明年江苏三城市房价或领涨 苏州被点名试点

　　12日，省政府召开推进建筑产业现代化新闻发布会，对日前出台的《关于加快推进建筑产业现代化促进建筑产业转型升级的意见》做出具体解读，并介绍我省的有关做法，其中涉及到房地产契税补贴与贷款调整部分引发关注，解读指出，凡购买成品住房且属于首套房，除了享受契税不同程度的补贴外，在公积金贷款额度、利率、程序上也会进行相对应的调整，主要目的就是鼓励购房者购买成品住房(非毛坯房)，不过具体政策将由各地市政府研究决定，最快年底出台方案。全省现已确定苏州、南通、宿迁三大市以及三个县级市进行试点，之后将在全省范围内推广。

　　推进建筑现代化“之名”，促进房地产回暖“之果”?

　　首先《意见》的解读及具体政策“师出有名”，因为现在的建筑质量主要依靠工人在现场控制，建筑质量通病多，而且资源能耗大，建筑与用工成本均很高，不利于产业与环境的可持续发展。推进建筑产业现代化将使得质量可控，效率提高，环境改善。而且目前全省建筑现代仅有不到全部建筑的1%，所以江苏政府出台政策在情理之中。

　　按照规划，10年后，建筑产业现代化建造方式要达到50%以上，也就是说10年后，半数以上商品住宅将是非毛坯房。这就难免影响到目前比较敏感的房地产市场，先不谈政策是有意搭房地产回暖的顺风车，还是借此顺道拉房地长一把，但政策的内容却让购房者又有了点盼头。个人观点，无论是对推进建筑产业现代化，还是推动房地产进一步回暖，这是一个双赢的结果，房子的买卖与建造本身其实就不分家。

　　三重优惠看似挺美，实则有点水

　　《意见》解读指出，对于购买现代化方式建造的成品住房且属于首套住房的家庭，当地政府给予相应优惠政策支持，而住房公积金管理机构、金融机构对购买装配式商品住房和成品住房的，按照差别化住房信贷政策积极给予支持。江苏将在公积金与商业贷款额度、利率、程序上进行调整，鼓励购房者购买成品住房。

　　总结来看，对于楼市的利好主要是三点：

　　1. 契税补贴。目前普遍对首套房征收3%以下的契税，新政规定凡购买成品住房且属于首套房，将享受契税不同程度的减少。

　　2. 贷款额度。

　　3. 贷款利率。

　　但这三点看起来的确挺美好，但实际到购房者手中的实惠并不多，主要从两个方面说明：

　　1.首先是政策执行时间的问题，具体政策由各地市政府研究决定，最快也要到年底才有方案出台，对今年四季度的楼市的贡献将微乎其微，就算是明年，合适出台也不确定。

　　2.购买首套成品住宅将享有相关契税的减少与补贴，但从目前全国已经有契税补贴的城市来看，补贴一般在总房款的1%左右，不出意外，江苏也将类似，以150总房款为参考，补贴在1.5万元左右，力度相对不是很大。

　　3.贷款额度和利率优惠恐难执行，尤其是商业贷款，按照政府管理架构上，商业银行完全可以不执行《意见》中的贷款支持内容，因此公积金贷款显得异常重要，不过江苏刚有多个城市放宽了公积金贷款，在这样的情况下再次针对首套成品房放宽，可能性的确存在，但时间不会很快，力度上也不会很大。

　　小范围执行有可能，开发商银行抱团取暖

　　虽然预计此次《意见》解读对楼市的影响不会很大，但存在一些小范围推广与执行的可能。

　　首先，对于开发商来说，产业现代化步伐，建造成品住宅好处显而易见。以税收为例，今后开发商健成品房时，实际非毛坯成本将按规定在税前予以扣除。而过去开发商应纳税是包含非毛坯部分的。假设一套房子每平米1万元，其中包含1500元非毛坯成本，那么今后开发商的这1500元非毛坯部分就可以免税。目前非毛坯项目更是可以直接搭上顺风车，享受非毛坯部分免税的政策。

　　除此之外，如果非毛坯项目开发商业绩与指标相差较多，相关银行贷款额度还有富余，两种情况同时满足的情况下，开发商就可以与银行合作，推出一些利率方面的优惠，抱团取暖，对自身对购房者都有益。

　　推高房价预期一般，政府监管应跟上

　　按照规划，10年后，建筑产业现代化建造方式要达到50%以上，目前市场上成品住宅与毛坯住宅的差价普遍在1500-2000之前，因此购房者担心，采用现代化的建造方式，会不会推高建筑成本，进而拉高房价?

　　官方给予了解释。“采用现代化建造方式成本要低于普通建造方式，从未来的发展方向来说，当建筑现代化大规模推进之后，采用工厂化流水线作业来盖房子，必然将节约成本。”要补充的是，首先房价未来的走势还没有定论，但紧靠这个政策预测的话，不会有太大的影响。不过与是否推高房价而言，更重要的是政府对质量的监管与利益的协调。

　　三试点城市房价或领涨，苏州将被重点关照

　　当政策一出，苏州的购房者很迅速的就发现苏州是首批试点城市，这主要得益于苏州整体比较良好的房地产市场，而对比另外两个试点城市南通与宿迁，苏州房地产市场显然更加有活力，因此可以说政策未来的走向将很大一部分依赖苏州实施后的效果，理论上说，如果三个试点城市达到新政50%以上成品房要求，那么即使现代化操作效率再高，房价无疑还是会上涨，而且这三个城市因为率先试点将领涨江苏，苏州则将被重点关照。