“闽七条”刺激力度加强 或吸引其他城市效仿

　　昨日福建省住建厅、财政厅、金融办等三部门联合制定出台了《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，从3月17日开始实施。市场关注度比较高的主要集中在以下几点：

　　政策一：首套、首改房认定标准放宽

　　对首改房的认定为“个人购买首套房后,再次购买房屋,除增加住房面积、增加电梯功能、改善地段等级、购买“学区房”等情形认定为首改房外,所购房屋属于旧房换新房、家庭成员上班距离及子女上学距离变近、居住环境有所改善,均认定为首改房。”

　　所谓首改房包括两层含义，1、鼓励购买第二套房，只要比原有住房有改善的地方都视为首套，因此可以享受首套房优惠待遇。2、以旧换新也属于首套房范畴。

　　当前改善需求逐渐提升，受到信贷方面抑制，如果认定为二套房首付要达到6成，“卖一买一”是主要操作方法。这次福建对首改房的认定放宽，可以释放直接购买第二套房的需求。相应可以获得信贷方面的支持，首付比例由6成降低到3成。

　　政策二：加大公积金支持力度

　　“对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%”。按此前标准首付为3成，现在可以降低至2成，置业门槛进一步降低。但下降幅度有限，以一套总价200万房源计算，也就降低20万，理论上越是购买高价房，刺激作用越大。福建公积金家庭最高贷款额是100万，也就是说如果首付2成的话还有约60万资金缺口，剩下的只能动用商业贷款。因此公积金可以发挥利用的余地不小，但只能起到辅助作用。

　　政策三：加强住房金融服务

　　“兴业银行、厦门国际银行、福建海峡银行、农信社(农商行)等本省地方法人金融机构对购买首套房、首改房申请贷款，应执行贷款利率不高于基准利率，并应根据实际适当下浮贷款利率。”

　　地方政府对银行没有支配权，所以利率上的表述上只是“适当下浮”，最后的决定权其实还在银行。当前利率处于下降通道中，银行的获利空间不断被压缩，所以客户想获得大幅度利率折扣的可能性不大。作为配合，银行可能只是象征性给予一点折扣。其实对楼市而言最大刺激点在于金融杠杆的放大而不是利率。

　　政策四：推进房屋征收货币化安置补偿款购买存量商品房

　　“实行房屋征收以货币化安置为主。各市、县(区)人民政府应当建立货币化安置被征收人选购存量商品房服务平台，为被征收人购房提供便利。”

　　“两会”工作报告中已经提到过保障房安置可以采用货币方式。所以可以看作对中央政策的响应。将需求推向商品房市场，用分得的货币购买商品房为去库存助力。在高库存的压力下，地方政府需要动用多种方式协助去库存，维持市场稳定。

　　政策五：打通商品房与保障性住房转换通道

　　“各市、县(区)人民政府要根据本地房地产市场现状、财力状况等因素，购买户型合适的存量商品房作为保障性住房房源，也可长期租赁户型合适的存量商品房作为公共租赁住房房源，原则上不再开工建设公共租赁住房。”

　　政府购买存量房作为保障性住房出发点也是帮助去库存，但操作难度较大，比如以何种价格收购存在难点，市场的配合度不高。相比之下，政府搭平台租赁存量房做公租房更具操作性，对租客和房东而言都有安全保障。对地方政府来讲，不再开建公共租赁房虽然可以将需求集中导向市场，但也会面临房地产投资不足，对经济拉动减弱的问题。

　　上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示：从刺激政策的手法来看，分为两点，一是刺激需求，二是帮助去库存。刺激需求只能动用信贷手段。一方面重新定义首套房和首改房，扩大使用范围，使其能获得商业银行的信贷支持，另一方面，发挥公积金的辅助作用。从去库存的手法来看，响应两会政府工作报告中货币安置的号召。在政策刺激下，可以提振信心，预计短期内对交易会有促进作用。

　　楼市调控中央会给予地方更多的自主权，从当前楼市运行来看，小阳春“泡汤”的可能性非常大，在这种背景下，4月或将迎来各个地方政府救市的救市政策发布期。