苏州中环高架开通在即 金枫路上或添刚需兼改善项目

　　自2014年12月份以来，苏州土地市场鲜有土地供应，随着政策密集型出台后，苏州楼市火热起来，伴着着房地产二级市场的升温，土地市场也逐渐回温，5月4日，苏州国土资源局挂牌出让25宗地块。

　　25宗地块中，高新区狮山街道的地块便成为最受关注的区域，狮山街道地块也成为房企相互抢夺的对象，高新区狮山街道何山路北、金枫路绿化地东的地块自然不在话下。

苏地2015-G-21号地块现状

　　苏地2015-G-21号地块环境较差 前景可观

　　资料显示：苏地2015-G-21号地块位于高新区狮山街道何山路北、金枫路绿化地东，占地面积64717.1平米，容积率>1.0且≤2.3，建筑密度≤30%，绿化率≥30%，为纯城镇住宅用地。

　　据房掌柜了解，地块南侧是何山路，北侧是护城河，西侧是金枫路，地块较为平坦，昔日的纸箱厂和汽车修理厂，早已全部拆迁结束，目前地面上仍然残留着拆迁后的废弃物和商业垃圾，商业垃圾由该地块前面还保留着的部分零散商业所产生。

中环高架快速路

　　地块周边电子厂较多，如松下半导体元器公司、瑞中电子公司和柏霆光电科技等比比皆是。虽然周边环境较差，但是离新区的新区公园和何山公园，以及绿宝广场，距离并非很远，加上周边零散商业，商业配套状况一般。

　　交通方面来看，有308、324以及300等多路公交经过，于此同时，有轨电车1号线的何山路站距此800米左右，乘有轨电车1号线可直接和地铁1号线对接;金枫路上的中环快速路即将通车，交通较为便利。

　　“根据高新区的规划和退二进三的政策，何山路和金枫路交汇处周边的工厂，未来将会搬走。” 苏州高新区规划局新闻中心刘国英说：“其实从2006年开始 ，一些工厂已经在陆陆续续地向外搬迁，该地块以前上面的纸箱厂搬走便是最好的证明，以后这一区域的前景非常乐观。”

　　或打造刚需兼改善性产品 类型以小高层+高层为主

　　该宗地块的容积率>1.0且≤2.3，起报单价为11250元/平米，房掌柜可推算出该地块的若底价成交的话，楼面价为4891元/平米。若溢价10-15%，那么楼面价预计在5500元/平米以上，则最低售价将会在12000元/平米。

　　纵观狮山街道，目前龙湖时代天街售价在18000元/平米，津西新天地均价在17500元/平米，中旅狮山名门均价在18000元/平米，路劲香港受捧的售价也是18000元/平米。该地块若以溢价10-15%成交，利用价格的优势，弥补地段不如狮山街道核心区域楼盘的不足。

苏地2015-G-21号地块零散商业

　　比较龙湖时代天街、中旅狮山名门和路劲香港受捧，多以高层和小高层为主，距离该地块最近的津西新天地以小高层和花园洋房为主，该宗地地块在产品类型上会以小高层和高层形式面世。

　　该宗地块附近并无多少新房，多以老小区为主，如林枫苑、怡馨花园、新狮新苑和新毛家花园等。据房掌柜从津西新天地的内部人士了解到，津西新天地的客户群体主要是枫桥街道老小区的客户，该宗地块的客户群体将与津西新天地在很大程度上有相似性。

有轨电车1号线何山路

　　克而瑞分析师黄莉表示：21号地块附近，除了前几年的新创大河山，目前没什么在售项目，所处位置在高新区核心区域与白马涧之间，这个位比较尴尬，但是随着中环高架即将开通，使得该宗地块流拍的可能性不大，溢价应该也不会超过15%，相比较22号塔园路和竹园路交汇处地块，22号地块的优势更为明显。