晚”级答谢会，第一个花30万带10组姑苏龙民游重庆……在龙湖，业主的幸福感永远是第一位的。

　　作为苏州狮山路黄金地段上的楼盘，它的价格决定了业主的层次。龙湖的购房者之前大都购买过其他房产，这里是他们的第二、第三甚至第五套房，是真正的改善置业。在一期开盘期间，很多不差钱的置业者都被限购限贷政策挡在了龙湖大门外，正应了那句“想得却不可得，你奈人生何”的感叹!10月初，随着限购限贷令先后取消，龙湖二期新品再次迎来成交高峰。

　　被人心心念念惦记的感觉是幸福的，所以龙湖是幸福的，而这种幸福的产生，恰恰是因为它懂得给业主制造幸福。这段“幸福绕口令”的背后告诉了我们：“善待你一生”不是一句空的口号，它是龙湖人的毕生使命和服务理念，也是龙湖最大的市场竞争力。