思源经纪：园区领跑苏州楼市 吴中房价环比上涨

       政经要闻：

　　国五条细则：提高二套房首付和利率 卖房征20%税

　　　为继续做好今年房地产市场调控工作，经国务院现就有关问题通知如下：一、完善稳定房价工作责任制。二、坚决抑制投机投资性购房。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。三、增加普通商品住房及用地供应。四、加快保障性安居工程规划建设。五、加强市场监管和预期管理。六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

　　观点：此次政策出台由于侧重于提高交易税费，因此，不可避免地会波及部分买家“卖家将成本转嫁后使购房者购房成本增加;另外，部分买房人可能会暂缓购买计划而继续租房，可能推高租赁市场价格。二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显影响，最终导致成交量的下滑“相对于收紧二套房信贷政策而言，个税新政对市场的影响会更大”。

　　城市建设：

　　苏州附儿院园区总院有望明年六一运行

　　　　本月底门诊大楼封顶，今年年底一期项目全部建成，预计明年6月1日即能正式对外服务。昨天，记者从苏大附儿院园区总院(暂名)施工现场获悉，总院资源配置更加合理，设计也充满童趣，一期开设床位600张，骨科、新生儿科等重点科室将全部搬迁至此。景德路“老院”将保留部分门诊和床位。苏大附儿院园区总院(暂名)位于工业园区中新大道东(原苏胜路)、钟南街交界处东北角，一期项目占地88亩。毗邻金鸡湖商业圈，距地铁1号线金鸡湖钟南街站2公里。

　　观点：园区总院将建设成集医疗、教学、科研、预防保健为一体，与园区相适应、华东地区一流的现代化儿童医院，填补城东医疗布局上的空白，同时使医院突破现有的发展瓶颈，将极大地推动我市儿童医疗卫生事业的发展。

　　金融信息：

　　500个城市住房信息联网 为房产税扩围夯基础

　　　　逾期8个月，40个城市住房信息联网工作的进展情况才明朗。全国政协委员、住房和城乡建设部近日表示，40个城市的住房信息联网已完成。按照此前住建部的计划，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作。历史遗留问题同样阻碍着住房信息联网工作的推进。我国在房改之后就再也没有进行过房产普查，除了商品住房以外，各地还存在大量的其他房产，可能未录入住房信息系统，包括名目繁多的保障房、房改房、自建房等。有些地区的住房信息还是纸质档案，未录入电子信息库。

　　观点：如果全国住房信息联网能陆续对外公布，就可以更加方便地看到房地产投资资金的流向，可针对性地出台调控措施，控制局部市场异常现象，而不是再像之前那样进行一刀切的楼市调控。

　　土地市场：供求走势

　　2012年大牌房企热衷拿地，万科豪掷9.8亿购置姑苏区政府旁用地、吴中地产、招商等大牌房企也纷纷出手。12月26日土拍167万方，单日卖地87.77亿，近60家房企争抢，最高溢价率达252%。1月土拍共挂牌出让32宗地块，共计面积(占地面积)95万方，吸金31.5亿，商用地块唱主调，多个地块遭到房企“疯抢”，溢价率超过100%，让整场土拍高潮不断。3月新政后首场土拍未受影响，吸金近75亿，外来房企圈地布局苏城，众房企对于苏州楼后期发展充满信心。

　　供应信息：

        苏州市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告(2013年第3号)

　　地块特别说明：

　　以上地块起报价包含毛地地价、地面建筑物拆迁安置补偿费、政府有关部门收取的行政规费。具体各项行政规费详见挂牌竞价文件;

　　挂牌时间： 2013年4月10日上午9点起至2013年4月19日下午4时止工作日内

　　拍卖时间： 2013年4月22日13：30

　　成交信息： 

　　2013年1号公告土地挂牌出让成交情况表：

　　3月8日竞拍，本次土拍推地94.7万方，纯城镇住宅用地3宗、商服用地5宗、商住混合用地7宗、其他用地1宗，无流拍，9宗地块竞拍均底价成交;

　　苏地-G-1号和苏地-G-2号地块被世茂竞得，这两宗地块紧邻吴中石湖风景区，生态优势明显，1号地块从容积率来看，未来预计建成低密度产品;

　　苏地2013-G-13号地块由成得投资有限公司获得，溢价率77%，地块周边项目有万道长江大厦、绿宝广场二期、东渡银座等，地理位置优越;

　　苏地-G-11号地块溢价率119.96%，成为本场土拍最高溢价，被海亮地产获得，海亮在江苏的战略布局始于今年2月份，在苏州吴江区举行的蛇年首场土拍中，海亮地产击败世茂地产，以9.43亿连夺三地，不到半个月的时间，强拥4宗地块入囊。海亮地产在苏州的4宗地块，均为刚需产品。

　　新房市场：

        NO.1 月度住宅销售分析

　　本月楼市关键词：国五条、房产税、一二线城市

　　本月成交量较上月大幅上涨。江苏新政细则迟迟不出，在调控的“空窗期”，苏州楼市陷入”越调越买”的怪圈，开发商的积极推盘，与调控抢时间，取得了非常好的效果。购房者 “恐慌性出手”进一步催升市场温度。

　　住宅项目旭辉华庭以422套的月度成交量高居榜首，绿地华尔道名邸以282套荣登住宅成交次席越湖名邸以240套位居月度前三甲。

　　本月套均面积114㎡，成交以改善三房产品为主，改善型需求释放升级。

　　月度分析：

　　成交走势方面， 2013年“金三月”各区成交较上月均有较大幅度增涨，但难现去年同期月销售过万套的盛景。今年一季度，刚需盘价格坚挺，部分热门楼盘甚至变相涨价，优惠楼盘量和优惠力度都比去年同期要少。3月份“新国五条”政策出台，促成了新房成交一定程度的上扬，3月下旬苏州又重现“连夜加推”“排队抢房”的景象。

　　成交均价方面，3月苏州住宅成交均价在10,000-12,000元/㎡区间徘徊，波动幅度较为平稳。

　　

        NO.2 各区成交情况分析

　　园区：中高端住宅主导，领跑苏州楼市

　　成交套数 2,633套 环比 +155.38%

　　成交面积 315,126㎡ 环比 +140.75%

　　本月园区预售住宅面积为227,552㎡，住宅成交面积为315,126㎡，供求比：1：1.38。本月住宅代表项目湖滨四季(1.02万方)、招商雍景湾(3.19万方)、雅戈尔太阳城(3.11万方)、中海国际社区(5.51万方)、月亮湾3号(6.20万方)、朗诗未来街区(3.73万方)获得预售许可证。

　　本月园区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房、改善三房、四房为主，受区域大户型增量去化影响，区域套均面积继续稳定在大户型120㎡。

　　主要成交项目有绿地华尔道名邸(282套)、建屋海德公园(182套)、中央景城(167套)。华尔道名邸3月2日加推290套，当日去化9成，目前剩2楼130-140㎡房源，均价12,500元/㎡，目前8,000元抵99折优惠。海德公园二期房源已全部推出，高层部分现房销售，价格在10,000-12,000元/㎡，户型有180㎡、140多㎡3房，部分115㎡、84㎡-89㎡，还有100套房源，二期房源准时签约可享99折优惠，一期有30套左右现房销售，均价11,000元/㎡。中央景城三期均价13,000-14,000元/㎡，买房送中央空调，户型有93㎡、110㎡，140㎡到170㎡;二期非毛坯现房，均价15,000-16,000元/㎡，户型87㎡的2房、136㎡、139㎡3房和167㎡4房。本月园区集中推盘，大宅走俏，品质大牌乃该区域的主要成交动力，月度领跑苏州楼市。

　　吴中区：新房源集中加推，环比上涨

　　成交套数 1,975套 环比 +118.72%

　　成交面积 216,006㎡ 环比 +113.31%

　　本月吴中区预售住宅面积为472,729㎡，住宅成交面积为216,006㎡，供求比：1：0.46。本月住宅项目越湖名邸(4.29万方)、香溢澜桥(3.05万方)、缇香一品(2.92万方)、保利观湖国际(7.22万方)、越湖家天下(3.56万方)、合景领峰(3.70万方)获得预售许可证。

　　本月吴中区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房、常规三房、改善三房为主，受改善户型成交回暖影响，升至109㎡。

　　主要成交项目有越湖名邸(240套)、招商小石城(156套)、香溢澜桥(151套)。越湖名邸三期小高层首批在售房源目前还剩10套左右，均价9,000元/㎡，以顶楼复式为主，三期预计5月份加推八幢小高层新房源，户型94-119㎡不等。招商小石城7期于3月2日加推，高层97、137㎡5种主力户型，均价8,500元/㎡，目前享98折优惠，总价再减3.8万元，仅7期137㎡B1、B4户型和五期213㎡的大平层在售，均价8,500元/㎡。香溢澜桥3月23日已开盘，当日去八成，目前高层房源在售，面积90-135㎡，均价9,000-9,500元/㎡;多层房源3#、6#、8#、10#在售，面积90-140㎡，均价11,800元/㎡。本月大成珺、诚河新旅城、紫元阳光水榭、万科城也有百余套成交，成交以地缘性刚需客户为主，新房源签约力度较大，较上月大幅上涨。

　　

        高新区：个案成交支撑，签约力度大增

　　成交套数 843套 环比 +228.02%

　　成交面积 92,597㎡ 环比 +172.62%

　　本月高新区预售住宅面积为80,765㎡，住宅成交面积为92,597㎡，供求比：1：1.15。本月住宅项目姑苏公馆(2.30万方)、旭辉华庭(5.78万方)获得预售许可证。

　　本月新区主力成交户型面积段在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡、180㎡，成交以首置三房、改善三房为主，套均面积受苏州中等户型成交影响，达110㎡。

　　主要成交项目有旭辉华庭(422套)、宝带熙岸(55套)、山湖湾(46套)。本月旭辉华庭二期已开，目前在售的是1#2#5#12#，剩余房源十几套左右，户型90、115、133㎡，均价8,500元/㎡。宝带熙岸3月30日已加推，目前在售一期2#楼与10#楼小高层部分单元，户型面积89㎡左右，均价10,200元/㎡左右，认购2万抵4万优惠，另外在售28#、29#、19#、20#四幢，户型面积约为89-143㎡，均价9,800元/㎡，现认购两房98折、四房97折优惠。山湖湾均价8,800元/㎡，预计4月公开售楼处，预计5月开盘，目前内部认购，购房98折，首次开盘推6#、10#、11#部分房源，面积92-141㎡。区域签约主要集中在主打刚需的北新区板块内，区域项目的签约力度还有待升级，本月环比涨幅达173%。

　　相城区：活力岛集中去化，签约有待提升

　　成交套数 576套 环比 +112.94%

　　成交面积 65,053㎡ 环比 +110.18%

　　本月相城区预售住宅面积为129,027㎡，住宅成交面积为65,053㎡，供求比：1：0.50。本月住宅项目融侨城(3.99万方)、首开班芙春天(5.01万方)、合景峰汇国际(3.90万方)获得预售许可证。

　　本月相城区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房为主，受中小户型成交影响，套均面积达113㎡。

　　主要成交项目有首开班芙春天(81套)、融侨城(77套)、华润橡树湾(60套)。首开班芙春天目前在售二期高层，今年6月交房，购房即送地暖，目前2#、7#、5#、8#、12#高层已启动搜房团购优惠，主力户型96-160㎡之间，均价9,000元/㎡，同时也启动了老带新送现金奖励。融侨城目前主推30#楼，均价8,500-11,500元/㎡，99、116、93㎡户型，优惠1万抵10万，30#楼2014年12月前交房。华润置地橡树湾iHome房源面积46、79、89㎡，46㎡小户型房源较多，79、89㎡目前有少量房源，搜房会员专属优惠，折后8,600元/㎡起，2期LUX公寓22、26、29#楼小高层面积130-180㎡，折后均价11,000元/㎡，主推平墅面积180-370㎡，均价15,000元/㎡。区域主力签约项目均来自相城活力岛板块，近期市场表现活跃，库存量居前项目签约力度有待提升，多项目需加大优惠力度促进成交。

　　姑苏区：刚需签约主力，成交难攀高

　　成交套数 549套 环比 +116.31%

　　成交面积 63,857㎡ 环比 +108.89%

　　本月姑苏区预售住宅面积为132,578㎡，住宅成交面积为63,857㎡，供求比：1：0.48。本月住宅项目世茂运河城(3.18万方)、中海御景湾(3.09万方)获得预售许可证。

　　本月古城区主力成交户型面积段在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房，改善三房为主，受中小户型成交影响，套均面积降至116㎡。

　　主要成交项目有湖山新意(94套)、中梁天御(87套)、万科金色里程(73套)。湖山新意主售22#、24#号楼，均价13,000-15,000元/㎡，户型面积100-129㎡，25#楼均价12,000元/㎡，购房全款97折，贷款98折。中梁天御三期天境3月9日开始预约，6号楼全新洋房紧急加推，项目目前在售高层，花园洋房和部分叠墅，其中高层房源集中在3、7、8、9和10号楼，房源面积从89-119㎡不等，最后组团价11,500元/㎡起，团购1万最高优惠10万，洋房房源则集中在1、2、4、5号楼，面积为130-175㎡，现交1万最高优惠40万。万科金色里程在售非毛坯修10#楼，户型面积约90㎡，均价95万元/套，目前买房可享受总价2-3万的优惠。区域不难发现政策性住房目前在区域内有一定的占比，但新建商品住宅也处于放量状态，以刚需户型房源成交为主，月度成交垫底。

 

　　NO.3 各区重点项目销售情况

　　园区

　　根据面积段及房型统计，成交情况如下(湖东、青剑湖板块)

　　竞品成交分析：

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房、改善三房、四房为主，主要成交项目绿地华尔道名邸(占竞品总量的20%)、中央景城(占竞品总量的16%) 。

　　吴中区：

　　竞品成交分析：

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房、常规三房、改善三房为主，主要成交项目有越湖名邸(占竞品总量的21%)、招商小石城(占竞品总量的19%)。

　　姑苏区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房，改善三房为主，主要成交项目有中梁天御(占竞品总量的30%)、万科金色里程(占竞品总量的25%)。

　　高新区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房为主，主要成交项目有首开班芙春天(占竞品总量的21%)、华润橡树湾(占竞品总量的18%)。

　　NO.4 预售证领取情况

　　3月全市预售证总建筑面积118.38万方，住宅预售面积104.27万方，占新增预售总量88.08%;园区住宅预售面积22.76万方，占全市住宅预售总量21.82%

　　主要供应项目：

　　园区：湖滨四季(18套)、招商雍景湾(192套) 、雅戈尔太阳城(176套) 、中海国际社区(124套)、月亮湾3号(500套)、朗诗未来街区(442套)

　　吴中区：越湖名邸(380套)、香溢澜桥(303套) 、缇香一品(258套) 、保利观湖国际(570套) 、越湖家天下(345套) 、合景领峰(359套)

　　高新区：姑苏公馆(117套)、旭辉华庭(626套)

　　姑苏区：世茂运河城(273套)、中海御景湾(330套)

　　相城区：融侨城(294套)、首开班芙春天(386套)、合景峰汇国际(383套)

　　NO.5 本月开盘情况概述

　　代表楼盘开盘情况：

　　3月开盘情况分析

　　苏州楼市3月实际开盘量为31个，累计推出4,800余套房源，其中住宅项目28个，开盘的住宅多以刚需房源为主，至少8盘引发“千人抢购”，环比增加27个楼盘，开盘数量是2月份的六倍之多。

　　2013年开局延续成交热度，在市场氛围上也相较于去年更为积极，在2月市场趁着春节假期休整之后，成交出现了爆发性增长。进入3月以来，尤其是国五条出台后，新房市场出现了一波成交和开盘高峰，开发商抢时间开盘，购房者抢时间买房，唯恐被细则影响。

　　NO.6 下月开盘情况预告

　　2013年4月开盘住宅项目(园区11个、吴中区7个、高新区3个、相城区2个、吴江区9个、姑苏区3个)

　　2013年4月开盘别墅项目(园区1个、高新区2个、相城区2个、姑苏区1个)

　　2013年4月开盘商业项目(园区2个、吴中区5个、高新区1个、相城区3个)

　　开盘情况预告分析

　　苏州楼市2013年3月将有52家楼盘计划开盘，普通住宅35个、别墅6个、商业11个;约3,064套房源，环比2月增加了28%，相较于3月份计划开盘量的爆发式增长，4月苏州推盘则为“稳中有增”。与往年同期苏州计划推盘量相比，2012年苏州市区4月计划推盘29个，今年苏州吴中区、姑苏区、高新区、相城区、园区共推盘45个，同比增长55%，推盘量陡增，苏州房地产市场回暖明显。

　　在政策和市场回暖的双重影响下，3月上旬苏州商品房成交量较2月下旬有明显的上升，呈现节节攀升的增长状态。这也是4月份“扎堆”开盘的主要原因之一。

　　NO.7 本月代表项目活动内容

　　NO.8 苏州市场楼盘优惠信息

　　楼盘优惠信息分析

　　从优惠力度来看，苏州各大区域(包括吴江)3月共计有218盘推出优惠。其中住宅162盘推出优惠，增幅8.7%。商业56盘推出优惠，降幅5%。另外，苏州3月共有19个项目推出特价房，其中住宅15盘，商业4盘。伴随着春节假期的结束，苏州房企也早早的开始推盘入市，之前诸多的营销噱头更多的被预约优惠所取代。

　　从物业类别看，以普通住宅的团购、特价房为主，别墅优惠力度偏大。

　　从市场整体来看，相对于春节期间2月份的优惠收紧，3月份呈现了苏州项目“集体回归抢市”的状态。众多项目在优惠推出的同时，价格上也做了调整，真惠假惠仍值得商榷。开发商对市场预期比较乐观，目前给出的更多是常规优惠，借优惠大幅让利的占比很少。