上市房企债务融资井喷 准备粮草备战下一步开疆拓土

　　寒意料峭尚未完全过去，但在政策暖风频吹之下，房企们已嗅到了些许暖意，积极准备“粮草”备战，其中债务融资(包括公司债、中票等)呈井喷之势。

　　据上证报资讯统计，今年以来，共有22家A股上市房企通过发行公司债进行融资，已完成融资额高达286.1亿元，较2013年全年总计50亿元的融资额增长近500%。此外，自上市房企9月获准中票融资后，已有17家公司计划发行中票，融资额449亿元。若以截至目前已推出的债务融资预案统计，总的融资额预计将达到1276.38亿元，涉及上市房企62家。

　　债务融资规模快速膨胀的背后，是房企在融资政策持续放松之际，欲以较低成本储备更多资金，备战下一步的开疆拓土。

　　上市房企蜂拥发债

　　浦东金桥今日发布公告称，经中国证监会核准，公司将于11月17日起公开发行2013年公司债，发行规模不超过12亿元，用于偿还银行贷款及补充公司流动资金。本次债券票面利率询价区间为4.50%-5.80%，最终票面年利率将根据市场询价结果，由发行人与保荐人(主承销商)按照国家有关规定协商一致，在上述利率询价区间内确定。

　　浦东金桥并非孤案。此前，江苏新城(新城B股)发布公告称，20亿元5年期的公司债已发行完毕，票面利率为8.9%。随后，香江控股、中房地产、卧龙地产、中华企业等一众上市房企，均获批发行公司债。

　　据统计，今年以来已有22家A股上市房企通过发行公司债融资，融资额286.1亿元，较2013年总计50亿元的规模增长近500%。

　　除了公司债，上市房企今年新添了债务融资工具。9月初，市场传出中票融资向上市房企放开的消息。此后不久，金融街即于9月17日发布公告称，拟发行不超过52亿元中期票据，期限5年或以上。接着，中南建设和富力地产也相继宣布发行中期票据融资。

　　最新的中票融资案例则是地产龙头万科。11月11日，万科A公告，公司董事会同意向中国银行间市场交易商协会申请注册18亿元中期票据并发行，资金将全部用于偿还公司存量银行贷款。

　　此前的9月23日，万科A曾公告，董事会同意并提请股东大会授权公司发行不超过150亿元、期限最长不超过10年的债务融资工具。万科强调，本次拟提请的规模在150亿元以内的债务融资授权包括但不仅限于中票融资。

　　万科A涉足中票融资只是上市房企融资渠道改变的一个缩影。据最新统计，9月以来已有17家A股上市房企发布了中票融资预案，计划融资449亿元。若加上已推出的包括公司债等债务融资预案，截至11月12日，已有62家A股上市房企宣布通过债务融资，预计融资1276.38亿元。

　　手段更多成本更低

　　除了密集发行中票、公司债之外，规模较大的上市房企还把目光投向了海外市场。上证报记者从中原地产获得的一份报告显示，今年前10个月，10家标杆房企海外融资规模达740.14亿元，远超过其在境内的融资规模。

　　“标杆房企无论是在品牌影响力还是信用资质上，都有着很大的优势。加之这些企业本身就在海外有一些业务，选择融资成本较低、方式较为便捷的海外资金可能更加合适。”上海(楼盘) 中原地产研究咨询部总监宋会雍对上证报记者表示。

　　一直以来，开发贷被房企视为最重要的“弹药库”，但随着近年来房地产政策的收紧，要求过严、额度受限的开发贷成了“鸡肋”，大批拿不到开发贷的中小房企更多地转向信托及私募 .

　　“从明面上的成本来看，肯定开发贷最合适，私募和信托的利率较高。可是，综合考虑到款时间和资金易得程度，开发贷就不是目前的最好选择。”某中小型房地产开发商告诉上证报记者。

　　据了解，房地产信托对企业资质的要求虽说比银行宽松，但也是根据房企的规模、业绩和偿付能力来确定利率的。一般来讲，房地产信托的利率在10%-15%之间，有些可能达到20%甚至更高。

　　高昂的利率成本让房企们难以承受。中票融资对上市房企放开后，房地产信托融资规模就开始迅速下降。据统计，10月份发行的房地产信托融资规模为96.74亿元，较9月份的152.72亿元减少了55.98亿元，环比降幅为36.66%;较去年10月份的335.77亿元则减少了241.92亿元，同比降幅高达72%。

　　而债务融资目前的利率水平显然更具吸引力。数据显示，今年下半年上市房企平均发债利率已经回落至5.5%左右，其中黑牡丹和中华企业在10月发行的债券利率分别为5.4%和5.47%。而在今年年初，上市房企平均发债利率仍高达7%，如世贸股份在4月份发行债券的利率甚至高达8.37%。