房地产市场是阶段性回暖 去库存仍是明年楼市主基调

　　在调控政策去行政化、成交量环比回升的推动下，房地产市场的悲观预期有所减弱，部分房企甚至断言“冬去春又来”。不过，楼市阶段回暖并不代表本轮调整的结束，在经济增速中枢下移、结构调整阵痛犹存的大背景下，应特别警惕楼市衰退的冲击波，去库存仍是明年楼市主基调。

　　综合各类研究机构、中介公司的数据来看，10月全国楼市成交呈环比回暖态势，同比降幅也在收窄，一线城市库存在连续8个月环比增长后首次出现下跌。然而，对楼市的这种阶段性波动我们应该有理性的认识。

　　首先，目前的回暖是结构性回暖。区域上，一线城市回暖迹象更为明显，二三线城市楼市销售仍较清淡;产品上，保障房、自住型商品房成为部分地区楼市成交主力，商品住宅成交仍处历史低位。

　　其次，目前的回暖是调控去行政化、房企低价促销的结果。2010年以来的限购、限贷、限价政策正逐步得到纠偏，向市场释放了被过紧调控错杀的部分购房需求，也传递了鼓励合理住房消费的政策信号，加之房企在资金压力下的被动降价促销，加速了部分资金入市。

　　再次，目前的回暖是阶段性的，可持续性待考，更难言会扭转房地产大周期调整趋势。从供求关系上看，房地产已在总量上步入供大于求阶段，一方面，劳动人口拐点已现，购房刚性需求大幅减少，老龄社会的到来宣告房地产快速增长期的结束;另一方面，住宅库存总量庞大，而且在现有统计口径之外还有大规模的小产权房存在，库存消化将是一个长期过程。从投资属性上看，有机构测算，一线城市商品房租金回报率均在2.5%以下，明显低于一年期存款利率，更不敌各种互联网金融产品收益率。在资本市场创新发展、各类资管产品层出不穷情况下，资金从楼市分流将更趋明显。

　　当然，城镇化仍将对房地产构成一定程度的支撑，但边际拉动效率在下降，再加上经济处于增速下台阶、结构再优化阶段，房地产也面临同样的结构调整压力。按照典型的房地产市场18-20年周期波动经验，从1999年起步的我国房地产周期已实现15年快速上涨，大幅超过经济增速及居民收入增长，内在调整压力较强。